Consejo de estratos: robo, acoso y decisiones no autorizadas

Strata Council: robo, acoso y decisiones no autorizadas

Leong

Consejos de estratos: robo, acoso y decisiones no autorizadas

Soy el tipo de adulto que todavía disfruta de los cuentos de hadas. ¡Creo que la verdad saldrá a la luz! Creo que el bien prevalecerá sobre el mal.

Entonces, cuando me di cuenta de que el consejo de estratos que administraba el edificio (que albergaba mi condominio recién comprado) estaba robando dinero, intimidando a los residentes y tomando decisiones estructuralmente perjudiciales, me uní a la junta de estratos. Me vi a mí mismo como el héroe reacio, el hada buena que salvaría el edificio y devolvería la libertad al pueblo. Anticipé gratitud, felicidad y un espíritu comunitario excepcional.

Todo lo que hice fue perder mi inocencia.

¿Suele estar convencido de que "a su manera" es la mejor, independientemente de lo que digan los demás?

¡Si! Bueno, entonces… el consejo de estratos puede ser el lugar adecuado para usted.

Los consejos de estratos están formados por voluntarios. Muchos de estos voluntarios son personas excepcionales que brindan su tiempo y, a menudo, brindan libremente su experiencia.

Pero, lamentablemente, la mayoría de las personas que se sienten atraídas por formar parte de esta junta suelen ser las que tienen una agenda. A veces utilizan su puesto para ganar dinero. Más a menudo, utilizan su posición para alimentar sus problemas de control disfuncional.

Los hogares estratificados no tienen zares, gobernantes ni jefes. Esta relación simplemente no es necesaria, ni se puede encontrar su recomendación en ninguna parte de la Ley de propiedad de los estratos.

Leong

Tabla de contenido

1. ¿Es Strata Council el jefe?
2. ¿Cuáles son las responsabilidades del Strata Council?
3. Entonces, ¿quién es el jefe?
4. ¿Pueden los miembros del consejo de Strata intimidar a los residentes?
5. ¿Pueden los miembros del Consejo de Strata robar dinero?
6. Envío de gastos mediante caja chica
7. En connivencia con el contratista
8. Préstamo de dinero del Fondo de reserva para contingencias (CRF)
9. ¿No está el administrador de la propiedad a cargo?
10. ¿Es posible llevar ante la justicia a un consejo de estratos?

1. ¿Es Strata Council el jefe?

Este es un error horrible pero común. Horrible para los residentes, porque nadie necesita un jefe en su propia casa. Y la verdad también es horrible para el consejo de estratos.

La gestión de unas pocas personas generalmente requiere un título en negocios en recursos humanos. Las exigencias de administrar muchas familias (dependiendo del tamaño del edificio o complejo) serían suficientes para evocar imágenes de camisas de fuerza, habitaciones acolchadas y pequeñas voces.

No, el consejo de estratos no es el jefe.

¿Sorprendido? Es verdad. Los hogares estratificados no tienen zares, gobernantes ni jefes. Esta relación simplemente no es necesaria, ni se puede encontrar su recomendación en ninguna parte de la Ley de propiedad de estratos (SPA).

Los miembros del consejo no son una fuerza policial. Un alguacil necesita una amplia capacitación en muchas áreas, incluido el comportamiento humano, la investigación y los asuntos legales.

Los deberes de liderazgo involucrados en servir en la junta a menudo se confunden con puestos de autoridad.

“Servir” es la palabra clave.

En cuanto a la autoridad, el consejo solo puede actuar sobre algo que vaya en contra de los estatutos. Incluso entonces, deben tener una queja por escrito. El único momento en que se supone que tienen algún poder es durante las reuniones del consejo debidamente convocadas.

Si presencia algo o tiene una queja, no se lo diga a un miembro de la junta. En su lugar, envíe un correo electrónico al administrador de la propiedad. Ella no tiene conocimiento de la política del edificio y, por lo tanto, puede permanecer imparcial.

Además, por ley, toda la correspondencia que reciba el administrador de la propiedad debe ser presentada y dirigida por el consejo de estratos. Es por eso que paga mucho dinero a la empresa de administración de propiedades.

