Agencias únicas y corredores de transacciones en florida

Compare la representación de una agencia única y la de un corredor de transacciones, y descubra por qué la representación de agencia dual está normalmente prohibida.

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¿Qué es agencia?

La agencia dual está prohibida en muchos estados, incluido Florida, donde se encuentra mi licencia de bienes raíces. El problema con la agencia dual es esa palabra molesta, "agencia". Agencia en terminología de bienes raíces significa que el asociado de ventas (agente autorizado) entra en una relación con un cliente al que le debe un deber fiduciario, también conocido como obediencia, lealtad y confidencialidad. Ella está trabajando en nombre de ese cliente en todos los asuntos relacionados con una transacción inmobiliaria específica. Esa es la definición de agencia.

En Florida, lo llamamos agencia única. Una forma sencilla y fácil de entender la agencia única es la siguiente: piense en una transacción como una representación teatral. El agente interviene como suplente para asumir el papel del cliente en esa actuación. Durante esa actuación / transacción, el suplente / agente siempre actúa en el mejor interés del cliente, como si él mismo fuera el cliente.

¿Por qué está prohibida la doble agencia?

La agencia dual es exactamente lo que dice que es: un intento de actuar en el mejor interés del comprador y del vendedor al mismo tiempo. ¿Puede un suplente desempeñar los dos papeles protagónicos al mismo tiempo (el de comprador y vendedor) y actuar en el mejor interés de cada uno al mismo tiempo? Por supuesto que no. Seria imposible. Es por eso que la agencia dual está prohibida en la mayoría de los estados.

Ingrese el corredor de transacciones

Eso no quiere decir que un agente no pueda manejar la transacción tanto para el comprador como para el vendedor. En Florida, tenemos una clasificación de agencia limitada conocida como corredor de transacciones. Si bien suena a agencia dual, no lo es.

En esta capacidad, el agente está trabajando para la transacción, pero no ha entablado una relación fiduciaria con ninguna de las partes. Eso significa que es una parte neutral entre los dos. Sin embargo, le debe a ambas partes una confidencialidad limitada. Eso significa que no puede decirle al vendedor que el comprador ofrecerá más o decirle al comprador que el vendedor tomará menos sin el permiso de la parte en cuestión.

Las ventajas de los corredores de transacciones

Hay muchos agentes inmobiliarios y firmas de corretaje de Florida que trabajan estrictamente como corredores de transacciones. Las empresas que evitan la agencia única dicen que trabajar como intermediarios de transacciones ayuda a prevenir algunas dificultades y confusiones. No es probable que el agente olvide cuál es su papel si es el mismo todo el tiempo. También evita posibles juicios, que posiblemente sea la mejor razón por la que algunas casas de bolsa lo evitan incluso en circunstancias donde la ley lo permite.

El cuadro a continuación describe las diferencias entre los dos tipos de agencia. La relación de intermediario de transacciones limitadas ofrece solo confidencialidad limitada y no obediencia o divulgación total. (Consulte la sección sobre divulgación completa a continuación para obtener más información). No se preocupe demasiado por la falta de divulgación completa. El corredor de la transacción aún debe revelar al comprador "todos los hechos conocidos por el corredor que no son fácilmente observables por el comprador y que tienen el potencial de afectar materialmente el valor de la propiedad".

Diferencias en las relaciones entre agencias: Florida



Agencia única	Agente de transacciones
Tratar de forma honesta y justa	Tratar de forma honesta y justa
Lealtad
Confidencialidad	Confidencialidad limitada
Obediencia
La divulgación completa
Contabilización de todos los fondos	Contabilización de todos los fondos
Habilidad, cuidado y diligencia	Habilidad, cuidado y diligencia
Presentar todas las ofertas de manera oportuna a menos que se indique lo contrario por escrito	Presentar todas las ofertas de manera oportuna a menos que se indique lo contrario por escrito
Revelar todos los hechos conocidos que afecten materialmente el valor	Revelar todos los hechos conocidos que afecten materialmente el valor

¿Por qué elegir la representación del corredor de transacciones en lugar de una agencia única?

