Inversión inmobiliaria residencial y comercial 101

Inversión inmobiliaria

La inversión inmobiliaria puede parecer intimidante para los no iniciados. La primera y única incursión en ser propietario de una propiedad que la mayoría de los estadounidenses harán es comprar una casa, ¡y eso es lo suficientemente desafiante sin agregar complicaciones a la mezcla! Después de todo, ¿quién en su sano juicio se suscribiría a más pagos de hipotecas, tarifas de seguros y costos de mantenimiento?

Como respuesta, solo necesita mirar la tasa histórica de apreciación observada en las inversiones del mercado inmobiliario (alrededor del 9% por año durante los últimos treinta y cinco años). ¹ Esto tiene sentido porque los puestos de trabajo se crean a medida que crece la economía. Considere que la población de Estados Unidos se sentaba a la derecha alrededor de cinco millones de almas hace doscientos años. Hace un siglo, había (aproximadamente) setenta y cinco millones de personas viviendo en nuestro país. Hoy en día, ese número se ha cuadriplicado y más de trescientos millones de personas ahora llaman hogar a los EE. UU. De A, y puede suponer con seguridad que la mayoría de esas personas necesitarán dos cosas en algún momento: un lugar para trabajar y un lugar ¡vivir! ^2,3 Por cierto, ambas cosas requieren bienes raíces.

En términos generales, la creación continua de nuevos hogares y empleos en nuestro país requerirá que aprovechemos la oferta finita de tierra a la que tenemos acceso. A medida que la cantidad (oferta) de esta tierra disminuye, incluso cuando aumenta la necesidad (demanda), los precios suben cada vez más. ¿Recuerda cuando estaba de regreso en la escuela primaria, aprendiendo sobre la gran expansión hacia el oeste del siglo XIX? En aquellos días, el Gobierno Federal estaba literalmente entregando tierras a ciudadanos que aceptaban vivir y trabajar esa tierra a cambio. Podían permitirse el lujo de ser tan generosos porque la oferta de tierra en ese momento excedía en gran medida la demanda.

Ese ya no es el caso, y como con cualquier recurso finito, los precios continuarán aumentando a medida que la población humana crezca, alimentando el consumo de nuestra oferta fija de tierra edificable. Como tal, el individuo inteligente verá los bienes raíces como una inversión sólida. Sin embargo, esto no quiere decir que el mercado inmobiliario sea inmune a los altibajos a los que están sujetos los mercados financieros. ¡Lejos de ahi! De hecho, la mayoría de las personas que no encuentran éxito en la inversión inmobiliaria son las que reaccionan de forma exagerada a las fluctuaciones a corto plazo e intentan hacer malabarismos con sus propiedades en consecuencia.

Para aprovechar plenamente el potencial de apreciación de la inversión inmobiliaria, generalmente es necesario comprar y mantener una propiedad durante muchos años, incluso hasta la jubilación y más allá, para sobrellevar las pérdidas a corto plazo y aprovechar la apreciación a largo plazo. Además, si bien es teóricamente cierto que todos los precios de la tierra seguirán aumentando a medida que la población se expanda, esto podría llevar un tiempo en algunos casos.

Por lo tanto, no es suficiente simplemente comprar cualquier propiedad antigua, luego sentarse y ver cómo su propiedad se revaloriza. Debe aplicar métodos probados y verdaderos para evaluar el valor de una propiedad antes de comprar, a fin de maximizar sus posibilidades de ver que el valor aumenta a un ritmo más rápido que otras propiedades (en términos relativos). Estos incluyen: análisis de los mercados y economías inmobiliarias locales, inspecciones y tasaciones minuciosas para cada propiedad que considere seriamente y cálculos realistas para los flujos de ingresos esperados frente a los gastos salientes.

Todas esas consideraciones y más se cubrirán en este tutorial de varias partes: ¡ Inversiones en bienes raíces residenciales y comerciales 101! En esta entrega, expondré los pros y los contras de comprar una propiedad para aumentar su riqueza. Luego, hablaremos sobre algunos de los métodos más indirectos de inversión inmobiliaria, para aquellas personas que solo quieren obtener los rendimientos que disfruta el mercado a lo largo del tiempo, pero que no desean lidiar con las molestias que conlleva. de la mano de ser propietario.

