Tenga cuidado antes de comprar una conversión de condominio

Dominio público de Pixabay

¿Qué es una conversión de condominio?

La conversión de un condominio es cuando una propiedad completa en propiedad exclusiva se convierte en unidades vendidas individualmente como condominios. (Un cambio de uso).

Muchas de estas propiedades eran originalmente apartamentos y, a veces, eran edificios como fábricas o escuelas.

Nuestra historia antes de la conversión de nuestra residencia

Viví en un edificio de apartamentos durante siete años y me encantó. Fue en una zona residencial de viviendas en su mayoría privadas. El edificio era un pentágono de cinco lados. En el centro, en el primer piso, había una fuente con luces de colores brillantes. El segundo y tercer piso estaban abiertos y se podía ver la fuente por encima de las rejas. Era único y elegante y, sin embargo, no era más caro que otros alquileres de la zona.

Cada uno de los cinco lados tenía dos departamentos saliendo del centro en forma de tarta. Hizo para un apartamento de forma más singular. Cuando uno entraba en la cuña, la parte más ancha se abría a un balcón que daba a los jardines.

Teníamos un sistema de seguridad con timbre y una cámara de video en el vestíbulo mucho antes de que las cámaras de video fueran la norma. Uno simplemente necesitaba sintonizar la televisión en el canal 9 para ver quién los estaba llamando. Música suave reproducida en el sistema de altavoces en todos los pasillos.

Teníamos una hermosa piscina que estaba impecablemente limpia.

El edificio estaba ocupado principalmente por jóvenes profesionales y el propietario examinó a los inquilinos. Hubo algunos incidentes de inquilinos que tocaban música a un volumen excesivo, pero fueron desalojados de inmediato.

Para mí, esta fue una residencia idílica. Luego, recibí el aviso de que los apartamentos se estaban convirtiendo en condominios. Una vez que se compró una unidad, el inquilino existente tendría que irse.

Amas tu residencia, pero se está volviendo condominio

Tomé mi decisión basándome en suposiciones (mala idea)

Pensé que el precio de las unidades era tan razonable que sería una buena inversión. Sería una buena manera de acumular capital y, en unos años, usarlo para comprar una casa.

Mi suposición era que como era un gran lugar para vivir, la mayoría de los otros inquilinos que había llegado a conocer, al menos casualmente, también comprarían unidades. Supuse que el carácter del edificio seguiría siendo el mismo y probablemente la calidad de vida mejoraría ya que todos tendrían un interés personal en mantener los valores de las propiedades.

Había un pequeño pago inicial, los pagos de mi hipoteca eran bajos y la tarifa de mantenimiento del condominio era razonable.

De hecho, al comprar una unidad, me entregaron los estatutos. Un libro de tamaño legal de aproximadamente una pulgada de grosor. Describió todos los pros y los contras de los no. Para mí, parecía que con todos siguiendo las reglas, y las reglas tan claramente expresadas, mi felicidad futura viviendo allí estaba garantizada.

Reality Hit: tomó un tiempo

Solo algunos de los inquilinos existentes compraron unidades. Tenían sus razones. Las parejas jóvenes optaron por ir directamente a la propiedad de la vivienda; algunos esperaban ser reubicados por su empresa y otros no tenían un pago inicial. Sus razones variaron y me entristeció ver a algunos de ellos moverse.

Aproximadamente la mitad de las unidades (30) fueron compradas por especuladores. Inversores ausentes interesados en tener ingresos por alquiler y luego, quizás, entregar la propiedad con una ganancia. ¿Problema? La mayoría de ellos no tenía ni los recursos ni la inclinación para evaluar previamente a los inquilinos. Si sus inquilinos tocaban música a las 2:00 am, no les importaría menos mientras pagaran el alquiler. Si sus inquilinos vendían drogas, hacían la vista gorda. Teníamos un propietario que alquilaba a una joven que trabajaba en una tienda de donas. Sin embargo, el apartamento no era para ella, fue enviada por su novio a alquilarlo. Lo quería como casa club para su banda callejera. Por lo tanto, teníamos a hombres jóvenes entrando y saliendo del edificio con bates de béisbol al hombro. Nunca estuvieron sin ellos, y no eran jugadores de béisbol.

