Qué deben hacer los propietarios después de una inundación

Introducción

Después de un desastre, a menudo puede comenzar a reparar la propiedad y reconstruir vidas tan pronto como se liquide el seguro. Las inundaciones se diferencian por la lentitud del desastre en sí y de la limpieza posterior. ¿Qué debe hacer después de una inundación? ¿Y qué debe hacer usted, como propietario, después de las inundaciones de su propiedad de alquiler? Los procedimientos son similares pero no exactamente iguales.

Una propiedad inundada.

John Chroston, CC BY-SA 2.0, a través de Wikimedia Commons

Evalúe el daño, una vez que sea seguro

Lo primero que debe hacer al llegar es apagar la energía en la caja de interruptores. Esto evita que alguien sea electrocutado por una línea eléctrica caída o un cable eléctrico en contacto con el agua. Mantenga la energía apagada hasta que un electricista le diga que es seguro hacerlo. Apaga el gas también.

Lo siguiente es evaluar la situación. La cantidad de trabajo que se necesita hacer depende de la profundidad del agua de la inundación o de la altura que alcanzó. Tome muchas fotografías del estado del exterior e interior de la propiedad. Quieres evidencia fotográfica que muestre qué tan profunda es o era el agua. Dibuja una línea en la pared y verifica su profundidad con una cinta métrica.

El agua a una pulgada o más de profundidad significa que debe reemplazar la alfombra como mínimo. Una vez que el agua tenga más de una pulgada de profundidad, deberá reemplazar las alfombras y los zócalos como mínimo.

A seis pulgadas de profundidad, los electrodomésticos ciertamente se ven afectados. Es probable que las contrahuellas de los gabinetes estén mojadas, pero no todos los gabinetes estarán mojados. Si va a quitar las contrahuellas, asegúrese de no dejar los gabinetes en el piso mojado.

A 18 pulgadas de profundidad, los enchufes eléctricos se ven afectados. Los sistemas HVAC también pueden dañarse en este punto. Será necesario eliminar el lodo y los escombros que hayan entrado flotando.

El agua que tiene una profundidad de dos a cuatro pies desde el piso requerirá reemplazar al menos el nivel inferior de la placa de yeso. Los costos de mano de obra son más bajos si simplemente reemplaza la hoja inferior de yeso en lugar de tratar de cortar y reemplazar la hoja al nivel en que se inundó.

Cuando el agua que tiene más de cuatro pies de profundidad inunda una casa, se requiere un trabajo extenso. Espere reemplazar casi todo, desde placas de yeso hasta cableado eléctrico.

Empiece a tratar con la compañía de seguros

Si bien la inundación puede estar en las noticias, su aseguradora no sabe que su propiedad se ha inundado, tendrá que llamarla. Presentar una reclamación de seguro contra inundaciones lo antes posible; no espere porque este seguro es por orden de llegada. Y llevará un tiempo procesar las reclamaciones. La gran cantidad de personas involucradas en una inundación tiende a ser mucho mayor que si su propiedad de alquiler se incendia, lo que ralentiza el proceso de sacar a los inspectores y resolver las reclamaciones de seguros. Y eso aparte de la velocidad glacial del Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones cuando está involucrado. Pueden pasar meses antes de que liberen fondos.

Tenga en cuenta que si bien la póliza de seguro de propiedad estándar no cubre inundaciones para una propiedad de alquiler, aún puede haber daños que cubran, como daños por viento y el impacto literal de la caída de árboles.

Si tiene problemas con la compañía de seguros, considere contratar a un ajustador público. Son particularmente útiles para evaluar daños que no son inmediatamente evidentes después de una inundación, como los equipos de HVAC que tienen una vida útil más corta debido a la exposición a daños por inundaciones.

Continúe y presente la reclamación de seguro ahora, incluso si existe la posibilidad de que no se le permita reconstruir. Podrían conseguirle un anticipo para comenzar a pagar los costos de secar la propiedad.

No pida a sus inquilinos que presenten un reclamo de seguro para inquilinos; no cubre los daños causados por inundaciones. La única excepción es si tienen seguro contra inundaciones, pero eso es raro. La mayoría de los inquilinos asumen que el propietario tiene un seguro contra inundaciones y que también los cubre.

Si se mudó de una antigua residencia principal y la convirtió en una propiedad de alquiler y estaba obligado por ley a tener un seguro contra inundaciones porque anteriormente reclamó ayuda de FEMA, está obligado a mantener el seguro contra inundaciones. Sin embargo, la política debe actualizarse cuando se mude y los inquilinos se muden. Y eso puede cambiar los términos. Hable con el agente de seguros para comprender los términos actuales, de modo que no asuma que tiene valor de reemplazo cuando en realidad tiene una póliza de seguro con valor en efectivo debido a que ya no es su residencia principal. Información como esta es motivo suficiente para consultar con un agente de seguros, ya que puede significar que no tiene tanto dinero para las reparaciones / reconstrucción como pensaba.

Empiece a secar las cosas

En este punto, el objetivo es secar la unidad lo más rápido posible. Saque la mayor cantidad posible de muebles y posesiones de la unidad para que pueda comenzar a secar las cosas. El moho comienza a crecer en dos días, por lo que el tiempo es esencial. Comience el proceso de secar las cosas incluso si no puede comunicarse con su compañía de seguros en este momento.

Este proceso puede ser iniciado por sus inquilinos o pueden estar esperando su aprobación. Evite tirar las pertenencias del inquilino, aunque sería prudente proporcionarle un contenedor de basura o bolsas de basura para que lo hagan ellos mismos.