En la segunda entrega, Cómo invertir directamente en bienes raíces , brindaré una descripción detallada de lo que implica invertir en los tres tipos principales de propiedad: bienes raíces residenciales, bienes raíces comerciales y terrenos no urbanizados. En la Parte 3, Valoración de bienes raíces y análisis de flujo de caja , abordaremos los principios que necesita comprender para explorar las áreas deseables para sus

actividades de inversión inmobiliaria, cómo realizar una valoración adecuada y un análisis paso a paso. método para determinar el flujo de efectivo (es decir, ingresos por alquiler menos gastos).

La parte 4 de esta serie, Negociar acuerdos y evitar estafas en la inversión inmobiliaria , le dará una idea de los puntos más finos de cerrar un trato de bienes raíces (costo) de manera eficiente, así como una introducción a algunas inversiones inmobiliarias terribles que debe evitar en absoluto. costos. Después de leer esta entrega, estará preparado para identificar algunas de las "trampas de limón" comunes del mundo inmobiliario, así como las tácticas populares empleadas por compradores y vendedores poco éticos.

Entonces, sin más preámbulos, ¡le doy 101 Inversiones en Bienes Raíces Residenciales y Comerciales!

Inversiones inmobiliarias residenciales y comerciales 101

¿Qué tienen en común las grandes ciudades como Nueva York, Los Ángeles y San Francisco? Para empezar, los precios inmobiliarios en todas esas metrópolis prósperas son de los más altos. Esto se debe a que la oferta de suelo urbanizable es escasa cuando se compara con la gran demanda del mismo. Por lo tanto, es más probable que tanto las propiedades residenciales como las comerciales se vendan con una prima.

Por el contrario, los precios de los bienes raíces en gran parte del Medio Oeste o Sur de Estados Unidos son mucho más bajos porque hay una mayor oferta de terrenos edificables (es decir, piense en “amplios espacios abiertos”). Eso no quiere decir que no pueda ver una buena tasa de apreciación en ninguna inversión inmobiliaria realizada en áreas rurales, solo que debe escalar sus expectativas en consecuencia. Por ejemplo, si determina que el estado del

La economía local en Mid-Sized Town A, una pequeña y acogedora aldea acurrucada en algún lugar del corazón de los Estados Unidos, es saludable y está lista para expandirse, entonces usted tiene todo el derecho a esperar que una propiedad de inversión (bien investigada y financieramente sólida) en el área se aprecie. muy bien con el tiempo. Puede que no tenga el tipo de primas que esperaría de una casa adosada en Manhattan en su vida, pero esto es menos importante que la apreciación total de su inversión original.

El progreso, la industria y la productividad tienen una influencia positiva en los precios inmobiliarios, y abundan las oportunidades (en muchas áreas) para los inversores inteligentes que desean ver crecer su dinero. Siempre que sepa cómo analizar y seleccionar propiedades de inversión, es probable que pueda encontrar algunas propiedades inmobiliarias que valgan la pena en su área general. E incluso si no, por ejemplo, si vive en una región económicamente deprimida, aún puede invertir en bienes raíces indirectamente a través de REIT y fondos mutuos de REIT (discutidos más adelante).

Ventajas de invertir en bienes raíces:

1. Valorización de la propiedad e ingresos por alquiler

Hay dos formas en las que los inversores inmobiliarios obtienen beneficios de sus propiedades: valorización a lo largo del tiempo y / o ingresos por alquiler de los inquilinos. Además, a diferencia de otros valores financieros (no jubilatorios) como acciones y bonos, la apreciación de la propiedad se compone de impuestos diferidos hasta el momento en que los inversores elijan vender. Aún así, se puede evitar pagar impuestos, si los beneficios de la venta de cualquier propiedad de alquiler se utilizan para comprar otras propiedades de alquiler. Estos se conocen como intercambios Starker o intercambios de la Sección 1031 del IRS .

Afortunadamente, incluso si los inversores deciden no reinvertir las ganancias de la venta de propiedades de alquiler, los impuestos sobre esas ganancias se restringen a un quince por ciento como máximo, si las propiedades en cuestión se mantuvieron durante al menos un año. Esas ganancias se clasifican como ganancias de capital a largo plazo y se gravan a una tasa drásticamente más baja que las ganancias de capital a corto plazo, que pueden gravarse a una tasa de hasta el cuarenta por ciento. (¡Ay!)

