Debes realizar la debida diligencia antes de comprar una nota de hotel

¿Está adquiriendo o considerando invertir en una nota de hotel? Si bien los hoteles son propiedades comerciales, invertir en billetes de hotel es diferente, ya que no solo está comprando el billete, sino también adquiriendo la propiedad real. Debido a esto, debe realizar una diligencia debida exhaustiva antes de comprar una nota de hotel. Aunque esta no es una lista exhaustiva de diligencia debida, es un buen comienzo para el proceso de compra de billetes de hotel.

1. Realice un recorrido físico por el hotel.

Cuando un inversor compra un pagaré de hotel, está adquiriendo tanto el pagaré como la propiedad real. Los inversores deben realizar un recorrido con un contratista e ingeniero experimentado. Confirme que todos los activos del hotel cumplan con las leyes ambientales y cualquier permiso de uso condicional emitido por el gobierno.

2. Asegúrese de que todos los documentos del préstamo estén en su lugar

Antes de comprar un préstamo de hotel, confirme cuántas veces se ha asignado el préstamo a un comprador de préstamos. También querrá obtener un archivo de la correspondencia del vendedor de billetes. Junto con esta información, busque acuerdos de gestión hotelera y acuerdos de comodidad o subordinación. Trabaje con su abogado para asegurarse de que todos los documentos de asignación estén completos y funcionen correctamente.

3. Contrate a un especialista en zonificación para revisar el cumplimiento del hotel.

Durante el proceso de debida diligencia, es conveniente contratar un equipo de especialistas para evaluar el estado y cumplimiento de la propiedad. Un especialista en zonificación, un inspector ingeniero y un inspector ambiental deben analizar la propiedad y proporcionar un informe de sus hallazgos. Por ejemplo, un especialista en zonificación debe revisar los derechos del hotel, por ejemplo, para confirmar que la cantidad de espacios de estacionamiento cumple con los requisitos de zonificación. Un inspector ingeniero debe proporcionar un informe sobre los aspectos físicos de la propiedad, incluidos los sistemas de plomería, eléctricos, informáticos, telefónicos y mecánicos. El informe del ingeniero también debe detallar el estado de los elementos estructurales.

Un inspector ambiental debe buscar cualquier peligro ambiental actual y potencial que pueda existir en y cerca de la propiedad. El inspector ambiental también debe verificar si la propiedad y la señalización del hotel cumplen con todas las leyes ambientales y el permiso de uso condicional emitido por el gobierno. También se debe verificar que la señalización cumpla con las leyes ambientales y estatales.

4. Analizar las operaciones del hotel

Analizar los sistemas hoteleros. Revise el costo de mantener o cambiar los conceptos, protocolos y sistemas del hotel. Algunos compradores de billetes de hotel corrigen o completan las finanzas del hotel si el hotel está mal administrado. Tenga en cuenta que algunos compradores de hoteles también implementan nuevos sistemas de administración de ingresos, sistemas de reserva y sistemas de contención de costos. Tenga en cuenta estos costos potenciales al analizar la compra de su billete de hotel.

5. Revise todos los archivos de los empleados y asuntos laborales.

Confirme que todos los empleados (incluidas las empleadas domésticas, los conserjes y el equipo de gestión) sean trabajadores legales y tengan la documentación adecuada archivada. Si encuentra que hay trabajadores indocumentados, es una buena idea buscar otro billete de hotel para comprar. Asegúrese de analizar completamente todos los puestos de los empleados, desde los conserjes hasta los gerentes.

Además, debe investigar cualquier problema sindical. Esto es definitivamente necesario si está comprando el billete de una gran marca hotelera. Por ejemplo, si el hotel es objeto de una campaña sindical, los costos operativos del hotel podrían aumentar hasta en un 40%. Esto puede reducir el valor de la nota de su hotel.

6. Revise los nuevos requisitos de propiedad con el franquiciador del hotel.

Si está considerando comprar un hotel en franquicia, verifique las condiciones y requisitos de la marca para nuevos propietarios. Algunos franquiciadores pueden exigir que los franquiciados devuelvan las tarifas de franquicia no pagadas como una contingencia para el uso de la marca. Algunos franquiciadores de hoteles también exigen una tarifa de cancelación para los nuevos propietarios que deseen dar de baja y contratar a un nuevo operador.

Además, un franquiciador puede requerir un plan de mejora de la propiedad, que puede afectar el valor del pagaré. Un plan de mejora de la propiedad es un plan de mejora para hoteles. A veces se usa para que los hoteles cumplan con las leyes ambientales y gubernamentales. Algunos franquiciadores también lo requieren para que el franquiciado se mantenga al día con los estándares de la marca del hotel. Las siguientes son algunas de las mejoras típicas:

Renovaciones en fachadas exteriores, incluida señalización, techos y colores
Actualizaciones de habitaciones y vestíbulos, como iluminación y accesorios
Nuevas comodidades como piscinas cubiertas y al aire libre y áreas de fitness
Ampliar o mejorar el estacionamiento

7. Busque gravámenes ocultos en la propiedad

Cuando compra una nota de hotel, no solo está comprando el préstamo, sino que también está comprando la propiedad real. Debido a esto, es importante que se realice una búsqueda de gravámenes sobre la propiedad. También es imperativo realizar una búsqueda UCC de gravámenes ocultos. Los gravámenes pendientes sobre una propiedad pueden reducir el valor de un billete de hotel. Un abogado con experiencia debería poder completar la búsqueda de gravámenes por usted.

8. Revise las finanzas del hotel.

Dado que comprará la propiedad física junto con la nota de su hotel, definitivamente querrá pedirle a su abogado y / o contador que realice la debida diligencia sobre las finanzas del hotel. La información que debe revisarse es:

Estados de ganancias y pérdidas mensuales, con cronogramas de respaldo
Ocupación y tarifa diaria promedio (durante los últimos 3 años)
Estado de pérdidas y ganancias del año hasta la fecha, en comparación con el año anterior
Balance de situación auditado (de los últimos 5 años)
Facturas de impuestos sobre bienes muebles e inmuebles de los últimos 3 años
Estados de pérdidas y ganancias anuales auditados, con cronogramas de respaldo completos (durante los últimos 3 años)
Inventario de FF&E, suministros, consumibles
Gastos de capital (durante los últimos 5 años) con proyecciones actuales de gastos
Copias de todos los contratos relevantes, como acuerdos de gestión hotelera, contratos de servicio, licencias, permisos, arrendamientos, convenios colectivos y todos los documentos que detallen las obligaciones que asumirá el nuevo propietario del hotel.
Documentos de cobertura de seguro, incluidos los costos de las primas, el idioma de la póliza y la fecha de vencimiento.

Conclusión

Cuando se compran correctamente, los billetes de hotel pueden ser una inversión lucrativa. Como ocurre con la mayoría de las inversiones, es importante tener en cuenta las metas y los objetivos que le gustaría lograr. Las notas de compra de hoteles son las más adecuadas para quienes tienen experiencia y conocimientos en propiedad hotelera. Si no lo tiene, se recomienda adquirir otro tipo de nota comercial. Si tiene experiencia en la industria hotelera o hotelera y se siente cómodo comprando notas de hotel, asegúrese de contratar a un abogado experimentado que pueda ayudarlo en el proceso de adquisición.