Ingeniería de valor: ¿proceso o enfoque?

Introducción

En unas pocas semanas, cumpliré 40 años desde que entré por primera vez a la oficina de un arquitecto, el sol saliendo al comienzo de mi carrera. A los 17 años, no tenía idea de hacia dónde me llevaría ese camino y, mirando hacia atrás, era todo lo que uno podía haber esperado. Ahora que me estoy acercando al último tercio de mi carrera, no habría cambiado nada en toda mi carrera. En esta etapa, creo que se podría decir que soy un "estadista mayor" en mi profesión. Eso casi suena como un título distintivo, ya que los títulos van de todos modos. Como un tema en particular se presentó una vez más en mi práctica, comencé a pensar en mi carrera, trayendo sentimientos y pensamientos que reflejaban los sentimientos que acababa de expresar. Demasiado para recordar, ahora pasemos al tema que quería discutir.

La tutoría y la enseñanza siempre han sido un atributo impulsor de mi carrera. Aprendo algo y tengo una necesidad incesante de compartirlo con los demás. Eso es parte de lo que siempre he visto como el paso de la antorcha a la próxima generación de profesionales. Quiero discutir un concepto del que se abusa a menudo, la ingeniería de valor (VE), que puede ser una herramienta muy eficaz o un cáncer potencial en la industria de la construcción que puede costarle enormemente a toda la sociedad. Como muchas cosas en la vida, cuando se maneja correctamente, VE puede ser una herramienta increíblemente poderosa. Cuando se aplica de manera inadecuada, se convierte en una carga para toda la sociedad al crear instalaciones que se convierten en depósitos de dinero y molestias. A menudo, estos limones se venden a un comprador desprevenido como advertencia. Como nota al margen, a menudo me pregunto hasta qué punto la no divulgación se vuelve poco ética, no solo ilegal,y cuánta comprensión del verdadero carácter de algunas personas. Estoy seguro de que todos hemos estado allí en algún momento en el que sentimos que realmente obtuvimos el final corto del trato.

Responsabilidad de los propietarios, diseñadores y constructores de edificios

Son muy pocos los que pueden afirmar que una parte de ellos puede vivir en esta roca durante 100 años o más. La industria de la construcción es solo una de esas pocas industrias donde los trabajadores realmente pueden hacer tales afirmaciones legítimamente. Piense en ello, mientras exista ese edificio en el que trabajó, una parte de usted existirá en este planeta. ¡Guauu! Pocos pueden reclamar tal legado y ser precisos. Esta perspectiva debería llevar a los profesionales de la industria de la construcción a un nuevo nivel, una ideología y una práctica sostenibles a largo plazo. Desafortunadamente, esa no es siempre la opinión de quienes trabajan en la industria de la construcción. En un artículo anterior, me referí a este fenómeno de miopía. Como dije en ese artículo,La siguiente cita fue proporcionada en la convención nacional del Instituto Americano de Arquitectos (AIA) de 1984 y me parece tan importante que quiero citar ese artículo nuevamente:

“Con demasiada frecuencia, usted, el Arquitecto, en contra de su mejor juicio, está de acuerdo con sus clientes… déjese intimidar por los desarrolladores, constructores y propietarios que quieren obtener ganancias rápidas a expensas de toda nuestra sociedad… Desafortunadamente, yo Llegué a esta conclusión después de construir durante muchos años y cometer muchos errores y descubrir por mi cuenta que cuanto mayor es la inversión en "la línea superior", mayores son los resultados en la línea inferior. Creo que usted (el arquitecto) debería haberme dicho esto hace mucho tiempo ".

Herman Chanen, presidente y presidente de la junta

directiva de la empresa de construcción Chanen

1984 Convención nacional de la AIA

publicada en Architecture Record, junio de 1984

Esta cita ilustra el potencial de cáncer en el que se puede convertir VE si se usa con un enfoque y proceso incorrectos. Hablaré de estos dos en un momento. Antes de entrar en esa parte de esta discusión, quiero comenzar la discusión colocándonos lentes que nos ayudarán a comprender las ramificaciones de estas decisiones de VE.

La verdadera razón de la VE

No se requiere ninguna capa de azúcar ni ilusión, no existe un presupuesto ilimitado en nada, pero especialmente en la construcción. Para ser claro, déjeme decirlo de otra manera; ¡No existe el presupuesto ilimitado! Espero que sea muy claro para todos los que lean esto. Como tal, nunca habrá fondos suficientes para hacer todo lo que quiera hacer al construir una instalación. Se espera que estas instalaciones tengan una vida útil de 40 o 50 años, y lo más probable es que sobrevivan más de 70 años en muchos casos. Es decir, cuatro, cinco, incluso siete décadas. ¿Eso refuerza un período de vida vívido en tu mente? Ahora puedes tener una idea real de lo que dije antes sobre el legado.