Sin embargo, hay una trampa, y radica en la forma en que el IRS clasifica las ganancias obtenidas de una venta de propiedad de alquiler (sin reinversión). Es decir, el gobierno no calcula las ganancias de la venta de una propiedad de alquiler simplemente como el precio de venta menos el precio de compra. En cambio, la depreciación (es decir, la reducción en el valor de la propiedad con el paso del tiempo, debido en particular al desgaste) que los inversionistas

reclaman en sus declaraciones de impuestos, por cada año que se posee una propiedad, se deduce de la precio de compra original, y este número se usa luego para determinar las ganancias totales de una venta.

Por ejemplo, supongamos que planea vender una propiedad de alquiler que compró hace cinco años por $ 100,000. Por cada año de propiedad, reclamó $ 3,000 en depreciación en su declaración de impuestos, por un total de $ 15,000. Ahora, imagine que su propiedad se ha revalorizado a una tasa del diez por ciento anual durante esos mismos cinco años, de modo que el valor total de su inversión ha aumentado a $ 110.000.

A primera vista, parecería que su ganancia imponible es de $ 10,000 ($ 110,000 - $ 100,000 = $ 10,000), ¡pero el IRS no lo ve de esa manera! A sus ojos, su beneficio total incluiría la depreciación de $ 15,000 que reclamó en sus declaraciones de impuestos. Por lo tanto, les deberías su parte de una ganancia de $ 25,000, aunque en realidad solo obtuviste $ 10,000 en la venta ($ 100,000 - $ 15,000 = $ 85,000

y $ 110,000 - $ 85,000 = $ 25,000). Para aclarar el punto: el quince por ciento de $ 10,000 es $ 1,500; mientras que el quince por ciento de $ 25 000 es $ 3750, ¡más del doble de la cantidad original!

Por supuesto, esta ilustración no tiene en cuenta las ganancias obtenidas de los ingresos por alquiler menos los gastos durante ese período de cinco años. Esto se conoce como "flujo de efectivo" y es un factor determinante para determinar si una propiedad de alquiler será una inversión rentable o no. Por lo general, el flujo de efectivo es pequeño en los primeros años de propiedad de la propiedad, a menos que se realice un gran pago inicial (de la hipoteca) al principio, ya que las ganancias operativas mensuales se absorben con los costos hipotecarios, impuestos a la propiedad, seguros y cuotas de mantenimiento.

(Nota: El flujo de efectivo — los ingresos por alquiler que exceden los gastos (por ejemplo, hipoteca, impuestos a la propiedad, seguros, mantenimiento) de una propiedad — se trata con más detalle en la Parte 3 de este tutorial).

En el mejor de los casos, los inversores aumentarán las tarifas de alquiler de sus propiedades más rápido de lo que aumentan sus gastos, obteniendo así una ganancia estable. Sin embargo, esto puede no ser posible durante tiempos de lento crecimiento económico o, peor aún, una recesión. En tales casos, ¡las tarifas de alquiler pueden incluso bajar!

Intercambios Starker

Los intercambios Starker no son aptos para el bricolaje. Por lo general, se requiere que un tercero supervise el proceso, y las ganancias de la venta de su propiedad de alquiler van a una cuenta de depósito en garantía. Además, debe identificar una propiedad de reemplazo dentro de los cuarenta y cinco días y finalizar la nueva compra dentro de los seis meses. La mayoría de las personas optan por contratar a un asesor fiscal / abogado para que los ayude con estas compras de transferencia, para asegurarse de que todas sus "i" estén punteadas y las "t" estén tachadas.

2. Apalancamiento

Con los bienes raíces, normalmente puede pedir prestado el ochenta por ciento o más de (el valor de) su inversión, controlando así un activo mucho más grande a una fracción del costo. Por ejemplo, ¿recuerda esa propiedad hipotética de $ 100,000 que “compró” en la sección anterior? Lo más probable es que no te hayas imaginado entrando

en el banco con un maletín lleno de efectivo para comprar el lugar. (Sin embargo, apuesto a que lo es ahora , ¿no?) Más bien, si es como la mayoría de las personas, tendría que obtener una hipoteca para pagar su inversión.

