Cómo determinar el pago estimado del impuesto sobre el interés principal y el seguro antes de comprar una casa

Normalmente, su agente inmobiliario o de préstamos calcula el capital, los intereses, los impuestos y el seguro de su préstamo. ¡Pero tú también puedes hacerlo!

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La llamada de atención

Eran las 2:00 am de un domingo por la mañana cuando sonó el teléfono. "¿Hola?" Respondí el teléfono, apenas despierto. "Hola… ¿Marlene? La persona que llamó al otro lado de la línea no reconoció mi voz. El aturdimiento afectó mi habla. Sin embargo, la persona al otro lado de la línea tenía que estar segura de que era yo antes de continuar hablando. "Si. Esta es Marlene ". Confirmé, despertando por completo cuando reconocí que la voz al otro lado de la línea era un cliente. Mis ojos vislumbraron los números de la pantalla LCD en el reloj de la mesilla que mostraba con orgullo la hora del día. De repente, me doy cuenta de que es una hora ridícula para hablar por teléfono con cualquier persona, y aún más ridícula para hablar por teléfono con un cliente. "Marlene, este es Joe". (El nombre se ha cambiado para proteger a los inocentes).

¿Por qué Joe estaba llamando a su agente de bienes raíces a las 2:00 de la mañana? Bueno, porque antes (el día anterior) Joe y yo habíamos estado buscando propiedades. Joe decidió que le gustaba una de las propiedades y quería saber cuál sería su pago mensual si hacía una oferta por esa propiedad, por lo que Joe llamó a su agente de bienes raíces: yo. Después de todo, le dije a Joe que si necesitaba más información sobre cualquiera de las propiedades, podía llamarme. No sabía que debería haber proporcionado un descargo de responsabilidad de que Joe no debería llamarme en momentos extraños, además, en mi casa.

Para una exploración más profunda de PITI y lo que PITI significa para un comprador, lea mi artículo titulado "Principal, interés, impuestos y seguro: el número más importante que un comprador debe saber".

Joe quería saber sobre su principal interés fiscal y seguro

Mi experiencia con Joe me hizo darme cuenta de que, aunque no estoy despierto a todas horas pensando en comprar mi primera casa, mis clientes lo están pensando a todas horas del día. Me levanté y con mucho gusto le di a Joe la información que necesitaba, pero esa llamada me impulsó a mostrar a los clientes cómo obtener la información que necesitan fuera del horario laboral.

Joe estaba pensando en ofrecer $ 200,000 por una casa que vio y quería saber cuáles serían sus pagos mensuales. Joe quería saber cuál sería su capital, intereses, impuestos y seguro, o PITI, si depositaba $ 40,000 en la casa.

Como agentes inmobiliarios y de préstamos, no esperamos que los compradores calculen el PITI, pero es bueno mostrarles cómo hacerlo, en caso de que quieran hacerlo ellos mismos.

Tipo de préstamo

Lo más probable es que haya calificado para un préstamo, por lo que es posible que su agente de bienes raíces o su agente de préstamos ya haya sugerido un tipo de préstamo para su compra.

La forma fácil de calcular el PITI

Para cada elemento del cálculo de PITI, le mostraré la herramienta o la fórmula que debe usar y dónde buscar para encontrar la información que necesita para calcular su PITI.

Primero, necesita saber qué tipo de préstamo utilizará para comprar su casa. Esta información vendrá de su prestamista. Existen muchos tipos de préstamos. Los tipos de préstamos más comunes para compradores de vivienda se explican aquí:

• El préstamo amortizado es un plan de pago que consta tanto del principal como de los intereses. Los pagos generalmente se dividen en montos iguales durante la duración del préstamo. Básicamente, el pago final de su préstamo será el mismo que el de su primer pago durante todo el plazo del préstamo.
• El préstamo de interés exclusivo es un plan de pago que cubre el monto de interés del principal únicamente. Con los préstamos de solo interés, solo está pagando los intereses del préstamo, por lo tanto, sus pagos mensuales no reducen el saldo del capital. El principal se reembolsa al final del plazo del préstamo.
• El préstamo parcialmente amortizado es un plan de pago en el que el préstamo no se amortiza completamente durante la vigencia del préstamo, por lo que al final del plazo del préstamo, hay un equilibrio del principio que deberá pagar. El saldo que queda al final del préstamo se conoce como pago global.

Si no sabe qué tipo de préstamo utilizará y desea trabajar para generar un presupuesto por su cuenta, entonces, por el bien de este ejercicio, es seguro asumir que utilizará un préstamo amortizado.