Con la necesidad de longevidad y con fondos limitados, es imperativo que se incremente el valor de todas y cada una de las inversiones del sistema en una instalación. Para decirlo de otra manera, la mayoría de los sistemas de construcción serán reemplazados al menos una vez durante la vida útil de esa instalación. ¿Cómo tomamos las mejores decisiones de inversión? La mejor manera es a través del cálculo de costos del ciclo de vida, pero eso es un debate para otro momento. Aparte del costeo del ciclo de vida, la forma más común de controlar el coste es mediante la ingeniería de valor (VE). He visto que VE se incorpora a un proyecto a través de dos métodos básicos. La primera, como parte de todo el proceso de planificación / construcción desde la debida diligencia al comprar el inmueble mediante la ocupación de la instalación completa. El segundo, cuando se ha determinado que los costos de construcción han superado el presupuesto establecido.El primero es un enfoque proactivo, el segundo es reactivo. ¿A quién le gustaría adivinar cuál producirá los mejores y mejores resultados?

Cualquiera de estos enfoques tendrá el mismo objetivo a corto plazo, reduciendo los costos iniciales. Lo que se desconoce es cuál tendrá el mayor perjuicio para la instalación a medida que el edificio envejece. Permítame recordarle a cada lector que, al igual que el cuerpo humano, los edificios envejecen. Ésta es una verdad ineludible. Así como cuesta más a medida que envejecemos, es decir, citas con el médico, anteojos, etc., lo mismo ocurre con los edificios. La VE puede potencialmente convertirse en cáncer cuando acorta la esperanza de vida de la instalación o aumenta los costos de envejecimiento por encima de lo que normalmente se esperaría para una instalación de esa edad y tipo comparable. Piense de esta manera, si se supone que el techo durará 20 años, y en el año 10 el techo tiene que volver a revestirse para que el techo alcance la marca de los 20 años, ¿qué pagó exactamente cuando pagó por eso? Techo de 20 años ”para empezar.Hablé de esto en otro artículo sobre garantías.

En muchas fuentes que describen lo que se supone que es VE, un concepto parece ser el más uniforme en todas esas descripciones, el de reducir el costo de construcción inicial expresado en términos de valor. Con poca frecuencia he visto los términos de valor expresados en un costo de ciclo de vida, pero esa es realmente la forma en que este valor debe expresarse. Más comúnmente, he visto estos valores expresados en términos de ahorros de costos iniciales directos inmediatos, exclusivamente. Parece que la razón principal de este último método es el resultado directo del momento en que se introduce el VE en el proceso, más comúnmente, al final, después de que se haya establecido la superación presupuestaria. Este punto de partida podría ser el presagio del equilibrio de esta discusión a medida que avanzamos hacia las partes de enfoque versus proceso de este artículo. El enfoque es la fijación en la reducción de costos como resultado de exceder el presupuesto.El proceso es el establecimiento de un equilibrio entre las necesidades a corto y largo plazo de la instalación y la organización.

VE como herramienta de proceso

Cuando VE se introduce en todo el proceso de planificación, tiene el mayor potencial de convertirse en una herramienta muy poderosa. Aquí es cuando el proceso de VE se centra en resultados de valor. Encuentro ese objetivo inalcanzable aparte de una consideración del ciclo de vida, y convierte este análisis en un gran indicador si el propietario ha comenzado con un presupuesto inicial apropiado. El sector público a menudo se queda corto en este sentido, ya que los responsables políticos se centran en los dólares y, a menudo, descartan las fuerzas políticamente incontrolables que actúan en el mercado. A menudo, lo que el poder legislativo decide sobre los costos no se alinea con lo que el mercado establece como costos reales y, como resultado, se requiere y se permite una construcción deficiente para completar proyectos de importancia política. Por ejemplo, mientras que la ciencia ha determinado que los tomates son frutas,El Congreso intentó cambiar esa opinión con la Ley de Aranceles de 1833 que declara que los tomates son vegetales. Lamentablemente, la Corte Suprema aceptó las acciones del Congreso en su fallo de apoyo a la Ley de Tarifas de 1893. Dejaré que esos hechos se mantengan por sí solos sin comentarios, en este momento.

Cuando se presenta durante toda la vida del proyecto, VE puede identificar posibles ahorros de costos iniciales y de ciclo de vida que pueden reducir las cargas financieras de una instalación a lo largo de su vida útil. De eso se trata el verdadero VE. Aquí es cuando VE se convierte en parte del proceso y no solo en una ocurrencia tardía. En este caso, VE puede convertirse en una fuerza de equilibrio entre los costos del ciclo de vida a largo plazo y los costos iniciales de construcción. Ahora el poder del VE comienza a brillar.

