Introducción a los fideicomisos de inversión inmobiliaria (reit) y sociedades limitadas maestras (mlp)

Este artículo facilita la comprensión de REIT y MLP.

Trent Szmolnik

¿Qué es un REIT?

Un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces, o REIT, es una compañía que ayuda a financiar bienes raíces con el propósito de generar ingresos. Algunos REIT también son propietarios de las propiedades inmobiliarias. Los REIT son muy similares a los fondos mutuos en la forma en que se modelan, porque brindan a sus inversores un flujo de ingresos con mucha diversificación. Los REIT pagan casi todos los ingresos que reciben como dividendos a los accionistas. Los accionistas responden pagando el impuesto sobre la renta adjunto a esos dividendos.

Los REIT son una forma fantástica para que las personas agreguen propiedades inmobiliarias a gran escala a su cartera, de la misma manera que invertirían su dinero en otras industrias a través de la compra de acciones. Cuando una acción se desempeña bien durante un trimestre determinado, el accionista se beneficia a través de un aumento del precio de la acción y / o dividendos. Lo mismo ocurre con los REIT. SI sus inversiones funcionan bien en un año determinado, sus accionistas se benefician.

Los REIT se negocian en las principales bolsas de valores de la misma manera que las acciones normales, pero también hay algunos REIT que son completamente privados y no cotizan. Cuando nos referimos a REIT, generalmente estamos hablando de REIT de capital o REIT hipotecario. Los REIT de capital están diseñados para generar ingresos mediante la recaudación de alquileres de propiedades o la venta de esas propiedades. Los REIT hipotecarios generan ingresos mediante la inversión en hipotecas o valores relacionados con hipotecas. Las hipotecas están vinculadas tanto a propiedades comerciales como residenciales.

En la economía actual, los REIT desempeñan un papel importante en la economía. Están vinculados a muchos establecimientos, como apartamentos, hospitales, industrias, hogares de ancianos, centros comerciales, ubicaciones de almacenamiento a largo plazo, viviendas para estudiantes universitarios y mucho más. Los estudios realizados por empresas consultoras muestran que los REIT poseen propiedades en todos los estados de los Estados Unidos, junto con más de 30 países diferentes en todo el mundo.

Pero, ¿cómo califica una empresa para ser clasificada como REIT? Deben invertir un mínimo del 75 por ciento de los activos que poseen en bienes raíces. Además, el 75 por ciento o más de sus ingresos deben provenir de las rentas devengadas en sus propiedades, intereses en las hipotecas en las que invierten o de las propiedades que venden.

Los REIT también deben pagar el 90 por ciento o más de sus ingresos imponibles a sus accionistas como dividendos. Son entidades sujetas a impuestos que son administradas por un consejo de administración o un consejo de administración. Deben tener al menos 100 accionistas y cinco accionistas o menos no pueden tener más del 49 por ciento de las acciones en el mercado.

¿Qué es un MLP?

Una Sociedad Limitada Masters, o MLP, es una forma de sociedad limitada que cotiza en el mercado de valores. Masters Limited Partnership tiene tipos de socios: socios limitados y socios generales. Los socios limitados son responsables de proporcionar capital a MLP, mientras que también reciben parte del flujo de efectivo de MLP como distribuciones de ingresos. Mientras tanto, el socio general es responsable de manejar los asuntos de MLP, mientras que su salario está vinculado al desempeño de la entidad durante su período.

En términos legales, las sociedades se definen como MLP cuando la sociedad obtiene al menos el 90 por ciento de su flujo de efectivo de productos básicos, recursos naturales o empresas inmobiliarias. Las MLP son una oportunidad de inversión interesante para las personas porque brindan los beneficios fiscales de una sociedad limitada, al mismo tiempo que brindan a los inversores la liquidez de comprar una empresa que cotiza en bolsa. Los beneficios fiscales se refieren al hecho de que la empresa no está obligada a pagar impuestos sobre el dinero que gana, sino que se gravan los dividendos que reciben los partícipes.

En los Estados Unidos, las MLP juegan un papel muy importante en la infraestructura energética de la nación. Los MLP son responsables del transporte, almacenamiento y procesamiento de diversos hidrocarburos, como petróleo, gas natural, gases líquidos y otros productos refinados. Piense en estos MLP como un sistema nacional de carreteras, donde los automóviles pagan “peajes” cada vez que viajan de un estado a otro. Los MLP dedicados a la infraestructura energética obtienen ingresos constantes a través de los peajes que pagan las empresas que necesitan transportar hidrocarburos desde la fuente hasta el cliente.