Uno pensaría que los estatutos lo evitarían. Pero en realidad, pocos de los miembros de la junta tuvieron el valor de ser los que hicieron cumplir las reglas. La empresa de administración de propiedades lo hizo por ellos en casos extremos, pero desalojar a alguien no es tan fácil. Parece que muchos de estos inquilinos sabían "cómo jugar". Muchos denunciaron una enfermedad o discapacidad que prolongó el proceso de desalojo. Durante los meses que duró el proceso, tuvimos que soportar sus travesuras.

Las consecuencias financieras de los gastos comunes compartidos

La tarifa de mantenimiento cubre todos los gastos comunes de mantenimiento del edificio. A medida que aumentan los gastos de construcción, también aumentan las tarifas de mantenimiento.

Desafortunadamente, aunque cada unidad pagó su propia factura de teléfono y electricidad, el agua y el gas natural no se midieron por separado. Cada unidad tenía su propio termostato y unidad de calefacción y podía controlar la calefacción según fuera necesario, pero todos compartíamos el gasto del gas.

En teoría, todo esto debería equilibrarse. En realidad, considere dos ejemplos de los estudios de casos más serios:

Barbara D: Tenía síndrome de fatiga crónica y dijo que debido a su enfermedad necesitaba mantener las ventanas bien abiertas en el invierno (en Connecticut) porque necesitaba aire fresco. Sin embargo, también necesitaba estar abrigada, por lo que puso su calor en 85 grados.

John T: Uno de sus vecinos se quejó de que constantemente escuchaba correr agua; lo estaba volviendo loco. El hombre de mantenimiento obtuvo permiso para entrar al apartamento de John. Mientras se acercaba al baño desde la sala de estar, una espesa nube de vapor salía del baño. En el baño, el agua caliente salía del grifo de la bañera. Aparentemente, había estado haciendo esto durante algún tiempo, ya que las paredes del baño y la pared de la sala de estar adyacente estaban cubiertas con un espeso moho negro peludo. Arreglar un problema de plomería era responsabilidad del propietario de la unidad individual y John no quería contratar a un plomero, por lo que simplemente dejó que el agua caliente brotara.

Oh, sí, nuestras hermosas fuentes. A medida que la calidad de nuestros residentes bajó, también lo hizo la de sus visitantes. Parece que a menudo los visitantes del edificio pensaron que sería divertido arrojarles jabón. Deben haber visto películas divertidas donde el jabón burbujea. En realidad, el jabón no genera burbujas. Simplemente se queda ahí y luego obstruye la bomba de agua. Entonces tendríamos que comprar nuevas bombas periódicamente e invertir en horas hombre para drenar las fuentes y limpiar el jabón. Así que cada vez que alguien tenía un visitante con "sentido del humor", nos costaría $ 300 en gastos generales.

Había tantas historias similares. Gastos que nos ocasiona a todos el descuido de algunas personas. Por lo tanto, nuestras tarifas de mantenimiento estaban aumentando.

Y la situación financiera empeoró

Al principio, el Consejo de Administración lo dispuso de modo que la empresa administradora de la propiedad extendiera los cheques y los llevara a la reunión mensual del consejo para que los revisara. Cada cheque necesitaba la firma de dos miembros de la junta.

Nuestra entonces presidenta electa decidió que estaba demasiado ocupada para tener que firmar cheques, por lo que le dio la autoridad exclusiva para firmar cheques al administrador de la propiedad.

La siguiente presidenta electa decidió que ni siquiera quería molestarse en ver los cheques en las reuniones de la junta. Ella le dijo al administrador de la propiedad que los firmara y los enviara.

