Cómo proteger a los inquilinos de su propiedad de alquiler contra el desgaste

Poseer propiedades de alquiler puede ser lucrativo, pero el mantenimiento puede ser complicado. Obtenga algunos consejos para proteger sus propiedades para inquilinos.

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Aproveche una fuente inagotable de riqueza

Una propiedad de alquiler puede ser una de las inversiones más lucrativas que puede hacer. No solo genera efectivo todos los meses, sino que aún posee una propiedad que puede venderse (generalmente con fines de lucro) en caso de que desee salir del juego inmobiliario. Actualmente, los estadounidenses alquilan más ahora que en cualquier otro momento desde 1965 (36%). Muchos de esos inquilinos necesitan viviendas asequibles, lo que hace que tener alquileres de bajo costo sea un buen lugar para ingresar al mercado inmobiliario.

La escasez de alquileres que los estadounidenses pueden pagar puede ser una fuente de ingresos para usted. Si bien poseer alquileres costosos puede ser gratificante, poseer varias propiedades de alquiler de menor costo puede generar tanto y, a menudo, más. No solo las personas autosuficientes buscan un alquiler asequible, también hay una larga lista de personas que esperan ingresar a una vivienda subsidiada por el gobierno, a menudo llamada Sección 8.

Alquileres para personas de bajos ingresos: rentables y problemáticos

Existe un estigma asociado a los alquileres de la Sección 8, uno que lleva a los propietarios a creer que tirarán a la basura o destruirán su propiedad de alquiler. La verdad es que todos los propietarios tienen historias de terror sobre cómo sus inquilinos maltrataron sus bienes raíces. También tienen historias sobre inquilinos que pagaron el alquiler a tiempo todos los meses y dejaron el alquiler en perfectas condiciones.

El comportamiento de los inquilinos es la suerte del sorteo

Incluso con estrictas verificaciones de antecedentes / crédito, el comportamiento de sus inquilinos es principalmente una suerte de sorteo. Si alquila su propiedad el tiempo suficiente, o tiene varias propiedades, existe un 100% de posibilidades de que eventualmente sea dueño de una de esas historias de terror.

Si bien no hay datos concretos, el consenso general de los propietarios con los que he hablado es que cuanto más bajo sea el precio del alquiler, mayor será la posibilidad de que un inquilino abuse de su propiedad. Esto ahuyenta a muchos inversores de alquileres de menor precio, y si elige poseer numerosos alquileres de bajo costo, las probabilidades de que experimente inquilinos abusivos son mucho mayores. Cuando se muden o son desalojados, se enfrentará a una rehabilitación extensa para prepararse para otro inquilino.

Una pequeña propiedad de alquiler.

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Ser un arrendador no tiene por qué ser chupa el alma

Las rehabilitaciones pueden ser costosas y cuanto más tiempo se tarda en preparar una propiedad, menos dinero genera para usted. Si bien puede hacer poco para evitar daños y la posterior rehabilitación de inquilinos malos, puede hacer que el proceso sea más fluido y económico.

10 consejos para minimizar los daños causados por los inquilinos a su alquiler

Mientras prepara un nuevo alquiler o se rehabilita entre inquilinos, considere estos 10 consejos para mantener al mínimo su tiempo y costo entre inquilinos.

Deshazte de la alfombra
Quitar ventiladores de techo
Quitar puertas de malla y contra tormentas
No amueblar electrodomésticos
Utilice detectores de humo que no requieran mantenimiento
Deshazte de la basura
Instale un colador de drenaje con bloqueo
Evite el aire acondicionado
Conviértase en su propio control de plagas
Escaparate: menos es más

Las alfombras atrapan la suciedad, las manchas y otros tipos de suciedad.

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1. Deshazte de la alfombra

La alfombra es desagradable. Atrapa la suciedad y retiene las manchas, y no importa qué tan bien la limpie, nunca eliminará toda su maldad. Entre las bebidas y los alimentos derramados, la micción de las mascotas y quizás las plagas, cuente con reemplazar la alfombra entre cada inquilino. Nada hace que una propiedad se vea más deteriorada que una alfombra sucia y manchada.

En su lugar, considere los pisos de vinilo. Es resistente al agua, no mancha, es muy fácil de limpiar y, después de calcular los costos de instalación, es más barato que la alfombra. Si bien normalmente necesitaría instaladores profesionales para colocar la alfombra, las tablas de vinilo se pueden abordar con poca habilidad. Incluso cuando se cuida, la alfombra debe reemplazarse cada 5 años aproximadamente. Un piso de vinilo debe durar al menos 20 años. Al rehabilitar su alquiler, un buen trapeador generalmente hará que sus pisos de vinilo estén listos para usar.

Los ventiladores de techo son notoriamente temperamentales.

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2. Retire los ventiladores de techo

Nada es mejor que una agradable brisa que atraviesa la casa cuando hace calor afuera. Los ventiladores de techo pueden hacer que eso suceda. Pero pocos accesorios son más temperamentales que los ventiladores de techo. Si los inquilinos cuelgan ropa para lavar o juguetes para gatos de las aspas del ventilador, tendrá suerte si se baja simplemente reemplazando las aspas. Después de que las cuchillas pierden el equilibrio, se bambolean al girar y, a menudo, son el objetivo de los niños que buscan divertirse. El resultado es que compra e instala un nuevo ventilador.

Sería mejor quitar los ventiladores de techo y reemplazarlos con un artefacto de iluminación que esté al ras del techo y no tenga nada que tente a los inquilinos a jugar con él. Llene el dispositivo con bombillas LED de larga duración y no tendrá que lidiar con la iluminación durante años. Lo peor a lo que se enfrentará es eliminar algunas moscas muertas que logran entrar en el accesorio o reemplazar la cubierta de vidrio / plástico. Instale el mismo tipo en todas las habitaciones para agilizar cualquier mantenimiento.