Es posible que su compañía de seguros le pida que actúe lo antes posible para mitigar los daños. Eso es aparte del hecho de que querrá detener el daño causado por el agua lo antes posible, simplemente para proteger la propiedad. El programa nacional de seguro contra inundaciones también sugiere que comience a secar la propiedad lo antes posible, porque no cubren los daños causados por el moho. Pero, ¿qué debe hacer para comenzar a secar la propiedad?

Comienza quitando la alfombra mojada y la almohadilla subyacente lo antes posible. Aspire en húmedo la losa de hormigón para absorber la mayor cantidad de agua posible. Corte la lámina de roca en la línea de 4 'si el agua pasó por encima de los zócalos. Mueva los electrodomésticos para permitir que se sequen los zócalos detrás de los electrodomésticos. Si ha quitado la base del gabinete, colóquelos sobre ladrillos para que no se dejen en el piso aún húmedo. Traiga ventiladores y enciéndalos. Encienda todos los ventiladores de techo.

Genere documentación mientras trabaja

Tome notas detalladas de lo que hizo, como apagar la alimentación y mover los ventiladores a la habitación. Pregúntele al inquilino qué ha hecho hasta ahora y anótelo para crear un registro legal.

Tome fotografías de lo que había en el edificio para demostrar que estaba allí antes de que llegara el ajustador. No olvide tomar fotografías del techo, ya que una tormenta que provocó una inundación masiva probablemente dañó el techo.

Guarde sus recibos. Desea recibos, tenga o no seguro, ya que estos costos son un gasto comercial. Puede comenzar con el costo de alquilar ventiladores para secar el edificio y alquilar un contenedor de basura para contener los escombros.

Recolecte muestras de las alfombras, el tapete, la placa de yeso y los gabinetes para demostrar el nivel de daño. Necesitará esta evidencia para cuando un ajustador de seguros finalmente llegue a la propiedad para revisarla.

Determine si puede trabajar con los inquilinos de la propiedad

Determine si sus inquilinos pueden permanecer en la unidad. Hay beneficios de no tenerlos allí. Si la propiedad está desocupada, puede hacer lo que sea necesario para restaurar la propiedad a condiciones de alquiler lo más rápido posible. Esto probablemente sea necesario si el agua tiene más de dos pies de profundidad.

Si rescinde el contrato de arrendamiento, entonces no tiene que trabajar con el inquilino o sus pertenencias para hacer las reparaciones. Tampoco tienen que pagar el alquiler mientras se les obliga a salir de la unidad mientras usted hace las reparaciones.

Si un inquilino necesita mudarse, rescindir el contrato de arrendamiento según el contrato de arrendamiento. Tienes que darles la notificación necesaria; en el estado de Texas, la notificación necesaria es de cinco días. Tiene que devolver su depósito de seguridad y devolver el alquiler a la fecha en que la propiedad se volvió inhabitable. Los propietarios no están obligados legalmente a pagar la estadía de los inquilinos en un hotel si han sido evacuados debido a una inundación. Las reglas con respecto a pagar para que se queden en algún lugar mientras reparas / rehabilitas la propiedad dependen de tu contrato de arrendamiento. El seguro de propiedad probablemente no cubra el costo del hotel de los inquilinos mientras se hospedan en otro lugar, y puede que cubra o no la pérdida de ingresos por alquiler debido al desastre natural.

Si alguien realmente ama la propiedad, puede ofrecerle el primer derecho de rechazo una vez que la propiedad sea habitable. Sin embargo, debe ser honesto en el sentido de que es posible que no sepa cuándo será. Y en casos graves, puede que no sea posible en absoluto.

Reúna toda la información antes de comenzar reparaciones importantes

Antes de comenzar a reconstruir, averigüe si la propiedad se ha inundado anteriormente (si aún no lo sabe). Si se ha inundado repetidamente, es posible que no pueda asegurarlo después de reconstruirlo nuevamente, pero es posible que sea elegible para una compra. O es posible que deba comprar un seguro contra inundaciones como condición para la reconstrucción.

Otro dato que debe aprender antes de comenzar a reconstruir es si debe tomar medidas para proteger la propiedad de inundaciones en otro momento. Esto podría variar desde modificar la nivelación alrededor de una casa hasta instalar barreras y alterar las conexiones eléctricas y de plomería. O podría significar una orden para elevar la casa.

Tendrá que obtener un permiso para reemplazar los sistemas eléctricos, ya sea que se dañen en la inundación o se modifiquen para evitar la necesidad de reemplazarlos en la próxima. Afortunadamente, muchas jurisdicciones aceleran la aprobación de reparaciones como esta. Sin embargo, querrá saber qué otros permisos y revisiones son necesarios antes de comenzar a invertir dinero en la reparación de la propiedad.

Obtenga estimaciones iniciales de lo que necesita ser reparado o reemplazado. Si las reparaciones valen más de la mitad del valor de tasación fiscal de la propiedad, es posible que se le solicite que el edificio cumpla con el código. Ese solo hecho altera radicalmente la forma en que abordaría el proyecto de renovación. Si la renovación cuesta demasiado, es posible que desee vender la propiedad como está a otro inversor. O podría reconstruir con todas las comodidades de lujo que no valía la pena instalar por primera vez.

Cuando las aguas de la inundación sean profundas, espere destriparlas hasta los 2x4.

Tamara Wilhite

Iniciar reparaciones

Ha documentado la gravedad del daño. Ha tomado los pasos iniciales para secar la propiedad. Ha determinado si vale la pena comenzar a hacer reparaciones o no, por ejemplo, si se le permitirá o no reparar la propiedad o si cuesta demasiado renovarla. Ahora necesita traer ayuda para hacer el trabajo real. Solo contrate contratistas que tengan experiencia (y la pericia) para lidiar con los daños por inundaciones. Verifique que esta misma experiencia se extienda a los subcontratistas que han sido contratados para ayudar.