Arquímedes: "¡¡Dame suficiente influencia… y moveré el mundo !!"

Tradicionalmente, eso significa acercarse a un proveedor hipotecario con (al menos) un pago inicial del veinte por ciento (o $ 20,000 para este ejemplo) y pedirle al prestamista que financie su saldo pendiente. De esta manera, puede asumir el control de un activo real de $ 100,000 a solo una quinta parte del precio de compra. Si el valor de su propiedad aumenta con el tiempo, como espera, entonces tiene la oportunidad de ganar dinero con su inversión original además del dinero que pidió prestado.

Para ilustrarlo, digamos que después de tener los bienes raíces antes mencionados durante varios años, el valor de la propiedad aumenta a $ 120,000. Si elige vender en este momento, habrá obtenido un rendimiento del cien por ciento de su inversión original de $ 20,000 (el pago inicial que hizo para su hipoteca), después de pagar a su prestamista el saldo pendiente adeuda ($ 120,000 - $ 80,000 = $ 40,000). Por supuesto, este ejemplo simplificado asume que su propiedad existió en un extraño limbo durante sus años de propiedad, y no pagó más en su hipoteca, ni experimentó ningún flujo de efectivo positivo (o negativo) de los ingresos por alquiler. Además, asume que en un mundo extraño, el IRS le da a las personas un pase gratuito sobre los impuestos, ¡y los costos de transacción asociados con la compra y venta de bienes raíces no existen!

3. Inversión a largo plazo

Uno de los beneficios de invertir a largo plazo es la reducción de la carga fiscal en la que se incurre al retener valores y activos a lo largo de los años. Como se discutió en las secciones anteriores, los impuestos sobre las ventas de bienes raíces pueden restar una gran parte de sus ganancias. Además, los costos de transacción y las tarifas diversas asociadas con la compra y venta de propiedades son engorrosas y pueden costarle hasta un quince

por ciento (o más) del valor total de un activo inmobiliario.

En el sector financiero, hay un gran negocio informando sobre cada movimiento que hace el mercado, y los pseudoanalistas patrocinados por la red con expresiones apresuradas "aconsejan" a los inversores que hagan malabares con sus tenencias en frenéticos intentos de comprar barato y vender caro. Pero al igual que en la inversión inmobiliaria, la compra y venta frecuente se come los rendimientos de los inversores en forma de impuestos a las ganancias de capital a corto plazo, sin mencionar las comisiones de los corredores y diversas tarifas comerciales. Muchas personas que invierten su dinero en valores financieros y bienes raíces no toman en cuenta estas consideraciones y terminan perdiendo la apreciación a largo plazo que los mercados han disfrutado a lo largo del tiempo (con un promedio del 7% al 10% anual, históricamente). al mismo tiempo que alimenta la máquina impulsada por comisiones formada por malos consejos de inversión que impregna nuestra sociedad.

Sin embargo, a pesar de que los precios del mercado inmobiliario están en constante cambio tanto como los precios del mercado de valores, no hay canales de red, publicaciones, correos electrónicos y alertas de texto dedicados a informar sobre esos cambios. "Fuera de la vista, fuera de la mente", como dice el refrán, y los inversores inmobiliarios disfrutan de la relativa tranquilidad que conlleva ignorar las sutiles, y francamente, insignificantes, maquinaciones a corto plazo de los precios de mercado, en a favor del crecimiento a largo plazo. Además, a diferencia de las acciones o bonos que pueden negociarse en cualquier momento, la molestia que implica preparar una propiedad para la venta es difícil (sin mencionar que consume mucho tiempo) y actúa como una barrera adicional para la venta impulsiva.

Por ejemplo, imagine un escenario como el anterior, solo que ahora el mundo bizarro incluye un canal de televisión en red que informa sobre las fluctuaciones del mercado inmobiliario hasta el segundo: Real Estate Watch! Además, una recesión reciente ha provocado que el valor de su propiedad caiga a $ 80,000 y ve que técnicamente ha compensado una pérdida del cien por ciento en su inversión original (su

pago inicial de $ 20,000). En pánico, opta por vender antes de que las cosas empeoren y termina sacrificando su activo real. Esto da como resultado que tenga que pagar la venta para cubrir los costos de transacción y las tarifas de cierre.

