Tabla de contenido:
- Planificación en la compra fuera del plan
- Beneficio de realizar compras fuera del plan para inversores
- Contratación de inmuebles sobre plano en Francia
- Contrat de Reservation
- Vente en L'Etat Futur D'Achevement
- Protección al consumidor para compras fuera del plan
- Construyendo la casa de sus sueños en Francia
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Planificación en la compra fuera del plan
La compra de una nueva construcción o propiedad que aún no se ha construido a un promotor se denomina compra sobre plano en Francia. Comprar sobre plano es un medio de adquisición de propiedades bastante común, seguro e incluso rentable en Francia.
Antes de celebrar un contrato de compra sobre plano, es importante determinar en qué etapa de planificación se encuentra el desarrollador. Esto le dará una buena idea de la viabilidad del proyecto. Algunos desarrolladores necesitan alinear a tantos compradores potenciales como sea posible antes de que su banco libere fondos. Es posible que el desarrollador aún no sea propietario del terreno en el que se construirá el proyecto. Incluso si son propietarios de la tierra, es posible que no tengan todos los permisos y la aprobación de planificación en su lugar. Estos factores afectarán si el proyecto se iniciará o no. También debe establecer la probabilidad de que los planes cambien, quizás de manera significativa, de los que se le presentaron originalmente.
Cuando un desarrollador tiene pleno consentimiento de planificación, deberá revisarlo detenidamente. Pide ver los planos. Es posible que deba visitar la oficina local para verlos. Los planes generalmente le darán más información sobre el proyecto que el contrato preliminar.
También es importante investigar un poco sobre los propios desarrolladores. Si bien los desarrolladores franceses tienden a ser más confiables y respetables que algunos de sus contrapartes en otros países, aún es importante saber con quién está haciendo negocios. Así que investigue un poco, hable con otros inversores y, si es posible, visite algunos de sus desarrollos anteriores.
Si bien los desarrolladores franceses tienden a ser más confiables y respetables que algunos de sus contrapartes en otros países, sigue siendo importante saber con quién está haciendo negocios. ¡Haz tu investigación!
Beneficio de realizar compras fuera del plan para inversores
Comprar sobre plano en Francia ofrece muchos beneficios a los inversores. Ya sea que desee revender la propiedad con una ganancia, ofrecer comprar para alquilar o tener un ingreso de alquiler a largo plazo, el plan fuera de plano está en la marca para los inversores inteligentes.
La elección de las unidades es un beneficio definitivo para la compra sobre plano. En cualquier desarrollo, ciertas unidades o propiedades están destinadas a ser más deseables que otras debido a su ubicación conveniente, vistas, privacidad, tamaño u otras características deseables. Al comprar sobre plano, tiene la oportunidad de comprar las ubicaciones más buscadas en el desarrollo y obtener ganancias en consecuencia.
Otro beneficio de comprar sobre plano es el precio. Los desarrolladores compensarán el riesgo financiero asegurándose de que al menos una parte de cualquier proyecto se venda previamente antes de la llegada de la construcción. Entienden que estos primeros compradores confían en la reputación, las representaciones artísticas, la ubicación de la propiedad y un poco de imaginación para tomar sus decisiones de inversión y deben ofrecer precios bajos como incentivo para asumir un riesgo. A medida que avanza el proyecto de construcción, los precios y los valores de las propiedades aumentan, logrando una construcción de capital casi inmediata para los primeros inversores. Una vez finalizada la construcción, la propiedad se puede vender para obtener una ganancia.
Además, los proyectos sobre plano a menudo se encuentran en áreas turísticas que se prestan bien para proporcionar una gran casa de vacaciones o vacaciones, así como ingresos por alquiler. La alta demanda de propiedades de alquiler turístico y residencial puede generar márgenes de beneficio del 7-10% para los inversores.
Contratación de inmuebles sobre plano en Francia
Para comprar una propiedad sobre plano en Francia, deberá firmar un contrato de dos partes.
Contrat de Reservation
La primera parte del contrato se denomina Contrat de Reservation. El contrato de reserva está diseñado principalmente para obtener un compromiso de un comprador y puede ser relativamente vago en términos de responsabilidades del desarrollador. De hecho, un desarrollador no tiene ninguna obligación de venderte incluso después de firmar el contrato preliminar. El contrato preliminar generalmente requiere un depósito que es totalmente reembolsable si el proyecto no avanza.
El nivel de detalle proporcionado en el Contrat de Reservation variará de un desarrollador a otro, pero es importante entender que los detalles del plan pueden cambiar y a menudo cambian en el tiempo entre la firma del contrato preliminar y el contrato final.
El Contrato de Reserva es el momento de atender las contingencias hipotecarias. Si bien sería prudente obtener al menos la aprobación preliminar de la hipoteca antes de celebrar el contrato preliminar, también es una buena idea incluir una cláusula de contingencia hipotecaria.