El único momento en que se supone que el consejo de estratos tiene poder es durante las reuniones del consejo debidamente convocadas.

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2. ¿Cuáles son las responsabilidades del Strata Council?

Son intermediarios, que representan al edificio y a los vecinos (mediante elección y voto). Dirigen al administrador de la propiedad en todos los asuntos de la corporación de estratos. Juntos toman decisiones sobre:

• El mantenimiento del edificio (también conocido como la corporación de estratos).
• Correspondencia de los propietarios (entregada por el administrador de la propiedad).

¿Quién es el jefe? ¡Los estatutos!

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3. Entonces, ¿quién es el jefe?

Los estatutos. Ya sabes, esa literatura seca y autoritaria que causa tensión en tu pecho seguida de nociones espontáneas de rebelión… o al menos bostezos seguidos de párpados pesados.

Honestamente, ¡no es tan malo! Por lo general, son solo una pequeña pila de papeles, de aproximadamente dos milímetros de grosor, fáciles de leer y puede terminarlos, de cabo a rabo, en aproximadamente 15 minutos. Dese un capricho y disfrute de la libertad que proviene del conocimiento.

Desde su fecha de adopción, los estatutos son las pautas que los propietarios (en aras de la armonía y el bienestar del edificio) han decidido seguir.

Son los estatutos y el SPA lo que debe consultar para obtener orientación, no los miembros del consejo de estratos individuales (que pueden tener sus propios prejuicios).

Suponiendo que es propietario de un condominio (y su cuenta está al día), tiene un voto y es propietario de una parte de su edificio.

Tienes todo el derecho a:

• Utilice las comodidades del edificio
• Sepa cómo se gasta su dinero
• Comprender las decisiones que se toman en su nombre.

4. ¿Pueden los miembros del consejo de Strata intimidar a los residentes?

¡Si! Desafortunadamente, esto sucede con bastante frecuencia. Estar en la junta es un trabajo ingrato. Consume tiempo personal y no importa qué decisiones se tomen, muchos se quejarán.

Además, los miembros del consejo tienen un asiento de primera fila ante la fealdad de la humanidad. Son testigos todas y cada una de las veces que los residentes tienen disputas, violan los estatutos y se faltan el respeto entre ellos y la propiedad común. Con el tiempo, pueden encontrar esto tan frustrante que pierden por completo la fe en la humanidad. Multar a los residentes puede convertirse en una forma de desahogarse. Más aún si los miembros del consejo de estratos tienen problemas de control en primer lugar.

Aunque se supone que el consejo de estratos es una organización voluntaria, algunos o todos los miembros del consejo PUEDEN robar dinero para subsidiar sus esfuerzos.

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5. ¿Pueden los miembros del Consejo de Strata robar dinero?

Aunque se supone que todos son voluntarios, algunos o todos los miembros del consejo de estratos pueden robar dinero para subsidiar sus esfuerzos.

Si la cantidad se mantiene al mínimo, generalmente no se convierte en un problema.

Sin embargo, cuando las personas pasan años sentadas en el tablero, se vuelven poderosas en conocimiento. Esto, junto con volverse hastiado y arrogante, posiblemente podría incitarlos a obtener ganancias cada vez mayores.

6. Envío de gastos mediante caja chica

No todas las empresas ofrecen crédito, ni siquiera a una corporación de estratos. Entonces, a veces, un miembro del consejo debe comprar un artículo "de su bolsillo" para que lo utilice el edificio. Esto significa que para el reembolso, debe completar y enviar un formulario de caja chica. Sin embargo, a menos que haya paradas y controles, esto puede ser fácilmente abusado.

Prevención: una vez que se haya unido a la junta, configure su sistema de caja chica para que:

• Los recibos deben enviarse junto con el formulario de reembolso de caja chica
• Debe haber las firmas de dos miembros de la junta que no sean el miembro del consejo que envía el formulario

Ejemplo de la vida real

Un día, Racine estaba encantada de mostrarle a Pam su nueva limpiadora a vapor portátil con boquilla de oso hormiguero. Aparentemente, podía limpiar cualquier cosa, en cualquier lugar, especialmente en aquellos lugares de difícil acceso. ¡Y ella solo pagó $ 60!