En algún lugar del camino, se descubrió que todo nuestro fondo de reserva de $ 30,000 se había agotado. La electricidad para las luces de los pasillos, el estacionamiento y el lavadero se retrasó tres meses. La factura del gas natural también estaba vencida por tres meses. Así que ahora le debemos $ 60,000 a las empresas de servicios públicos. Esto sucedió cuando el edificio se estaba cayendo en mal estado y no se mantenía nada.

El resultado fue que nuestras tarifas de mantenimiento aumentaron considerablemente. También se nos evaluó $ 2,000 cada uno en enero y nuevamente en marzo.

Parece que la junta optó por no perseguir el enjuiciamiento, como se redactó el reglamento. Si faltaba dinero, los miembros de la junta tendrían que recuperarlo personalmente. Por lo tanto, si persiguen al administrador de la propiedad y pierden, sería una admisión de dinero perdido. Eligieron simplemente declararse "no responsables".

(Como comentario al margen: mi primo vive en un condominio que originalmente se construyó como tal, no una conversión y sucedió lo mismo. Ahora tienen propiedades deterioradas y no tienen fondos para arreglarlas).

Mis sugerencias: si va a comprar una conversión de condominio

Verifique cómo se miden las utilidades comunes. Busque medidores individuales: cada propietario paga su propio gas, agua y electricidad. No puedo enfatizar esto lo suficiente.
Descubra quién es su empresa de administración de propiedades. Haga una búsqueda en línea del nombre de la empresa y vea si alguien ha escrito comentarios negativos sobre ella. Consulte su calificación con el Better Business Bureau.
Póngase en contacto con la empresa de administración de la propiedad y vea si tienen la intención de continuar administrando la propiedad. Varias empresas nos abandonaron porque éramos demasiado pequeños para ser rentables. Así terminamos con el gerente que se fugó con los fondos.
Haga preguntas sobre cuántas unidades están ocupadas por el propietario y cuántas son propiedad de propietarios-inversores ausentes.
Pregunte si se prevé algún gasto importante en el futuro cercano, como pavimentar el estacionamiento o revestir la piscina. Piense en cualquier cosa importante que deba hacerse y pregunte cuándo se hizo por última vez. Conduzca y vea si parece que hay algo importante que necesitará reparación, como los techos o el revestimiento.
Pregunte cuándo ocurrió su última evaluación y si se prevé alguna. Descubra cuándo subió la tarifa de mantenimiento por última vez y en qué porcentaje se incrementa tradicionalmente.
Conduzca alrededor de las unidades en diferentes momentos del día y de la noche para ver qué tipo de actividad observa. Por ejemplo, si ve unidades en las que los paquetes se salen por la ventana y entra dinero, probablemente haya actividad de drogas.
Vea si puede identificar a algunos de los propietarios actuales y pregúnteles si son felices viviendo allí.

preguntas y respuestas

Pregunta: ¿Se requiere un PDI para una conversión?

Respuesta: Estaba viviendo en el edificio como inquilino antes de comprar una unidad. No sé qué tuvo que hacer el propietario del edificio para convertir el edificio de un edificio de apartamentos en condominios. Recuerdo que recibimos una carta que indicaba que el propietario estaba solicitando el derecho de conversión y luego un aviso cuando se convirtió junto con nuestras opciones. Como comprador, no estaba obligado a tener un PDI y no lo hice. El propietario proporcionó las hipotecas como una característica de venta y, por lo tanto, no hubo ningún requisito por parte de una compañía hipotecaria.

¿Cuáles son sus experiencias con las conversiones de condominios?

Ashlee Thomas el 20 de mayo de 2020:

Este es un gran contenido. el sitio, sin embargo, se queda atrás de los principales con tantas ventanas emergentes. gracias por esto - estaba cansado del condominio y ahora confirmaste mis aprensiones. Gracias.