Inspeccionar una casa sin inspector

Drenaje de desbordamiento del calentador de agua a un balde

Inspección de viviendas de bricolaje

Si voy a comprar una casa para mi familia, siempre contrato una empresa de inspección de viviendas profesional y consigo un profesional para que se encargue de esa inspección. He cambiado varias casas y tengo experiencia en hacer importantes proyectos de mejoras para el hogar y renovaciones. En algunos casos, debido a mis habilidades, también llevaré a cabo una inspección de la vivienda para encontrar cosas que un inspector de viviendas podría no encontrar. Los inspectores de viviendas por lo general tienen una exención que hace que no sean responsables si pasan por alto un problema importante en una casa. Aunque esto es cierto, creo que los inspectores de viviendas son de gran valor para la persona promedio. Hace años, compré una casa en el estado de Washington con una casa de huéspedes. La casa de huéspedes era una antigua granja en la propiedad, y fue despejada en una inspección y en una inspección de plagas separada.

Un año después de mudarnos, mi suegra venía a quedarse con nosotros y se iba a vivir a esa casa de huéspedes. Tomé una decisión fatídica y decidí renovarlo. La pared interior estaba cubierta con paneles de madera oscura falsa de la década de 1970, y cuando intenté despegarlo, dañó el panel de yeso, que resultó ser listón y yeso. Al hacer esto ahora, encontré instalaciones parciales de cableado eléctrico existente de perillas y tubos, un gran problema de incendio potencial. A continuación, como beneficio adicional, descubrí infestaciones activas de hormigas carpinteras destructoras de madera. Los inspectores no vieron esto, y por una buena razón, estaba todo dentro de las paredes y era difícil de encontrar. Esto me costó bastante dinero arreglarlo, ya que se tuvieron que reemplazar grandes cantidades de marcos, junto con todo ese cable eléctrico viejo recubierto de tela.Ese cableado era normal para la época en que se construyó la casa de campo, pero en cada punto visible, todo lo que se podía ver era cableado moderno. Lo habían empalmado dentro de las paredes y detrás de los enchufes. Se trata de enormes violaciones del código, pero podrían haber ocurrido 20 años antes.

Afortunadamente, el precio fue justo en la compra y pude permitirme hacer las correcciones que harían de esta propiedad una propiedad mucho más deseable.

Un respiradero de calentador de agua viejo que no está tapado.

Qué buscar

Realmente no hay límite para los posibles problemas que puede encontrar en una casa. Si es una casa antigua, comience por verificar el nivel de pisos y paredes. Revise las entradas y los pasillos para asegurarse de que estén en escuadra. Las casas se instalan y los marcos se rompen. Esto puede suponer un gran gasto de reparación y puede que ni siquiera sea factible. Puede causar todo tipo de problemas estructurales que pueden empeorar con el tiempo.

Cuando tenía 20 años compré una cabaña en la montaña cerca de Lake Arrowhead por $ 37,000. Tenía 1200 pies cuadrados y fue construido en 1947. Lo compré como una ruina total a un inversionista, que había comprado una gran parte de la propiedad local para revenderla. Tenía un pago global de dos años sobre un pago mensual de $ 320,00. La casa estaba severamente destrozada. La parte trasera de la casa, donde estaba la cocina, había caído unas 4 pulgadas cuando se asentaron los cimientos. Sabía que esto era un problema cuando compré la cabaña. Yo arreglé esto con (seis) gatos hidráulicos de cinco toneladas de Harbor Freight. Cavé la base alrededor de la parte trasera de la casa y cavé una zanja para darme acceso. Apilé alrededor de 120 bolsas de concreto premezclado, debajo de una lona, listo para mezclarlo a mano para este trabajo.Cavé 5 ubicaciones debajo de la base de concreto con bolsillos para colocar mis gatos en su lugar. Tenga en cuenta que hay una línea de gas sólida que corre debajo del espacio de acceso al horno en la pared trasera. Cerré el gas para este proyecto, afortunadamente.

Una vez que estaba listo y listo para irme, conseguí que un amigo viniera y me ayudara a levantar la casa. Se elevó muy fácilmente en los cinco conectores y lo levanté, mirando lentamente por problemas con las ventanas. Lo levanté 4 1/2 pulgadas, sabiendo que asentaría un poco sobre la nueva base. Dejamos los "gatos de sacrificio" en su lugar y procedimos a mezclar a mano 10,000 libras de concreto y formamos una base nueva, mucho más ancha, debajo de la base y base existente. Al final del proyecto, fue perfecto. Definitivamente, este proyecto de ingeniería con servilletas de papel habría sido un problema para un inspector, pero nunca planeé vender esta cabaña. Sabía que sería una excelente propiedad de alquiler, y lo fue. Construí una bonita terraza trasera para cubrir todo el trabajo creativo que se hizo y se veía genial. Desafortunadamente,esa casa se quemó unos años más tarde en un incendio forestal no relacionado. Lo acababa de tasar en casi $ 200,000 y se alquilaba por $ 800 por mes. Un inspector nunca me hubiera dicho que comprara esta cabaña, pero fue la mejor inversión que hice en mi vida y lamento que se haya ido.

