Derechos de los inquilinos 101: la garantía de habitabilidad en nueva york

Los derechos de los inquilinos de Nueva York pueden ser complicados. Siga leyendo para obtener más información.

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Descargo de responsabilidad:

La siguiente información se aplica al estado de Nueva York y no debe interpretarse como asesoramiento legal, sino como un medio por el cual los inquilinos pueden aumentar su conocimiento sobre los derechos que tienen por ley con respecto a su participación en el arrendamiento de una propiedad en particular. Si tiene un problema con su arrendador, le sugiero que busque un abogado competente para asegurarse de que sus derechos se adjudiquen correctamente. El editor de este artículo y sus colaboradores renuncian a la responsabilidad

Garantía de habitabilidad

Cada contrato de arrendamiento de propiedad residencial contiene implícitamente lo que se llama la "Garantía de habitabilidad".

Qué implica la garantía de habitabilidad

1. Que las instalaciones sean aptas para la habitación humana;
2. Que el estado del local esté acorde con los usos razonablemente previstos por las partes; y
3. Que los inquilinos no estén sujetos a condiciones que pongan en peligro o perjudiquen su vida, salud o seguridad. '

¿Qué sucede si un arrendador infringe la garantía de habitabilidad?

Si un arrendador incumple la Garantía de habitabilidad, el inquilino no tiene que pagar el alquiler al arrendador. "La obligación de pagar el alquiler depende del mantenimiento satisfactorio del propietario de las instalaciones en condiciones habitables" (Park West Management Corp. v. Mitchell, 47 NY2d 316).

Además, si su arrendador lo lleva a los tribunales porque debe alquiler, los jueces regularmente otorgan a los inquilinos una reducción en los atrasos si el juez determina que hubo una violación de la Garantía de habitabilidad.

Además, aunque los propietarios a menudo agregan cláusulas inaplicables a los contratos de arrendamiento con el fin de intimidar a los inquilinos para que no busquen hacer cumplir sus derechos, la ley no siempre le exige obedecer estas cláusulas inaplicables, incluso si firmó el contrato.

Por último, la ley no permite una renuncia a esta garantía en el contrato de arrendamiento. Si su arrendador intenta hacerlo, dicha renuncia no se puede hacer cumplir por ser contraria a la política pública.

Determinar si se ha violado la garantía de habitabilidad

Para determinar si su arrendador ha incumplido la Garantía de habitabilidad, debe hacerse la siguiente pregunta:

(Lenguaje operativo: "privación de funciones esenciales". En otras palabras, ¿la condición actual del espacio le impide usarlo para el propósito previsto?)

Se ha considerado que lo siguiente son incumplimientos de la Garantía de habitabilidad en el estado de Nueva York.

Incumplimientos de la garantía de habitabilidad en el estado de Nueva York

• Asbesto que podría transmitirse por el aire en el apartamento de los inquilinos.
• Disminución o falta de servicio de ascensor.
• Baldosas rotas que crean una condición peligrosa.
• Acumulaciones sustanciales de basura que provocan infestaciones de insectos o alimañas.
• No proporcionar calefacción y agua caliente durante períodos prolongados.
• Infestación severa de insectos y alimañas.
• Pintura a base de plomo, especialmente donde residen niños pequeños.
• Privaciones de aire, luz y / o ventilación.
• Ruido excesivo como de construcción, equipo mecánico o incluso inquilinos vecinos cuando el propietario no toma medidas efectivas para mitigar la molestia.
• humos y olores ofensivos.
• Plomería defectuosa.
• Seguridad inadecuada (por ejemplo, cerraduras de entrada dañadas, timbres de puertas, etc.).
• Fugas y derrames de aguas residuales.
• No proporcionar detectores de humo.
• Interrupciones en el servicio de agua.
• Falta de rejas en las ventanas cuando lo exigen las ordenanzas locales para proteger a los niños.

¡Nota!

Cualquier condición causada por la mala conducta de un inquilino o por personas bajo la dirección o control del inquilino no desencadena un incumplimiento de la garantía.

Invocación del incumplimiento de la garantía de habitabilidad

Lo más importante que debe recordar acerca de invocar el incumplimiento de la garantía de habitabilidad como defensa en un procedimiento de propietario / inquilino es que notifique por escrito a su propietario sobre la condición defectuosa en su espacio. Si no se le avisa y no tiene una oportunidad razonable para rectificar la situación, puede perder su derecho a invocar la garantía de habitabilidad.