Varios meses después, después de pasar por Real Estate Watch! mientras navega por los canales, observa que el mercado se ha recuperado. ¡El valor de su antigua propiedad ha vuelto al nivel que tenía antes de la recesión! En una rabia ciega, arrojas el control remoto del televisor a tu pantalla plana, rompiéndola. Luego, como un insulto adicional, recuerda que no tiene dinero para comprar un televisor de reemplazo, ya que se ha bañado en su aventura inmobiliaria.

Mercados opuestos

Una ventaja de la inversión inmobiliaria es que los valores de las propiedades no se mueven en sincronía con el mercado de valores y / u otros tipos de activos que pueda tener. Esto es beneficioso, porque una cartera de inversiones diversificada puede ayudarlo a cubrir sus pérdidas si uno o más sectores del mercado obtienen malos resultados en una recesión económica.

4. Agregando valor a su propiedad

Cuando invierte en empresas comprando acciones y bonos, ya sea directa o indirectamente a través de fondos mutuos, no hay mucho más que hacer después de eso, excepto sentarse y ver cómo se aprecian (con suerte) sus valores. Una excepción sería si tuviera una gran cantidad de acciones en una empresa en particular, lo que le daría derecho a tener más voz en las operaciones de esa empresa. Pero no es necesario que esté en condiciones de adquirir una participación mayoritaria en Microsoft para poder desempeñar un papel más activo en sus inversiones.

Los inversores inmobiliarios experimentados a menudo pueden identificar propiedades con defectos superficiales y luego comprarlas con un descuento mediante el empleo de astutas habilidades de negociación. Esto es especialmente atractivo para las personas a las que les gusta la idea de arremangarse y poner un poco de esfuerzo en sus inversiones para aumentar el valor de mercado. Las propiedades que necesitan una nueva capa de pintura, atención de jardinería o simplemente una buena

limpieza abundan en el mercado inmobiliario, ¡esperando a un inversionista con el estado de ánimo adecuado para aplicar un poco de TLC!

Algunos inversores con talento para mejorar el hogar lo llevan incluso más allá, y buscan a propósito propiedades desgastadas o deterioradas para comprar, con el único propósito de arreglarlas para volver a colocarlas en el mercado. Esta práctica,

conocida como "voltear", puede ser lucrativa si se aborda correctamente. Sin embargo, no cometa el error de saltar a este nicho sin una comprensión adecuada de los indicadores económicos que influyen en los precios en el mercado de la vivienda (discutidos con más detalle más

adelante), los impuestos a las ganancias de capital a corto plazo (discutidos anteriormente) y los costos de transacción asociados con ventas de bienes raíces, así como una estimación realista de cuánto

las reparaciones te van a costar. De lo contrario, podría terminar vertiendo su sangre, sudor y lágrimas en un pozo de dinero que no tiene ninguna posibilidad de obtener un rendimiento decente.

Aletas

Los inversionistas inmobiliarios que compran propiedades en dificultades que necesitan renovaciones importantes, con el único propósito de realizar esas renovaciones para revender la propiedad con fines de lucro, se conocen como "flippers".

5. Oferta finita de tierra

Probablemente esté familiarizado con la cita icónica de Mark Twain sobre bienes raíces:

Lo más probable es que nunca lo haya pensado mucho, pero considere que el Sr. Twain vivió durante la segunda mitad del siglo XIX, cuando la población mundial era de aproximadamente 1.600 millones. Para poner eso en perspectiva, en 2014 la población humana total del mundo es de más de 7 mil millones. Por lo tanto, se necesitaron más de doscientos mil años para que la población alcanzara los mil millones, ¡y en poco más de un siglo hemos superado ese número seis veces!

La tierra es solo una de las cosas que la gente siempre va a necesitar, y salvo la colonización de Marte o la Luna, estamos prácticamente atascados con la cantidad que siempre hemos tenido. Combine esa oferta fija con una demanda en rápido aumento, y no es difícil ver los bienes raíces como una inversión atractiva. Además, las personas tienden a establecerse relativamente cerca unas de otras y en las proximidades directas de una sólida infraestructura de transporte que incluye carreteras, ferrocarriles y aeropuertos.