Racine es conocida por su historial de compras impulsivas como resultado de su fanática atracción por los artilugios que, después de solo unos días, se convierten en aburrimiento.

Meses después, al convertirse en tesorera, Pam recibió por correo su primer lote de facturas fotocopiadas (pagadas) para clasificar. Imagínese su sorpresa al encontrar un formulario de caja chica, enviado por Racine, que incluye ese limpiador de vapor portátil de mano. Racine debió aburrirse con él, así que decidió venderlo a la corporación Strata, por un costo de $ 270.

En el gran esquema de las cosas, esta es una cantidad insignificante. Sin embargo, si alguien está dispuesto a robar una pequeña suma de dinero, definitivamente está dispuesto a robar una gran suma.

7. En connivencia con el contratista

¿Alguna vez ha notado a un miembro del consejo que parece tener una gran relación con uno o dos trabajadores comerciales que frecuentan su edificio? ¿Alguna vez te ha dicho que al estar tan atenta está ahorrando el dinero del edificio?

Cómo funciona el esquema:

• Se produce una “emergencia” mecánica en el edificio y el miembro del consejo pasa por alto al administrador de la propiedad y trata directamente con un trabajador comercial de su elección.
• El trabajador de oficios que atiende procesa una factura por mucho más trabajo de lo que realmente hace. Las horas extraordinarias pueden ser especialmente rentables.
• El miembro del consejo está en el lugar para aprobar el trabajo y, por lo tanto, la factura.
• El administrador de la propiedad, en nombre de la corporación de estratos, corta un cheque al trabajador comercial.
• El trabajador comercial cobra su cheque y se queda con su parte más impuestos.
• El trabajador comercial se encuentra con el miembro del consejo en un callejón oscuro y le entrega una bolsa de papel marrón con la parte del miembro del consejo, en efectivo.

Prevención: Difícil. A menos que esté dispuesto a unirse a la junta y hacerse cargo.

Ejemplo de la vida real

El edificio cuenta con dos tanques de agua caliente idénticos. Un día, mientras los otros miembros del consejo estaban trabajando, Racine reemplazó uno de los tanques de agua caliente. Más tarde, explicó que se había "reventado" y que lo había considerado una emergencia y lo había reemplazado inmediatamente.

Ella usó un trabajador comercial con quien era muy amigable. Aunque era plomero, había realizado muchos trabajos esporádicos en el edificio. Incluso lo había invitado a almorzar en su apartamento. Más tarde, Pam descubrió que su factura era de 27.000 dólares, incluidas las piezas y la mano de obra.

Solo para poner todo en perspectiva, al año siguiente, el nuevo consejo reemplazó el otro tanque de agua caliente a un costo de $ 3150, incluidas las piezas y la mano de obra.

8. Obtención de préstamos del Fondo de reserva para imprevistos (CRF)

El CRF es un objetivo enorme, ya que muchas corporaciones de estratos tienen más de lo que necesitan en esta cuenta y el dinero no está destinado a nada. La SPA de Columbia Británica tiene una ley vigente para esto:

Gastos del fondo de reserva para imprevistos

96 La corporación de estratos no debe gastar dinero del fondo de reserva para contingencias a menos que el gasto sea (b) primero aprobado por una resolución aprobada por ¾ de votos en una reunión general anual o especial, o autorizado bajo la sección 98.

Salvo que esta Ley permite el abuso:

Gastos no aprobados

98 (3) El gasto puede realizarse con cargo al fondo operativo o al fondo de reserva para contingencias si existen motivos razonables para creer que es necesario un gasto inmediato para garantizar la seguridad o evitar pérdidas o daños importantes, ya sean físicos o de otro tipo.