Lo interesante es el hecho de que los ingresos generados por las MLP no dependen necesariamente de los precios del petróleo o del gas natural durante un trimestre o año determinado. Incluso cuando el precio del gas se vuelve realmente bajo, el peaje del producto básico no cambia, porque el peaje está relacionado con el volumen enviado. Otro beneficio de las MLP relacionadas con la energía son las coberturas de inflación incorporadas en la mayoría de los contratos de peaje. El peaje que se cobra por transportar los hidrocarburos aumenta después de unos años, para mantenerse al día con la inflación en la economía del país.

Invertir en REIT

Cheniere Energy Partners LP

Cheniere Energy Partners, LP es una sociedad limitada formada por Cheniere Energy, Inc. La Compañía opera a través de operaciones de licuefacción y regasificación en el segmento terminal de Sabine Pass LNG.

Riesgos de invertir en REIT y MLP

Si bien tanto los REIT como los MLP difieren en la forma en que están estructurados, la premisa de ambos es muy similar. Pagan la gran mayoría de sus ganancias a sus accionistas o inversores. Los REIT están legalmente obligados a proporcionar al menos el 90 por ciento de sus ganancias a los accionistas, lo que significa que les queda muy poco margen de maniobra durante un trimestre o año en particular. Cuando las cosas van bien, los inversores pueden ver dividendos importantes. Pero si el REIT pasa por una mala racha, podría resultar en una quiebra total. Y los REIT asociados con valores hipotecarios a menudo reducen los dividendos que pagan cuando las tasas de interés aumentan o las tasas de incumplimiento hipotecario suben.

Las inversiones REIT siempre son un riesgo cuando el mercado inmobiliario enfrenta una recesión. Es importante que los inversores que invierten su dinero en REIT comprendan cómo le está yendo al mercado inmobiliario del país. Al invertir en MLP, es importante que los inversores vean más allá de los altos dividendos. En general, se recomienda buscar MLP con un largo historial de tener suficiente efectivo disponible. Estos MLP tienen muchas menos probabilidades de fracasar.

Incluso con los REIT, es una buena idea observar el historial de pago de dividendos, porque es más importante que uno o dos años con un rendimiento de dividendos del 15 o 16 por ciento. A veces, optar por un REIT que pague un rendimiento de dividendos del siete u ocho por ciento durante diez años consecutivos es el camino a seguir, porque tienen un historial de mantener su éxito.

Gráfico de precios de Realty Income Corporation (O).

Beneficios de los REIT

Hay algunas razones importantes por las que los inversores pueden querer invertir su dinero en REIT. La diversificación es una gran ventaja, porque los REIT a menudo muestran poca correlación con el desempeño del mercado de valores. Y los dividendos que pagan los REIT son enormes, en comparación con los que pagan las acciones tradicionales. También son muy fáciles de comprar y vender, lo que resulta atractivo para los inversores que solo deseen poseer un REIT durante un período breve.

El análisis estadístico ha demostrado que muchos REIT cotizados en bolsa superan al S&P, Dow Jones y NASDAQ. También son increíblemente transparentes, porque deben seguir las mismas condiciones regulatorias que otras empresas que cotizan en bolsa. Sus informes financieros también son idénticos a los de una empresa que pone sus acciones en el mercado.

Beneficios de las MLP

La mayoría de las MLP ofrecen un rendimiento de entre el seis y el siete por ciento, mientras que también producen flujos de efectivo estables y consistentes cada año. Las distribuciones de efectivo proporcionadas por las MLP son bastante fáciles de predecir, lo que es excelente para los inversores que buscan estabilidad. Dado que las MLP no tienen que pagar impuestos, tienen un costo de capital mucho más bajo que la mayoría de las otras empresas. Las MLP pueden realizar empresas que las entidades sujetas a impuestos pueden no considerar viables.

Las ganancias de capital son uno de los mayores beneficios para una empresa al cambiar a la estructura MLP. En lugar de enfrentar la doble imposición, que es común para las corporaciones, las MLPS solo pagan impuestos cuando se reciben distribuciones.

Consecuencias fiscales: MLP

Las MLP pagan impuestos sobre la devolución de capital, mientras que los inversores deben lidiar con el formulario de impuestos K-1 cuando poseen MLP. Es un vehículo complicado de preparación de impuestos, pero hay muchos contables o formularios de impuestos en línea que pueden ayudar a que el proceso sea un poco menos desafiante.

Otro aspecto negativo de las MLP es que no encajan con las IRA debido a la UBTI o la renta imponible de las empresas no relacionadas. Las MLP suelen generar este tipo de ingresos a través de sus operaciones. Si las tenencias que tiene son lo suficientemente grandes como para generar una factura de impuestos UBTI de más de $ 1,000, es posible que deba pagar impuestos sobre la UBTI, incluso si el MLP se coloca en su cuenta de impuestos diferidos.