Las propiedades ubicadas dentro de áreas metropolitanas prósperas —y los suburbios circundantes— que tienen una pequeña oferta de suelo urbanizable tienden a cobrar las primas más altas (y generalmente son las que más se aprecian). Como se mencionó al comienzo de este tutorial, los precios inmobiliarios en lugares como la ciudad de Nueva York y San Francisco están por las nubes por estas razones. Esto también es válido para islas y cadenas de islas como Hawái, Japón y Taiwán.

Horizonte de East Midtown, Nueva York

Contras de invertir en bienes raíces:

1. Enorme compromiso de tiempo

Invertir en bienes raíces no es un paseo por el parque. Determinar el estado de la economía local, investigar las tendencias en los precios de la vivienda y buscar propiedades potenciales lleva tiempo. Si no hace su diligencia antes de comprar, es muy posible que termine con un limón.

Además, si decide alquilar su propiedad, debe estar preparado para asumir todas las responsabilidades que conlleva ser un propietario. Su trabajo no implica simplemente encontrar inquilinos confiables y luego cobrarles un cheque todos los meses. También debe lidiar con cualquier problema que puedan tener mientras alquilan con usted, incluidos todos los problemas de mantenimiento.

¿Está preparado para contestar el teléfono a las 2 am cuando el tanque de agua caliente en su propiedad de alquiler se descomponga? ¿Tiene tiempo para contratar a un subcontratista y supervisar las reparaciones? Si no es así, ser propietario no es para ti.

Si bien es cierto que puede contratar a un administrador de propiedades para que se encargue de muchos de estos problemas, esto cuesta dinero. Además, delegar la responsabilidad de esta manera no lo libera por completo. La responsabilidad sigue siendo suya, es decir, tendrá que firmar y supervisar cualquier reparación importante.

2. NO es una vía hacia las riquezas fáciles

¿Alguna vez ha visto uno de esos infomerciales nocturnos, donde un vocero untuoso se jacta de cómo ganó millones de dólares invirtiendo en bienes raíces, utilizando un método secreto que solo se puede aprender comprando este o aquel libro? video u otro producto exclusivo? … ¡Por supuesto que sí! Este país no sería el mismo sin una variedad estándar de vendedores ambulantes que se aprovechan de ese deseo estadounidense de enriquecerse rápidamente, con poco o ningún esfuerzo, empleando algún tipo de truco. Como PT Barnum dijo una vez (supuestamente):

Pero, en verdad, no existe un método secreto para obtener montones de riqueza a través de la inversión inmobiliaria, salvo el codo de moda. Si dedicas tiempo a investigar propiedades, identificar posibles gangas y calcular los números para determinar el flujo de efectivo estimado, ¡estarás mejor preparado para disfrutar de los beneficios de la inversión inmobiliaria que cualquier gurú graduado de la faz de la tierra! (Entraremos en los detalles de la evaluación de una propiedad más adelante).

3. Riesgo

Las inversiones inmobiliarias están sujetas a los mismos riesgos asociados con otros tipos de inversiones, como acciones, bonos y fondos mutuos. Como se mencionó anteriormente, el mercado inmobiliario experimentará fluctuaciones a corto plazo de vez en cuando, y algunas de ellas afectarán negativamente el valor de sus propiedades. Aunque los inversores inmobiliarios han disfrutado históricamente de rendimientos globales comparables a los de los inversores del mercado de valores, el rendimiento pasado no es garantía de resultados futuros.

Además, si su intención es alquilar su propiedad de inversión, es importante darse cuenta de que incluso los inquilinos más conscientes no se preocupan por un alquiler de la misma manera que lo hace un propietario. Los accidentes ocurren y, como sabe cualquier persona que tenga hijos o mascotas, el desgaste es una consecuencia inevitable de la habitación.