VE como cáncer de enfoque

El tiempo más común que he visto que VE se usa es entre el diseño y la construcción, cuando se ha descubierto que el presupuesto no es lo suficientemente grande para el proyecto como fue diseñado. VE se ha convertido en un pensamiento posterior al proyecto. Esto no es solo representativo de una mala planificación, sino de una mala planificación. Puedo decir eso Oh bueno, demasiado tarde, ya lo hice. Para no ser ofensivo para nadie, pero esto es representativo del peor tipo de planificación, o la falta de ella. Alguien no pudo anticipar algo, por lo que ahora se debe derivar alguna solución para ese descuido y si se le da un nombre atractivo, puede que no parezca tan tonto como lo haría de otra manera. Este tipo de VE a menudo no tiene en cuenta todos los problemas cuando se utiliza. Por ejemplo,Para reducir los costos del proyecto, se determina que las líneas de drenaje del techo (diseñadas para llevar el agua de lluvia desde el techo lejos del edificio al área de retención) se reemplazan con imbornales y bajantes (que drenan el agua de lluvia inmediatamente adyacente al edificio). Ahora bien, esto puede no ser un problema en otro proyecto, pero este proyecto tiene un suelo expansivo, por lo que cuando el suelo se moja se expande y obliga a las paredes a levantarse. Esa decisión, en este proyecto, creará costos de enormes dólares que se gastarán una década más tarde para corregir las fallas estructurales debido a que el suelo expansivo se mojó. ¿Qué tan efectiva fue esa decisión de VE? La mayoría ni siquiera rastrea la decisión de VE de registrar estos eventos debido al período de tiempo después de la construcción.Ahora bien, esto puede no ser un problema en otro proyecto, pero este proyecto tiene un suelo expansivo, por lo que cuando el suelo se moja se expande y obliga a las paredes a levantarse. Esa decisión, en este proyecto, creará costos de enormes dólares que se gastarán una década más tarde para corregir las fallas estructurales debido a que el suelo expansivo se mojó. ¿Qué tan efectiva fue esa decisión de VE? La mayoría ni siquiera rastrea la decisión de VE de registrar estos eventos debido al período de tiempo después de la construcción.Ahora bien, esto puede no ser un problema en otro proyecto, pero este proyecto tiene un suelo expansivo, por lo que cuando el suelo se moja se expande y obliga a las paredes a levantarse. Esa decisión, en este proyecto, creará costos de enormes dólares que se gastarán una década más tarde para corregir las fallas estructurales debido a que el suelo expansivo se mojó. ¿Qué tan efectiva fue esa decisión de VE? La mayoría ni siquiera rastrea la decisión de VE de registrar estos eventos debido al período de tiempo después de la construcción.¿Qué tan efectiva fue esa decisión de VE? La mayoría ni siquiera rastrea la decisión de VE de registrar estos eventos debido al período de tiempo después de la construcción.¿Qué tan efectiva fue esa decisión de VE? La mayoría ni siquiera rastrea la decisión de VE de registrar estos eventos debido al período de tiempo posterior a la construcción.

A menudo, cuando se hace algo en el último minuto y se apresura, nunca se toman las mejores decisiones, ya que a menudo se pasan por alto factores cruciales. Con mucha frecuencia, el propietario, que no está informado o no tiene experiencia con tales decisiones, es el que toma estas decisiones, lo que aumenta aún más las ramificaciones. Con frecuencia existen presiones de tiempo para tomar estas determinaciones rápidamente porque el retraso en el tiempo podría ser más costoso y los resultados a largo plazo se ven comprometidos casi inevitablemente. Deberías empezar a ver el potencial efecto dominó.

Consideraciones para VE

Una de las primeras preguntas que debe hacerse es cuál es el objetivo de la VE. Antes de llegar al tema del presupuesto, primero se debe preguntar cuál es el valor que se devuelve por el VE. Si el VE no devuelve valor, quizás no sea el curso de acción correcto. Si el valor devuelto determinado es solo para reducir los costos de construcción, entonces la siguiente respuesta debe ser el presupuesto del proyecto original apropiado para comenzar. A menudo, un propietario no quiere escuchar nada de esto, ya que podría reflejar que el propietario no hizo algo correcto al principio. Si la VE se introduce en cada paso del proceso, entonces la VE debería tener alguna otra razón por encima del presupuesto inicial.

Deténgase a pensar, al igual que el cuerpo humano, los edificios envejecen. ¿Qué otros paralelos podrían existir? Considera esto, si le preguntas a un nutricionista, especialista en bariatría, preparador físico o alguien de esa naturaleza, todos te dirán que reducir calorías para adelgazar es muy efectivo hasta cierto punto, en el cual el músculo comienza a desaparecer. Puedo decírtelo por mi experiencia, lo veo todo el tiempo. Si un cliente intenta construir un proyecto con un presupuesto del 20% del costo por pie cuadrado para un tipo de edificio, el edificio no funcionará adecuadamente o no durará tanto. Incluso puede convertirse en un pozo de dinero. Considere eso.

Pensamientos finales

Como Herman Chanen descubrió y habló en 1984, existe una base para ver la VE como un posible cáncer, pero si se maneja bien, puede ser una herramienta muy poderosa. Es responsabilidad del propietario asegurarse de que el equipo use VE de manera efectiva, y la mejor manera es no tomar decisiones sobre temas en los que el propietario tiene poca experiencia y experiencia, delegar esas decisiones a los expertos contratados por el propietario. Si VE se va a utilizar en un proyecto, integre el VE en todo el proyecto, no solo cuando se exceda el presupuesto.