Pero las MLP también vienen con muchos beneficios fiscales. Permítanos saber que compró $ 100,000 en unidades en un MLP. Durante el primer año, recibe $ 6,000 en distribuciones trimestrales. Cuando termina el año, se entera de que estas distribuciones fueron un total de $ 6,000 de ingresos y $ 5,000 de depreciación. Reste los $ 5,000 de los $ 6,000 para obtener la cantidad sobre la que pagará impuestos: $ 1,000. Incluso si se encuentra en una categoría impositiva muy alta que cobra un impuesto del 50 por ciento, solo terminaría pagando $ 500 en impuestos sobre $ 6,000 de ingresos.

Las consecuencias fiscales de las MLP se comprenden mejor al analizar el rendimiento del capital y el costo. El rendimiento del capital es el pago que un valor, como REIT o MLPS, realiza a un inversor con fondos que no se derivan de sus ingresos netos. La base del costo se refiere al precio original de un activo a efectos fiscales, ajustado por dividendos o distribuciones. A veces se le llama base impositiva. Al pagar impuestos, los inversores pueden determinar su ganancia de capital, que se refiere a la diferencia entre la base del costo y el valor de mercado actual del activo.

Con las MLP, no tiene que pagar impuestos de inmediato sobre sus tenencias; en cambio, puede deducirlos de la base del costo. Pero si vende unidades MLP, debe pagar impuestos sobre las unidades vendidas. Por lo tanto, mantener las MLP a largo plazo tiene sentido para muchos inversores, porque pueden esperar a que su base de costos alcance los $ 0, lo que significa que su impuesto se difiere permanentemente.

Consecuencias fiscales: REIT

Si bien la perspectiva de que al REIT no se le cobren impuestos sobre sus ganancias es tentadora para los inversores, deben recordar que el impuesto sobre la renta se debe a los dividendos que reciben. Además, el REIT tiene que lidiar con el impuesto a la propiedad en sus diversas propiedades. Para algunos REIT, el impuesto a la propiedad puede representar hasta el 25 por ciento de los gastos operativos.

Los dividendos pagados por los REIT se gravan como ingresos ordinarios del partícipe. Pero hay casos en los que los dividendos se consideran dividendos calificados, lo que da lugar a un impuesto a las ganancias de capital. La gran mayoría de los accionistas de REIT solo pagarán su tasa impositiva marginal máxima sobre sus dividendos. De hecho, algunos de los dividendos que paga el REIT pueden calificar como una devolución de capital no tributable, lo que difiere los impuestos sobre esas unidades hasta que el propietario las vende. Estos pagos no sujetos a impuestos terminan reduciendo la base de costes para el partícipe.

Invertir en MLP

Hay muchas formas en que los inversores pueden invertir su dinero en MLP. Una de esas formas es a través de ETF, o fondos cotizados en bolsa, MLP. Los fondos cotizados en bolsa son valores negociables que rastrean índices, como materias primas, bonos o fondos indexados. A diferencia de los fondos mutuos, los ETF cotizan en la bolsa de valores.

Los ETF MLP son una excelente manera para que los inversores eliminen algunos de los riesgos comerciales asociados con la compra de MLPS individuales, al mismo tiempo que les brindan los beneficios fiscales relacionados con los fondos negociados en bolsa. Pero las MLP de ETF suelen ser bastante caras, lo que es algo de lo que los inversores deben tener cuidado.

Si los inversores no quieren dar el paso en ETF MLP, también pueden considerar los fondos mutuos que tienen MLP. Los fondos mutuos que invierten su dinero en MLP permitirán a los inversores retrasar sus pagos de impuestos sobre los ingresos distribuidos hasta que se vendan las inversiones. Estas ganancias califican como ganancias a largo plazo, lo que resulta en una tasa impositiva más baja que las ganancias de capital a corto plazo.

Los fondos mutuos también son una gran opción debido a su naturaleza administrada. Tener un administrador de fondos mutuos que elija los MLP para poner en el fondo puede hacer una gran diferencia para mitigar los riesgos de estos activos. Demasiados inversores piensan que todas las MLP son iguales. Si bien los inversores tienen que pagar la tarifa de mantenimiento por estos beneficios, vale la pena considerar las ventajas.

Descargo de responsabilidad

Este artículo es solo para información y educación. No es un respaldo de ninguna acción en particular para el fondo. Consulte a su corredor de bolsa o asesor financiero antes de comprar y vender acciones.