Parece una obviedad que un cliente quiera tener una representación de una sola agencia en lugar de un corredor de transacciones. Sin embargo, existen algunas buenas razones por las que un solo agente podría necesitar hacer la transición de una sola agencia para convertirse en un corredor de transacciones:

El cliente (un comprador) quiere comprar una propiedad que ya está listada con su agente u otro agente de la misma firma de corretaje.
El cliente (un vendedor) decide vender su propiedad a un comprador que fue presentado a su propiedad por su agente de cotización u otro agente de la misma firma de corretaje.

La ley reconoce que cada agente de la firma puede tener conocimientos especiales, por lo que la firma no puede ofrecer confidencialidad al cliente.

En las relaciones fiduciarias, el cliente tiene agencia con la firma de corretaje para la que trabaja el agente, por lo que dos agentes de la misma firma no pueden ofrecer una agencia única, solo un arreglo de intermediario de transacciones.

Recuerde: el agente no puede decirle al vendedor que el comprador ofrecerá más o decirle al comprador que el vendedor tomará menos sin el permiso de la parte en cuestión.

¿Qué pasa con la falta de divulgación completa?

La falta de divulgación completa bajo la relación del corredor de transacciones no debería molestar al cliente. No significa que la agencia de corretaje de transacciones pueda ocultarle cosas. Una vez más, el aviso dice claramente: "Revelar todos los hechos que afecten materialmente el valor de los bienes inmuebles residenciales y que el comprador no pueda observar fácilmente".

Lo que sí significa es que el agente no tiene la obligación de contarle todo. En una relación de agencia única, si el agente del comprador (de otra empresa) indica que su comprador pagará más, la agencia única requiere que el agente de cotización del vendedor informe al vendedor cuando le presente la oferta del comprador. Como corredor de transacciones, al agente ni siquiera se le permite ir allí sin permiso, incluso si tiene esa información privilegiada.

Elija una empresa de renombre y un agente experimentado para garantizar una transacción sin problemas.

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Desde la perspectiva de un agente

Cuando soy el corredor de transacciones tanto para el comprador como para el vendedor, ambas partes reciben un trato justo. Todos los agentes que conozco hacen lo mismo. Aún así, como agente, mi preferencia es poder darle a mi cliente o cliente el 100% de mi atención. Todavía puedo hacer eso como corredor de transacciones trabajando solo para el comprador o el vendedor en un acuerdo cooperativo con otro agente o agencia. La relación de agencia que el otro agente tiene con su comprador o vendedor es estrictamente decisión suya y no afecta en absoluto el estado de mi relación con mi cliente si trabaja para otra empresa. Un solo agente puede trabajar con un corredor de transacciones.

La mejor manera de asegurarse de que su transacción se realice sin problemas y de que termine como un cliente satisfecho no es en la relación con la agencia. Es eligiendo una empresa de renombre y un agente experimentado para trabajar inicialmente. El agente no tiene que tener años de experiencia, pero debería poder acceder a los recursos necesarios para guiarlo a través de su transacción.

El objetivo final de un agente

Mi objetivo como agente en Tampa Bay, y el de la mayoría de los agentes que conozco, ya sea un solo agente o un corredor de transacciones, es que usted esté totalmente satisfecho con nuestros servicios. Esperamos retenerlo como cliente durante muchos años. También esperamos que esté tan feliz, que también recomiende a sus amigos y familiares. Ese es el elemento vital del negocio de un agente de bienes raíces.

preguntas y respuestas

Pregunta: ¿Qué pasa si un corredor de transacciones se pone del lado del vendedor?

Respuesta: No tengo claro lo que está preguntando: ¿qué pasa si el corredor de transacciones es el agente del vendedor mientras que el comprador tiene su propio corredor de transacciones o agente único o qué sucede si el corredor de transacciones de ambos está realmente buscando los intereses del vendedor en lugar de la transacción?

El primer escenario es perfectamente aceptable. El segundo no lo es. Un corredor de transacciones debe tratar a ambas partes por igual. Él o ella debe el mismo nivel de servicio y diligencia a ambas partes sin preferencia. Si están dando representación a una parte sobre la otra, ciertamente es algo para discutir con ese agente y su corredor. Eso es lo que yo haría.