Cómo funciona el esquema:

• Lo mismo que el esquema "En connivencia con los comerciantes", excepto que la cantidad es tan grande que no hay suficiente dinero en el fondo operativo (o en un fondo de impuestos especial) para pagar la factura.
• El administrador de la propiedad envía un formulario de "Directiva para utilizar fondos de reserva de contingencia" . Para poder “pedir prestado” dinero al CRF sin obtener la aprobación del propietario en una junta general, este formulario debe llevar la firma de cuatro miembros del consejo. Efectivamente traslada la responsabilidad del administrador de la propiedad a los miembros de la junta.
• El trabajador comercial recibe y cobra su cheque. Se queda con su parte más impuestos.
• El obrero se reúne con los miembros del consejo en un callejón oscuro y les entrega una bolsa de papel marrón con su parte, en efectivo.

El dinero nunca se devuelve al CRF

• El administrador de la propiedad no se molestará en "hacer" que el ayuntamiento devuelva este dinero (recuerde, están "libres de responsabilidad").
• Debido a que a los propietarios no se les envían saldos mensuales de CRF, nunca saben que falta dinero hasta el final del año (si es que se molestan en mirar el estado de cuenta).
• Si el consejo es atrapado, entonces simplemente hacen lo que han hecho muchas veces en el pasado: dicen que una "emergencia" debe tratarse de inmediato. Luego, pueden utilizar las cuotas de mantenimiento futuras de los residentes para devolver el CRF.

Prevención: de nuevo, muy difícil. A menos que esté dispuesto a unirse a la junta y hacerse cargo.

Ejemplo de la vida real

La corporación de estratos tenía una tasa especial de cientos de miles de dólares para un proyecto específico y se contrató a una empresa de construcción.

Un día, Pam ve un correo electrónico del administrador de la propiedad con un archivo adjunto: un formulario de “Directiva para usar fondos de reserva de contingencia” por $ 24,000.00. Como era nueva en Strata Living y en la junta, Pam no entendió y preguntó.

Racine informó a Pam que el fondo de recaudación especial y la cuenta de mantenimiento del fondo operativo se habían agotado debido a las complicaciones que surgieron con el proyecto. Racine había considerado la situación como una emergencia porque si a la empresa constructora no se le pagaba de manera oportuna, podían poner un gravamen sobre el edificio. Pam no pudo discutir.

Meses después, al convertirse en tesorera, aunque Pam buscó, nunca pudo encontrar la entrada que indicaba que este dinero había sido devuelto al CRF. Ella también descubrió:

• La empresa constructora fue contratada sin cotizaciones competitivas.
• Nunca hubo un contrato escrito con la empresa constructora, por lo que no hubo garantía.
• El ayuntamiento nunca emitió un permiso de construcción.
• Aunque Pam sabía que Racine era amigable con los trabajadores de la empresa de construcción, nunca se dio cuenta hasta mucho más tarde de que uno de los supervisores era en realidad el novio de Racine.

El consejo de estratos tiene el poder de contratar y despedir a la empresa administradora de propiedades. Para mantener su trabajo y ganar la mayor cantidad de dinero posible, lo mejor para el administrador de la propiedad es mantener contento al consejo de estratos.

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9. ¿No está a cargo el administrador de la propiedad?

No. La junta tiene el poder de contratar y despedir a la compañía de administración de propiedades (con un voto de 3/4 que es fácil de aprobar). Para mantener su trabajo y ganar la mayor cantidad de dinero posible, lo mejor para el administrador de la propiedad es mantener contento al consejo de estratos.

Los administradores de propiedades están sobrecargados de trabajo, no reciben mucha gratitud, pero pueden ganar una cantidad significativa de dinero. Se les paga "por puerta". Echemos un vistazo a tres administradores de propiedades diferentes, cada uno responsable de 1000 puertas y cada uno gana el mismo salario.

Estos administradores de propiedades se llevan a casa el mismo sueldo

Administrador de la propiedad	Corporaciones de estratos	Suites por Estrato
¡Betsy tiene un trabajo fácil!	1000 suites en corporaciones de tres estratos	300, 350, 350
María hace más del doble de trabajo	1000 suites en siete corporaciones de estratos	230, 150, 150, 150, 150, 85, 85
¡Ellen está lista para la divertida granja!	1000 suites en doce corporaciones de estratos	100, 100, 100, 100, 75, 75, 75, 75, 70, 70, 80, 80

Recuerde, cada corporación de estratos tiene:

• Un consejo de estratos para tratar
• 6 - 12 reuniones del consejo para asistir
• Una reunión general anual para ejecutar
• Posible celebración de reuniones generales especiales.

