¿Debo refinanciar mi hipoteca?

¿Cuándo debe refinanciar su hipoteca?

En pocas palabras, debe refinanciar su hipoteca cuando le permita ahorrar dinero. No complique demasiado las hipotecas imaginando que son grandes y aterradoras.

Si puede reunir algunos documentos (generalmente: W2, extractos bancarios, talones de pago, declaraciones de impuestos, evidencia de seguro), podría ahorrarse miles de dólares durante la vida de su hipoteca con un refinanciamiento.

Estrategia de refinanciamiento

Cualquiera que le diga que sabe dónde estarán las tasas de interés en unos años le está mintiendo. La estrategia que recomiendo a mis clientes es que aprovechen cualquier oportunidad de refinanciamiento que reduzca su tasa de interés en un "préstamo sin costo".

Pero, ¿qué es un "préstamo sin costo"? ¿No tiene que haber una trampa?

Bueno, tiene razón si asume que su prestamista y su corredor todavía están ganando dinero con un préstamo sin costo. Sin embargo, ¡eso no significa que sea un mal negocio para ti!

Un error generalizado de los préstamos sin costo es que no habrá dinero adeudado al cierre de un préstamo sin costo. Si bien eso tiene cierto sentido intuitivo, es una mala manera de evaluar la hipoteca desde la perspectiva de ser el prestatario porque es una transacción más complicada que esa.

¿A dónde va el dinero en un préstamo sin costo?

Voy a utilizar algunos números típicos para ilustrar dónde fluye el dinero en una hipoteca sin costo que debería ayudarlo a comprender una transacción de refinanciamiento.

Digamos que su casa está valorada en $ 250,000 y todavía debe $ 200,000 por ella. Su tasa hipotecaria actual es del 5%. Se le ha ofrecido un refinanciamiento sin costo al 4% (SIEMPRE debe tomarlo, y explicaré por qué en la siguiente sección).

Los costos asociados con el préstamo pueden parecerse a lo siguiente (varía según el estado y el proveedor):

• Seguro de título: $ 700
• Tasación: $ 500
• Tarifa de suscripción: $ 900
• Cuota de cierre: $ 300
• Cargo por informe de crédito: $ 50

Esos costos aún deben pagarse en un préstamo sin costo, incluso si no los paga. Así es como sucede eso.

El prestamista ofrece lo que se llama un "crédito de prestamista" para cubrir los costos de hacer el préstamo. Cuando un oficial de préstamos hipotecarios mira lo que ellos llaman una "hoja de tasas", en un préstamo sin costo buscará un crédito de prestamista que cubra los costos. En el ejemplo anterior, eso sería $ 2450. En un préstamo de $ 200k, eso equivale al 1,225% del monto total del préstamo.

Entonces, en la hoja de tasas, la tasa de interés del 4% puede tener un crédito de prestamista de 1.3% al lado. Para entender esto un poco mejor, recuerde que a una tasa de interés del 3,75%, el crédito del prestamista puede ser algo así como 0,2%. También habría una opción para "pagar puntos" si quisiera pagar dinero extra para bajar a una tasa más cercana al 3% en este ejemplo.

Quizás se pregunte por qué todavía tiene que traer dinero a la mesa de cierre si se trata de un préstamo sin costo. La respuesta es porque todavía tiene intereses que pagar sobre la hipoteca anterior y es probable que deba establecer una nueva cuenta de depósito en garantía (donde se destinan los impuestos y el dinero del seguro durante el próximo año). Les digo a mis clientes que esto suele ser un lavado porque obtendrá un reembolso del cheque en garantía de su antiguo prestamista un par de semanas después del cierre y podrá omitir el pago de la hipoteca (las hipotecas se pagan después de que se acumulan los intereses, o " en mora ", por lo que si cierra el 23 de octubre, paga del 23 al 31 de octubre en el momento del cierre, y su primer pago de la nueva hipoteca no es hasta el 1 de diciembre).

¿Por qué debería refinanciar mi hipoteca si no hay ningún costo?

Si no hay ningún costo y la tasa es más baja que su tasa actual, siempre debe refinanciar su hipoteca.

La simple razón es clara si lo piensa así: no importa cuánto le pida su prestamista que pague cada mes. Lo que importa es tu saldo y tu tarifa. Si se reduce la tasa y seguir pagando la cantidad que pagó en su hipoteca anterior, se va a pagarlo antes. Período.

No hay magia en esto, y creo que mucha gente se confunde con el plazo de una hipoteca. La verdad es que una hipoteca no es más que un saldo adeudado a una determinada tasa de interés. El plazo es la duración más larga que se le da para pagar, pero a menos que haya una multa por pago anticipado (muy poco común en estos días), puede pagarle a su prestamista lo que quiera pagar.

¿Debería refinanciar con un préstamo de costo cero?

Siempre refinancia tu hipoteca si no hay ningún costo y tu tasa es baja. Si sigue pagando la cantidad que estaba pagando en su antigua hipoteca, la cancelará antes y por menos dinero. Período.

¿Está de acuerdo con mi recomendación sobre cuándo debe refinanciar su hipoteca? ¿Tienes preguntas? No dude en preguntar en los comentarios a continuación.

© 2017 Dominic Joseph