Si bien no existe una obligación legal de celebrar el contrato preliminar, no hacerlo significa que tendrá que esperar hasta que el contrato final esté disponible. Si no se siente cómodo al entrar en el contrato de reserva y elige esperar hasta que el contrato final esté disponible, puede perderse los incentivos de precios anticipados y la propiedad específica que desea.
Vente en L'Etat Futur D'Achevement
El contrato final se llama Vente en l'etat futur d'achevement (VEFA). Este contrato contendrá una descripción completa del desarrollo propuesto, incluida su ubicación exacta. Es importante comparar cuidadosamente el VEFA con el Contrato de Reserva para detectar diferencias.
Especialmente debe verificar el tamaño y la ubicación de su propiedad. En caso de surgir una disputa, prevalecerán los términos de la VEFA. También es importante tener en cuenta la tolerancia dimensional. Los desarrolladores generalmente insertarán una cláusula que otorgue una tolerancia dimensional de hasta el 5%.
La sección Descriptiva del Aviso contendrá una descripción técnica de los materiales y equipos usados en la construcción. Esta sección a menudo incluirá la frase 'o equivalente' y puede permitir al constructor una gran discreción para cambiar esos materiales. El Aviso Descriptivo también delimitará todas las instalaciones comunitarias y sus condiciones de uso.
En este momento, el desarrollador le proporcionará una copia de las reglas de propiedad llamada Cahier des Charges. Esto incluirá cosas como restricciones al uso comercial de la propiedad, cargos por servicio y reglas sobre el uso de instalaciones comunes. La documentación de respaldo completa, descriptif detaille, también será proporcionada y archivada por el notario.
El contrato completo, incluida la documentación de respaldo, incluirá una gran cantidad de jerga técnica y dibujos, todos en francés. Los inversores, incluso los que dominan el francés, pueden considerar el asesoramiento profesional externo al revisar y ejecutar el contrato. El promotor contratará los servicios de notaire para preparar el contrato VEFA. Sin embargo, para ayudarlo a comprender el proceso y proteger sus intereses, es posible que desee firmar el contrato preliminar y final frente a un notario de su elección. Si elige utilizar los servicios de un notario, sería prudente asegurarse de que tenga experiencia con los contratos VEFA. Además de su propio notario, es posible que desee consultar a otros profesionales de la industria, como un arquitecto o un ingeniero.Se le debe proporcionar una copia completa del VEFA al menos un mes antes de la firma para que tenga tiempo de revisar completamente su contenido.
Los inversores, incluso los que dominan el francés, pueden considerar la posibilidad de recibir asesoramiento profesional externo al revisar y ejecutar el contrato.
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Protección al consumidor para compras fuera del plan
La ley francesa proporciona una serie de reglas y regulaciones que brindan protección al consumidor. Algunas de esas protecciones incluyen:
- No se requiere el contrato preliminar (Contrat de Reservation). Los compradores pueden esperar hasta que esté disponible el contrato final detallado (Vente en l'etat futur d'achevement (VEFA)).
- Los desarrolladores no pueden solicitar ni recibir un depósito hasta que se firme el contrato preliminar (Contrat de Reservation).
- El dinero del depósito debe colocarse en una cuenta de cliente a través de un banco o el notario. No se puede utilizar para financiar el proyecto.
- Hay cantidades máximas de depósito permitidas y dependen de la fecha estimada de entrega de la propiedad. Si la propiedad se va a completar dentro de un año, el depósito no puede ser superior al 5%. Entre uno y dos años, el depósito máximo es del 2%. Si la propiedad no se completará por más de dos años, no puede haber ningún requisito de depósito.
- El contrato preliminar debe proporcionar la fecha límite para la firma del contrato VEFA final. Si el desarrollador no cumple con esa fecha, tiene derecho a rescindir el contrato y recibir un reembolso completo de su depósito.
- Al igual que las compras de propiedades existentes, las propiedades sobre plano tienen un período de reflexión de siete días. Una vez que firme el Contrato de reserva, tiene un período de reflexión de siete días durante el cual puede rescindir el contrato sin penalización y recibir un reembolso de su depósito.
- El contrato puede ser anulado si no se le dan copias o al menos no se le da acceso a la documentación técnica completa del plano de la propiedad y la construcción.
- Se le debe proporcionar con anticipación una copia de las reglas y regulaciones que se aplicarán a la propiedad. Estos pueden incluir restricciones para el uso comercial, cargos por servicio, reglas para el uso de instalaciones comunes y más.
- Se le debe proporcionar una copia completa del VEFA al menos un mes antes de la firma para que tenga tiempo de revisar su contenido por completo.
Construyendo la casa de sus sueños en Francia
Para el comprador educado y exigente, comprar fuera de plano en Francia podría ser la mejor manera de obtener exactamente la casa de vacaciones que desea en el lugar que desea.