Además, los inquilinos no simplemente caen del cielo y ocupan inmediatamente sus propiedades de alquiler. Hay un proceso (a veces largo) involucrado con la búsqueda de inquilinos confiables y dignos de confianza, así como con los depósitos de seguridad, los contratos de arrendamiento y todas las demás minucias burocráticas asociadas con nuestra litigiosa existencia moderna. Especialmente si tiene propiedades de un solo ocupante (lo que puede significar una familia entera, no literalmente solo una persona), puede haber ocasiones en las que se quede sin inquilinos y, por lo tanto, deba hacer frente al drenaje de efectivo de una unidad vacía sin cualquier ingreso por alquiler para compensar los gastos. (¡Ay!)

Inversiones inmobiliarias simples: compra de una casa y REIT

Cuando estaba aprendiendo a nadar por primera vez, estoy dispuesto a apostar que no se sumergió inmediatamente de cabeza en el fondo y dejó que las cartas cayeran donde pudieran. Probablemente

comenzó como la mayoría de la gente: en la piscina para niños, entretenido con una variedad de coloridos dispositivos de flotación y cuidadosamente monitoreado bajo la atenta mirada de un padre o

instructor. A medida que ganó confianza y experiencia, los dispositivos de flotación fueron ignorados y, finalmente, pudo aventurarse solo en las aguas profundas

sin temer por su vida.

Del mismo modo, si es nuevo en el sector inmobiliario, no es estrictamente necesario que se agote y compre un edificio de apartamentos de varias unidades de inmediato, para obtener los beneficios de invertir en este sector. ¿Por qué no “mojarse los pies” (hablando metafóricamente) con uno o dos emprendimientos inmobiliarios comparativamente simples: comprar una casa y / o invertir en fondos de inversión inmobiliaria (conocidos como REIT )? De hecho, muchos inversores personales nunca llevan su participación en el mercado inmobiliario más allá de esto, ¡y no hay absolutamente nada de malo en eso!

1. Comprar una casa

Lo sepan o no, todos los propietarios de viviendas en Estados Unidos son inversores inmobiliarios. Navegar por el complejo proceso de comprar un domicilio (por ejemplo, buscar propiedades y calcular números, ahorrar para el pago inicial y acercarse a un prestamista hipotecario) es similar en muchos aspectos a comprar una propiedad de inversión residencial o comercial. Además, a medida que los propietarios pagan sus hipotecas y acumulan capital en sus viviendas, mientras que se espera que disfruten de una tasa constante de apreciación, están aumentando su patrimonio neto exactamente de la misma manera que un magnate inmobiliario con docenas de propiedades de inversión, aunque en un a menor escala.

Además, si en algún momento decide mudarse, tiene la opción de convertir su propiedad en alquiler. Sin embargo, ni siquiera considere hacer esto a

menos que esté preparado para asumir todas las responsabilidades que conlleva ser un propietario, como se mencionó anteriormente. Además, algunos propietarios piensan erróneamente en tomar esta ruta durante un mercado deprimido, para esperar a que los precios de la vivienda se recuperen antes de vender. Esto también suele ser una mala idea porque las ganancias de la venta de una propiedad de alquiler se gravan como ganancias de capital en la mayoría de los casos (a menos que esas ganancias se transfieran a otra propiedad similar).

2. REIT

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces , o REIT , son organizaciones que toman fondos de inversionistas y luego compran bienes raíces residenciales y comerciales con ese dinero. La administración de las propiedades es luego manejada por los REIT por una tarifa, y las ganancias obtenidas de los alquileres y ventas cobrados se transfieren a los inversores originales. Puede invertir en REIT individuales si lo desea, pero un enfoque más diversificado es invertir en fondos mutuos de REIT .

No se sienta mal si nunca ha oído hablar de los REIT ; no reciben mucha prensa. No hay ningún reality show dedicado a ellos, y los corredores de bienes raíces (incluidos los muchos, muchos libros escritos por corredores de bienes raíces) tampoco suelen exponer sobre los REIT , porque no es rentable para ellos hacerlo. Esto se debe a que invertir en un REIT “elimina al intermediario”, y muchos profesionales de bienes raíces son

esencialmente intermediarios y intermediarios glorificados.