Una mejor práctica es enviar un aviso por escrito de acuerdo con los términos de su contrato de arrendamiento, o si su contrato de arrendamiento no especifica, enviar un aviso por escrito por correo de primera clase con acuse de recibo solicitado, así como una copia de cortesía por correo electrónico o fax.

Ley de bienes inmuebles del estado de Nueva York s. 235-b

La garantía de habitabilidad

1. En todo contrato de arrendamiento escrito u oral para locales residenciales, se considerará que el arrendador o arrendador hace un convenio y garantiza que los locales así alquilados o alquilados y todas las áreas utilizadas en relación con ellos en común con otros inquilinos o residentes son aptas para la habitación humana para los usos razonablemente previstos por las partes y que los ocupantes de dichos locales no serán sometidos a ninguna condición que sea peligrosa, peligrosa o perjudicial para su vida, salud o seguridad. Cuando tal condición haya sido causada por la mala conducta del inquilino o arrendatario o personas bajo su dirección o control, no constituirá una violación de dichos convenios y garantías.
2. Cualquier acuerdo de un arrendatario o inquilino de una vivienda que renuncie o modifique sus derechos según lo establecido en esta sección será nulo por ser contrario a la política pública.
3. Al determinar el monto de los daños sufridos por un inquilino como resultado de un incumplimiento de la garantía establecida en la sección, el tribunal; (a) no necesita requerir ningún testimonio pericial; y (b) deberá, en la medida en que la garantía sea violada o no pueda ser subsanada debido a una huelga u otra disputa laboral que no sea causada principalmente por el propietario o arrendador individual y tales daños sean atribuibles a dicha huelga, excluirá la recuperación de tal medida, excepto en la medida de los ahorros netos, si los hubiera, para el arrendador o arrendador por razón de dicha huelga o disputa laboral atribuible a las instalaciones del inquilino, siempre que, sin embargo, el arrendador o el arrendador hayan hecho un intento de buena fe, cuando practicable, para subsanar la brecha. (c) donde el local está sujeto a regulación de conformidad con la ley local de control de alquiler de vivienda de emergencia,la ley de emergencia de protección al inquilino de mil novecientos setenta y cuatro, la ley de estabilización de alquiler de mil novecientos sesenta y nueve o la ley de alquiler y rehabilitación de la ciudad, reducen la cantidad otorgada en virtud del presente por el monto total de cualquier reducción de alquiler ordenada por la división estatal de vivienda y renovación de la comunidad de conformidad con dichas leyes o actos, otorgados al inquilino, a partir de la fecha de vigencia de dicha orden de reducción de alquiler, que se relacione con uno o más asuntos para los cuales se otorga alivio en virtud del presente.que se relacione con uno o más asuntos por los cuales se otorga alivio a continuación.que se relacione con uno o más asuntos por los cuales se otorga alivio a continuación.

Casos de propietarios / inquilinos en Brooklyn, Manhattan, Queens, Staten Island y el Bronx

El Tribunal de Vivienda en Brooklyn está ubicado en 141 Livingston Street. Si recibe un aviso por correo que requiere su comparecencia, es imperativo que responda y tome las medidas adecuadas de inmediato. Esto incluye documentar cualquier condición en el edificio que pueda constituir un incumplimiento de la Garantía de habitabilidad.

Si tiene alguna pregunta sobre su caso, no dude en llamarme al 718-701-5772.

Si necesita representación en un asunto de arrendador / inquilino, me ocupo de las comparecencias en los cinco condados de la ciudad de Nueva York (Manhattan, Brooklyn, Queens, Staten Island y Bronx). Normalmente estoy en Brooklyn (condado de Kings).

Puedo concertar citas en las ubicaciones de Brooklyn y Manhattan a pedido.

Actualizaciones de casos

Arrendador v. Inquilino , 2011 NY Slip Op 52490 (U) (Condado de Weschester 13 de junio de 2011) (donde el Tribunal de Westchester determinó que los disturbios debidos a la construcción del arrendador en el lote vecino constituían un incumplimiento de la garantía de habitabilidad).