Algunos de los fundamentos

Los daños por agua también son un problema tremendo en los hogares. Si está haciendo sus propias inspecciones, obtenga una cámara de largo alcance que pueda mirar detrás de los electrodomésticos y debajo de los gabinetes. Además, consiga un medidor de humedad. Necesita saber si hay daños por agua. El daño causado por el agua es un buen indicador de que hay moho, y esto significa que se necesita una costosa mitigación. Esto puede resultar muy costoso y si el propietario sabe que tiene daños por agua, entonces debería estar en las divulgaciones.

Revise todos los enchufes eléctricos de la casa. Puede comprar una unidad de prueba económica por unos pocos dólares. Con esta unidad, pruebe todas las salidas cerca del agua, para ver si funcionan los interruptores de circuito de falla a tierra (GFCI). Se requieren tomas GFCI cerca de lavabos y bañeras porque cortan la electricidad muy rápidamente en caso de un cortocircuito. Si hay una piscina, pídale a un contratista eléctrico que revise la tierra, los disyuntores y todos los sistemas eléctricos. Las piscinas antiguas casi siempre tienen problemas con esto y un error aquí puede costar vidas. A menos que sea un contratista autorizado, no intente hacer bricolaje en ningún sistema eléctrico de piscina.

Revise las ventanas y puertas corredizas para asegurarse de que se abran sin problemas. Inspeccione cuidadosamente el vidrio de la ventana para asegurarse de que tenga ventanas con doble capa y de que no haya nada que manche el área entre el vidrio de la ventana. Puede tratarse de algas y provocará grandes problemas en Windows.

Aquí hay una lista de verificación para ayudarlo a saber qué mirar:

Paredes (ángulos, daños por agua, etc.)
Pisos (¿Cuál es el estado general?)
Nivel de pisos y terrazas
Fundación
Techo (condición si tejas o asfalto)
Espacio en el ático (¿Hay indicios de infestaciones de plagas o viejas marcas de quemaduras de incendios pasados?)
Swale (¿Está el suelo en ángulo alejado de la casa, por lo que el agua se alejará de los cimientos y las paredes?
Riego (¿Los aspersores están golpeando paredes o cercas?)
Exterior (estuco, revestimiento, ladrillos)
Panel eléctrico (panel de 200 amperios?)
Electrodomésticos (Pruébelos todos).
Techos (¿alguna decoloración?)
Puertas (¿Se pegan, si uno va al garaje, se cierra y sella automáticamente?)
Ventanas y controles deslizantes (¿se mueven libremente y funcionan las cerraduras? ¿Condiciones de la pantalla?)
Barandillas (¿están sueltas?)
Aire acondicionado / calefacción (Pruebe ambos sistemas. Use un termómetro láser para verificar las temperaturas en las rejillas de ventilación).

Dispositivo para controlar la humedad en una pared.

El otro lado de esa pared detrás de un frigorífico bar con fregadero.

El moho es visible en la foto de arriba

Aquí puede ver moho en una pared, que está oculto por un gabinete, detrás de un mini refrigerador incorporado. Sospeché que podría haber un problema aquí, ya que estos refrigeradores se condensan, a veces crean humedad. No vi desagüe, así que miré de cerca. La reparación de eso y la mitigación podrían haber costado mucho, así que aprobé esta casa. Un inspector puede haber encontrado esto o no. Revisé la humedad en la pared detrás de esto, y estaba un poco fuera del rango seguro. La mayoría de las paredes tienen algo de humedad y están diseñadas para no estar totalmente secas, pero la humedad excesiva generará todo tipo de problemas de moho y también las convierte en lugares favoritos para plagas como las hormigas carpinteras y las termitas.

Esté preparado y tome buenas decisiones

Cuando volteo una casa o compro una propiedad de inversión, a veces miro algunas casas muy difíciles. Podría caminar por la mayoría de estas casas y escribir un informe de inspección muy malo sin siquiera mirar muy de cerca. En algunos casos, estoy recorriendo la propiedad con un contratista general que fija el precio de parte del trabajo. El costo adicional de un inspector puede no tener sentido cuando está comprando una propiedad para una renovación masiva. Necesita saber lo que está haciendo, de modo que pueda proteger su dinero y la seguridad de las personas que pueden considerar su inversión como su hogar. No compre una cabaña en el bosque con un bastidor con estantes, si puede evitarlo. Puede que no termine siendo una buena inversión en estos tiempos.