Principal e interés

Para calcular el capital y los intereses de un préstamo, deberá usar una calculadora financiera. Dado que las calculadoras financieras difieren en cómo se utilizan, le recomiendo encarecidamente que utilice una calculadora financiera en línea que calcule el capital y el interés por usted. Casi todos los bancos en línea o compañías hipotecarias tienen una calculadora financiera en línea para ayudar a los prestatarios a calcular el capital y los intereses de su préstamo propuesto. La calculadora financiera en línea que he encontrado que es la más fácil de usar se encuentra en ZimpleMoney.com. Este sitio web es fácil de usar, lo que le permite ver la información sin tener que enviar información personal.

Para utilizar la calculadora financiera en línea, deberá tener a mano la siguiente información:

• Monto del préstamo (el monto de dinero que está pidiendo prestado para comprar la casa).
• Tasa de interés (Es posible que su agente de préstamos ya le haya dicho cuál es. De lo contrario, visite el sitio web de su prestamista para descubrir la tasa de interés probable para el día).
• Tipo de préstamo (por ejemplo: Amortizado, Solo interés o Amortizado parcialmente)
• Plazo del préstamo (en meses o años)
• Pagos realizados (por ejemplo: mensual, trimestral o anual)
• Fecha de inicio del interés (Para su préstamo a tasa fija, esta es la fecha en que recibe el préstamo. Para otros préstamos, deberá obtener esta información de su prestamista).
• Fecha de inicio del pago (esta es la fecha en la que realizará su primer pago).

Ejemplo: capital e interés con ZimpleMoney.com

Ejemplo de cálculo de capital e intereses utilizado en ZimpleMoney.com.

Inserte su propia información que coincida con el escenario de pago de su casa.

Plazo del préstamo	Valor
Monto del préstamo	$ 160 000
Tasa de interés	4,5%
Tipo de préstamo	Amortizado
Plazo del préstamo	30 años
Pagos realizados	Mensual
Calcular interés desde	noviembre 1,2013
Fecha de inicio del pago	noviembre 1,2013

Para el escenario anterior, la siguiente información fue el resultado después de usar la calculadora financiera en línea ZimpleMoney.com:

1. Pago periódico (mensual): $ 807.66
2. Pago final: $ 807.66
3. Fecha límite : 1/10/2043

Si está trabajando con un agente de bienes raíces, es posible que su agente de bienes raíces ya le haya dado una idea de cuál es la tasa del impuesto a la propiedad para el área que busca para comprar una casa.

Impuesto

El impuesto es el impuesto a la propiedad que tendrá que pagar al recaudador de impuestos cada año. Puede estimar sus impuestos a la propiedad mensuales, pero primero necesita saber cuál es la tasa del impuesto a la propiedad para el área donde desea comprar la casa. Cada ciudad, condado y estado es diferente, por lo que primero deberá descubrir esa información antes de calcular el monto del impuesto a la propiedad.

Para saber cuál es el impuesto a la propiedad para una casa, primero deberá tener la dirección de la propiedad. Luego, hay varias formas de ubicar la tasa de impuestos a la propiedad para esa propiedad.

Calcular el pago de impuestos mensual:

(Tasa de impuestos X Valor de la propiedad) ÷ 12 = Pago de impuestos mensual

Vaya a la oficina del tasador del condado o la oficina del registrador donde se encuentra la casa. El secretario puede buscar la dirección y brindarle la información en persona. O pueden enviarle la información por correo. Algunos condados tienen registros de impuestos en línea, por lo que es posible que pueda recuperar la información en línea.

Para encontrar la tasa de impuestos en línea, la forma más rápida es ir a Google y escribir el nombre del condado y las palabras "tasa de impuestos a la propiedad del condado". Luego, desplácese por los resultados de la página en busca de la página que contiene la información de la evaluación .

Ahora que tiene la tasa del impuesto a la propiedad:

Multiplique esta tasa por el precio de compra, luego, divida el resultado por 12 para obtener la cifra mensual. En esta etapa, el precio de compra será una estimación, ya que aún no ha hecho una oferta por la casa.

Calcule el seguro mensual de vivienda

(.0050 X valor de la propiedad) ÷ 12 = Seguro mensual del propietario

Seguro

Seguro para propietarios de casas

El seguro para propietarios de viviendas, también llamado seguro contra riesgos, es el seguro que paga en caso de que la vivienda sufra daños, por ejemplo, por terremotos, incendios, inundaciones y robos. Para estimar su seguro de propietario mensual, necesitará el valor de la propiedad. En este caso, es el precio que estima que comprará la vivienda. Luego, multiplique ese valor por.0050. El resultado le dará una aproximación razonable de cuál será el costo anual del seguro para el hogar. Luego, divide el resultado por 12 para obtener la cifra mensual.

