Beneficios fiscales de una segunda casa o de vacaciones como vivienda principal frente al alquiler

Aproveche las deducciones fiscales de la segunda vivienda

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Una segunda casa tiene valiosas ventajas

Tener una segunda vivienda ofrece muchas ventajas. Por supuesto, uno de los principales beneficios es que posee un lugar donde usted, su familia y amigos pueden ir y pasar todo el tiempo que quieran sin la molestia de tener que reservar un hotel o un alquiler. Otro beneficio puede ser que tenga un lugar tranquilo para jubilarse. También podría ser una oportunidad de inversión en forma de dinero de alquiler. Y finalmente, por último, pero no menos importante, es posible que tenga derecho a algunos beneficios fiscales al ser propietario de una segunda vivienda.

Las segundas viviendas pueden ser una gran inversión

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Cómo el IRS define una casa

Muchos tipos de estructuras pueden considerarse un hogar. El Servicio de Impuestos Internos (IRS) identifica una casa como una casa, una casa flotante, una casa móvil, un apartamento cooperativo o un condominio. Siempre que haya instalaciones para dormir, cocinar y baño, se puede clasificar como una casa. Si es propietario de una vivienda, ya conoce las ventajas fiscales de ser propietario de su residencia principal. Las segundas residencias también pueden recibir exenciones fiscales del IRS.

Sin embargo, no todas las segundas viviendas reciben el mismo trato, por lo que si es propietario o está planeando comprar una segunda vivienda, definitivamente debe asegurarse de conocer las reglas tributarias básicas que afectan a los segundos propietarios.

Si su segunda casa es su casa de vacaciones (no la alquila)

Si usa su segunda vivienda para su disfrute personal, por lo general, los intereses hipotecarios y los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria se pueden deducir de la misma manera que lo haría en su residencia principal.

Intereses hipotecarios

Como propietario de una vivienda, ya sabe que el interés de la hipoteca de su primera vivienda es deducible. Si usa su segunda vivienda como vivienda secundaria donde vive parte del tiempo y no la alquila, entonces el interés de la hipoteca de su segunda vivienda también es deducible. Puede cancelar el 100% de los intereses que paga en hasta $ 1.1 millones de deuda garantizada por su primera y segunda vivienda y utilizada para adquirir o mejorar sus propiedades. Tenga en cuenta que esta deducción es por un total de $ 1.1 millones de deuda y no $ 1.1 millones por cada vivienda.

Impuestos de propiedad

Puede deducir los impuestos sobre la propiedad de su segunda vivienda. De hecho, puede deducir los impuestos a la propiedad pagados por cualquier número de viviendas que posea.

Si alquila su segunda casa

La cantidad de días que alquila su segunda casa es importante para determinar la cantidad de beneficios fiscales para los que es elegible. Básicamente, si alquila su segunda casa por menos de 14 días al año, puede tratar su segunda casa de la misma manera que trata su residencia principal. Si alquila su segunda casa por más de 14 días al año, entonces el IRS determina que su segunda casa es propiedad de alquiler, que se grava de manera diferente a las residencias principales. Tenga en cuenta que si nunca visita su segunda vivienda, se clasificará como una propiedad de inversión. Para que se considere uso personal de su propiedad, debe usar su casa. Las visitas que realices revisando tu casa o realizando reparaciones o mantenimientos no cuentan como uso personal y harán que tu segunda casa sea una casa de inversión.

Período de alquiler por año = 14 días o menos

Si alquila su segunda casa por 14 días o menos durante el año, puede recibir los fondos libres de impuestos. No importa cuánto cobre por el alquiler, no tiene que reclamar este monto al IRS. Si alquila su segunda casa por menos de 14 días, la casa se trata de la misma manera que su residencia personal y usted deduciría los intereses hipotecarios y los impuestos sobre la propiedad de la misma manera que lo haría para su residencia principal.

Período de alquiler por año = más de 14 días

Si alquila su segunda casa por más de 14 días, debe informar todos los ingresos por alquiler que reciba. Al mismo tiempo, puede deducir los gastos de alquiler, incluidos impuestos, seguros, intereses hipotecarios, servicios públicos, limpieza y reparaciones. Incluso puede deducir suministros como toallas y sábanas. Además, puede cancelar la depreciación, el valor perdido debido al desgaste de la casa a lo largo del tiempo. El desafío consiste en determinar dónde asignar los costos entre el momento en que usó la propiedad para fines personales y el momento en que alquiló la propiedad. Desea mantener excelentes registros de fechas, ingresos y gastos. Y contrate a un profesional de impuestos para atribuir adecuadamente los ingresos imponibles y no imponibles.

La clave para maximizar las deducciones es mantener el uso personal anual de su casa de vacaciones a menos de 15 días o al 10% del total de días de alquiler, lo que sea mayor. En ese caso, la casa de vacaciones puede tratarse como un alquiler, recibiendo deducciones de alquiler. Para mantener su segunda vivienda considerada una propiedad de alquiler, debe evitar sobrepasar el límite del 10%. Para ayudar a medir la cantidad máxima de tiempo que puede usar su casa para uso personal, básicamente, no debe usar su segunda casa más de un día por cada 10 días que la alquila.

Para maximizar las deducciones de la propiedad de alquiler, debe participar activamente en el proceso de alquiler. Esto significa realizar reuniones con los inquilinos y establecer los términos del contrato de alquiler para los inquilinos. Y esto es muy importante: debe poseer al menos el 10% de la propiedad.

Convirtiendo su segunda casa en su residencia principal

Una estrategia de ventaja fiscal que utilizan los propietarios de segundas viviendas para evitar pagar impuestos sobre las ganancias de capital por la venta de una segunda vivienda es convertir su segunda vivienda en su residencia principal. La forma de hacerlo es vivir en la segunda vivienda durante dos años de los cinco años anteriores antes de vender la vivienda. Esto califica la venta para una exclusión de impuestos por una ganancia de hasta $ 250,000 para contribuyentes individuales y $ 500,000 para contribuyentes conjuntos.

Para 2009 y años posteriores, usted paga impuestos regulares sobre las ganancias de capital del 10% sobre la parte de la ganancia que es equivalente al tiempo que utilizó la casa como casa de vacaciones después de 2008.

Calcular impuestos es complicado

Su profesional de impuestos necesitará todos los detalles de cómo usa su segunda casa. Esta información debe recopilarse y mantenerse constantemente durante todo el año para que su profesional de impuestos calcule con precisión su ingreso bruto ajustado y su ingreso bruto ajustado modificado. ¿Confuso? De hecho lo es .

Turbo Tax explica las deducciones de impuestos a la propiedad de alquiler

Recursos

El IRS tiene muchas publicaciones para ayudarlo a comprender los conceptos básicos de ser propietario de una segunda casa y cómo se aplican los impuestos a la propiedad. Para obtener más información sobre la propiedad, el uso y la venta de su segunda casa y las ventajas y desventajas de los impuestos, visite www.IRS.gov y busque las siguientes publicaciones.

Publicación # 527 Propiedad de alquiler residencial (incluido el alquiler de casas de vacaciones)
Publicación # 523 Vender su casa