Los agentes, corredores y servicios de bienes raíces actúan como intermediarios entre los compradores y vendedores de propiedades, y se ganan la vida por comisión siempre que dos partes (a quienes han reunido) realizan negocios. Pero los REIT se negocian en las principales bolsas de valores al igual que otros valores financieros y, por lo tanto, los inversores no requieren los servicios de profesionales inmobiliarios para comprarlos. En todo caso, su corredor de bolsa tiene más intereses creados en tratar de convencerlo de que compre acciones REIT , ¡pero las tácticas empleadas por los corredores de valores y las firmas de corretaje son una discusión completamente diferente!

Tres fondos mutuos REIT altamente respetados para su consideración (en orden alfabético) son:

• Cohen & Steers Realty Shares Fund (símbolo de cotización: CSRSX )
• Cartera de inversión inmobiliaria de Fidelity (símbolo de cotización: FRESX )
• Fondo índice Vanguard Real Estate Investment Trust (REIT) (símbolo de cotización: VGSIX )

Cada uno de estos fondos mantiene participaciones en una variedad de REIT individuales, por lo que los inversores no dependen completamente del éxito de una sola organización para obtener un rendimiento de su dinero. Además, todo el trabajo relacionado con la investigación y la compra de acciones en REIT individuales lo manejan los administradores de fondos, al igual que todo el trabajo relacionado con la investigación y la compra de propiedades de inversión (sin mencionar la administración de esas propiedades) lo manejan los REIT , por lo que usted literalmente, no tienes que hacer nada más que invertir y luego seguir con tu vida. Lo mejor de todo es que si invierte en fondos mutuos REIT a través de una cuenta de jubilación como una IRA tradicional , ¡no tiene que pagar impuestos sobre sus ganancias hasta que comience a recibir distribuciones!

Trabajo relacionado de Earl:

• Comprar su primera casa: una inversión en el futuro
• Inversión de fondos mutuos para principiantes

Recursos

1. Francis, JC e Ibbotson, RG Contrastando bienes raíces con inversiones comparables, 1978 - 2004; págs. 6-8. Nueva York, NY y New Haven, CT (trabajo colaborativo): disponible a través de Morningstar Inc.; circa 2007 Feb.

2. Hobbs, F. y Stoops, N. Tendencias demográficas en el siglo XX; pág. 75. Washington, DC: Oficina del Censo de los Estados Unidos, Informes especiales del censo 2000, Serie CENSR-4; alrededor de 2002.

3. Reloj de población mundial y de Estados Unidos. Washington, DC: Departamento de Comercio de los Estados Unidos / Oficina del Censo de los Estados Unidos; actualización constante. Disponible en:

Créditos fotográficos

1. "Panorama inmobiliario". Fuente: philippaopao, CC-BY 3.0, vía Deviantart. 2010 16 de septiembre. Disponible en:

2. "Letrero de neón de bienes raíces". Fuente: Chris Griffith, CC-BY 2.0, a través de Flickr. 2009 10 de enero. Disponible en:

3. "Palanca de Arquímedes". Fuente: Mechanics Magazine, Public Domain (es decir, esta imagen fue dibujada en los EE. UU. Antes de 1923, por lo que los derechos de autor han expirado: obtenga más información), a través de Wikimedia Commons. Circa 1824. Disponible en:

commons.wikimedia.org/wiki/File:Archimedes_lever_(Small).jpg

4. "Precios de venta medios y medios de las casas nuevas vendidas en los EE. UU. 1963-2010 (mensual)". Fuente: Gráfico creado por 'Smallman12q', basado en la mediana del censo de EE. UU. Y el precio de venta promedio de los datos de venta de casas nuevas, dominio público (el autor ha publicado este gráfico en el dominio público), a través de Wikimedia Commons. 2010 22 de enero. Disponible en:

5. "East Midtown Skyline, Nueva York". Fuente: Dimitry B., CC-BY 2.0, a través de Flickr. 2011 12 de mayo. Disponible en: http: //www.flickr.com/photos/ru_boff/9636312625/

6. “Letreros de Venta de Bienes Raíces”. Fuente: Sr. TinDC, CC-BY-ND 2.0, a través de Flickr. 2009 7 de febrero. Disponible en:

7. "Cartel de la calle del mercado de la vivienda". Fuente: 401 (k) 2013, CC-BY-SA 2.0, a través de Flickr. 2012 4 de febrero. Disponible en:

© 2020 Conde Noah Bernsby