Seguro hipotecario privado (PMI)

Si está colocando 20% o más de dinero para la compra de su casa, entonces no necesita calcular el seguro hipotecario privado. Sin embargo, si está poniendo menos del 20% para comprar su casa, entonces necesita calcular el seguro hipotecario privado.

Calcular el seguro hipotecario privado es un poco complicado. Parte del cálculo se basa en el préstamo a valor y en cualquier tipo de amortización u otras complejidades de su préstamo.

Préstamo a valor

El préstamo sobre el valor se refiere al monto del préstamo en comparación con el valor de la vivienda. Se referencia como porcentaje. Por ejemplo, si pone un 20% de anticipo en una casa, el préstamo sobre el valor sería del 80%; del mismo modo, si coloca un 5% en una vivienda, el préstamo sobre el valor sería del 95%. Calcule el valor del préstamo al dividir el monto del préstamo por el valor de la propiedad.

Ejemplo: si deposita $ 40 000 en efectivo para comprar una casa valorada en $ 200 000, el préstamo sería de $ 160 000. $ 160,000 ÷ $ 200,000 = 80%.

Una vez que tenga el Loan-to-Value, deberá usar un gráfico de PMI para generar una estimación confiable. Esta tabla se puede encontrar en línea. Es probable que el sitio web de su prestamista tenga una tabla de PMI para su uso.

Calcule el seguro hipotecario privado mensual

(0,0052 X Monto del préstamo) ÷ 12 = Seguro hipotecario privado mensual

Pero, hagámoslo simple

Por el simple hecho de generar una estimación, permítame proporcionar un número funcional. Solo tenga en cuenta que este número es solo para aproximaciones. Deberá pedirle a su prestamista el número "verdadero" para obtener una imagen más exacta.

Entonces, usemos.0052 como la tasa de PMI independientemente del Préstamo-Valor. Con esta tasa, calcule el PMI multiplicando la tasa del PMI por el monto del préstamo, luego divida el resultado por 12 para obtener la cifra mensual.

Tabla de herramientas y fórmulas de un vistazo

La siguiente tabla es una compilación de los elementos necesarios para calcular el principal, los intereses, los impuestos y el seguro. Se proporciona para facilitar su uso en el cálculo del PITI.

Utilice la información asumiendo que los resultados producirán una estimación de sus pagos mensuales. Para obtener información precisa, deberá consultar con su agente de préstamos.

Tabla de herramientas y fórmulas de un vistazo

Este cuadro proporciona una referencia sencilla de las herramientas y fórmulas que se utilizan para calcular la estimación de capital, intereses, impuestos y seguros.

Elemento de PITI	Fórmula para pagos mensuales	Dónde encontrar la información
Interés principal	Utilice la calculadora financiera en línea	ZimpleMoney.com
Impuesto	(Tasa de impuestos X Valor de la propiedad) ÷ 12 = Impuestos mensuales	Comuníquese con la oficina del Tasador de Impuestos del Condado o en Google "Encuentre la tasa de impuestos del condado".
Seguro para propietarios de casas	(.0050 X valor de la propiedad) ÷ 12 = Seguro mensual del propietario	Utilice.0050. Este es un número que se usa generosamente en toda la industria hipotecaria.
Seguro hipotecario privado	(0,0052 X Monto del préstamo) ÷ 12 = Seguro hipotecario privado mensual	Obtenga la tasa de PMI de su prestamista o busque la Tabla de PMI en el sitio web de su prestamista. Mientras tanto, use.0052.

Calculadoras financieras

Las calculadoras financieras facilitan la búsqueda de su pago mensual.

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Usar una calculadora financiera para encontrar el PITI

Si es realmente ambicioso, puede usar una calculadora financiera para determinar el PITI sin usar muchas fórmulas. Es un poco desafiante, pero las calculadoras vienen con un manual del propietario, además de excelentes tutoriales en línea. En el siguiente video titulado Cómo calcular el pago del préstamo, verá cómo encontrar el pago de la hipoteca utilizando la calculadora financiera BA II Plus de Texas Instrument. En mi opinión, la BA II Plus es la calculadora financiera más barata y fácil de usar.

Calculadora financiera de Texas Instruments

¡Si! Puede calcular su propio pago hipotecario mensual

Ahora que sabe cómo calcular el capital, los intereses, los impuestos y el seguro estimados, su pago hipotecario mensual de una casa que está pensando en comprar, la pregunta es: "¿Por qué querría hacer eso?" Oh, lo sé… para que no tenga que despertar a su agente a las 2:00 de la mañana. ¡Lo entiendo!

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Marlene Bertrand es Broker / REALTOR®.

Oficina de Bienes Raíces de California Lic. # 01056418.