Cuantas más corporaciones de estratos sea responsable de un administrador de propiedades, más difícil y lento se vuelve el trabajo. Las corporaciones de estratos más grandes son más lucrativas y, por lo tanto, atraen a los administradores de propiedades mejores y más experimentados.

Por lo tanto, si el administrador de la propiedad acosado se da cuenta de que una de sus juntas de estratos está planeando algo que es una violación de los estatutos o SPA, simplemente les enviará un correo electrónico con una advertencia sobre las legalidades. Por lo tanto, ella y su compañía están “libres de responsabilidad” y pueden ahorrar tiempo simplemente mirando hacia otro lado. Esto permite que los consejos de estratos hagan lo que quieran.

Entonces, sí, puede llevar a un miembro del consejo ante la justicia. A través de un esfuerzo gigantesco que requiere su tiempo, paciencia, cordura y posiblemente sus finanzas sin ningún beneficio directo para usted.

Leong

10. ¿Es posible llevar ante la justicia un consejo de estratos?

Sorprendentemente, la siguiente ley de SPA protege a los miembros del consejo de estratos. Es la subjetividad de esta ley lo que dificulta la prueba de negligencia y robo:

Estándar de atención del miembro del consejo:

31 Al ejercer los poderes y desempeñar los deberes de la corporación de estratos, cada miembro del consejo debe

Además, no puede contar con el administrador de la propiedad con exceso de trabajo para:

• Prevenir el robo
• Lleve a un miembro de la junta ante la justicia
• Buscar la recuperación total del dinero robado

Eso llevaría mucho tiempo y sería costoso, ¡ningún administrador de propiedades lo haría!

Para perseguir la justicia, tiene que haber pruebas. Entonces, si está tan seguro como Pam, probablemente podría probar el robo con una auditoría forense. Sin embargo, las auditorías forenses son costosas y, a menos que desee utilizar sus fondos personales, necesitará un voto ¾ en una reunión general para lanzar la corporación de estratos a una demanda. Eso podría significar un impuesto especial. Primero, tendrás que convencer a tus vecinos.

Además, los tribunales no ven con buenos ojos a las corporaciones de estratos que persiguen a un individuo, especialmente a un voluntario que ha donado su tiempo. Entonces, incluso si la declaran culpable, la pena sería mínima.

Entonces, sí, puede llevar a un miembro del consejo ante la justicia. A través de un esfuerzo gigantesco que consume su tiempo, paciencia, cordura y posiblemente sus finanzas sin ningún beneficio directo para usted.

Tu mejor apuesta es la prevención, involucrándote. Además, nunca se equivocará con la debida diligencia. ¡El conocimiento es poder! Dese una ventaja y colóquese en una posición superior leyendo y comprendiendo a fondo ambos:

• Los estatutos de su corporación de estratos
• Ley de propiedad de los estratos (SPA)

TENGA EN CUENTA:

El movimiento de resistencia se ha vuelto enorme. Ya no puedo responder a comentarios o correos electrónicos individuales. Visite este foro de Facebook, responda las tres preguntas y únase a la conversación.

Gracias.

preguntas y respuestas

Pregunta: ¿Cuánto tiempo es un “tiempo razonable” para que un consejo de estratos apruebe una solicitud de renovación?

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Pregunta: ¿ Pedir que se nombre un administrador reduce el valor de la propiedad?

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Pregunta: El Consejo nos ha acosado verbalmente y por escrito, además de que el Presidente del Consejo ha exhibido públicamente artículos muy personales. ¿Existen vías legales que podamos y debemos seguir para poner fin a este acoso? Ya no nos sentimos seguros en nuestro hogar. ¡Gracias!

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Pregunta: ¿Se permite a los propietarios participar en la actualización de los estatutos?

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© 2010 Sylvia Leong