3. Retire la malla y las puertas de protección.

Tanto las puertas de malla como las contra tormentas son innecesarias y, a menudo, son una fuente de molestias para los propietarios. Las pantallas son expulsadas o se convierten en víctimas de garras de gato, y las puertas contra tormentas tienen un panel de vidrio que puede romperse. También son un gran entretenimiento para los niños pequeños. ¿Por qué ir al patio de recreo cuando puedes columpiarte en la pantalla o en la puerta contra tormentas? Reemplazar las bisagras rotas es un fastidio.

4. No suministre electrodomésticos

Mucha gente cree erróneamente que una propiedad de alquiler debe incluir una estufa, refrigerador, lavaplatos o lavadora y secadora. Sin embargo, en casi todas las partes del país, los propietarios no tienen la obligación de proporcionar electrodomésticos. Si coloca electrodomésticos en su alquiler, es responsable de repararlos cuando se averíen. Incluso si usa un administrador de propiedades, esas reparaciones pueden ser complicadas y costosas. Además, tendrá que limpiar esos electrodomésticos cuando los inquilinos se muden, siempre que no se los lleven cuando se vayan.

Es posible que tenga la tentación de proporcionar algunos electrodomésticos usados para que el alquiler sea más atractivo. No lo hagas. La mayoría de refrigeradores, lavadoras, etc., tienen una esperanza de vida de unos 10 años. Si coloca un refrigerador de 8 años, puede contar con que se descompondrá. ¿Y adivinen quién querrá una compensación por la comida que se echó a perder?

Si ya tiene una estufa, es probable que deje una estufa en la unidad. No hay muchas cosas que puedan salir mal con una estufa, aunque limpiarlas puede ser una molestia. Seguro, perderá algunos posibles inquilinos si no proporciona electrodomésticos, pero la lista de espera de la Sección 8 está llena de posibles inquilinos.

5. Utilice detectores de humo que no requieran mantenimiento

Si su alquiler es más antiguo, es probable que no tenga detectores de humo cableados. El viejo adagio de que reemplaza las baterías en los detectores cada vez que cambia el reloj para el horario de verano (dos veces al año) mantiene su detector de humo en óptimas condiciones de funcionamiento. También significa que tiene que visitar el alquiler dos veces al año para reemplazar los detectores de humo.

Es decir, si puede encontrar los detectores de humo. Una vez que un detector de humo comienza a pitar debido a una batería baja, sus inquilinos lo colocarán en un cajón donde nunca lo volverán a encontrar, o lo romperán y lo tirarán a la basura. Dado que se requieren detectores de humo en los alquileres, tendrá que reemplazar todos los detectores faltantes cuando cambie de inquilino.

Considere usar un tipo más nuevo de detector de humo que use una batería de litio interna. Lo cuelgas en la pared o en el techo y te olvidas de él durante 10 años. La tecnología de la batería ha llegado tan lejos. Pero dado que los detectores de humo deben reemplazarse cada 10 años, independientemente de la condición, todavía tiene una tarea que se realiza una vez en una década.

6. Deshágase de la basura

Si su alquiler está equipado con un triturador de basura, retírelo. Los desechos son un artículo con muchas fallas que tienta a los inquilinos a tirar todo tipo de cosas por el desagüe de la cocina. Las disposiciones son otro artículo agradable que no se requiere en las unidades de alquiler. Desatascar un desagüe es bastante simple, pero una tarea que requiere mucho tiempo y puede costar el rescate de un rey si lo hace un plomero. Retire el triturador y estipule en su contrato de alquiler que el inquilino es responsable de todas las obstrucciones del fregadero y las facturas de reparación asociadas.

7. Instale un colador de drenaje con bloqueo

Hablando de obstrucciones, hágase un favor e instale un colador de drenaje con cerradura en los fregaderos de su cocina. Funcionan igual que un colador normal, excepto que no se pueden quitar sin una herramienta especial. Por lo general, los inquilinos son responsables de los desagües que obstruyen, pero es mejor evitar que esa conversación con el inquilino ocurra. Los filtros de bloqueo son baratos y fáciles de instalar y reducirán sus dolores de cabeza.

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8. Omita el aire acondicionado

Si bien puede parecer una necesidad en lugares como Phoenix tener aire acondicionado, no es un requisito. Si su alquiler tiene un sistema de enfriamiento de aire forzado, haga que lo revise un profesional. Si está en su última pata, retírelo. Si está en buenas condiciones, considere conservarlo hasta que muestre signos de abandonar el fantasma. En ese momento, pídale a un encargado del aire acondicionado que lo ayude a cojear hasta que el inquilino actual se mude y luego retírelo por completo.

Las reparaciones de aire acondicionado son muy caras y una factura que no necesita. Si el alquiler comenzó con aires acondicionados de ventana, quítelos también. No solo son una molestia, sino que tienden a desaparecer.

Puede ahorrar dinero haciendo su propio control de plagas en lugar de pagarle a un exterminador.

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9. Conviértase en su propio control de plagas

Los ratones, las cucarachas y otros insectos y alimañas no son solo su responsabilidad, son un peligro para la salud. Entre inquilinos, coloque trampas de resorte (olvídese de las trampas de pegamento inútiles) incluso si no sospecha una infestación de roedores. Si atrapa un ratón, establezca más; nunca hay solo uno. Una vez que sus trampas hayan estado libres de cadáveres durante una semana, puede declarar su alquiler libre de roedores.

En lo que respecta a las cucarachas y otros insectos, existen algunas soluciones libres de químicos para deshacerse de ellos. Una buena limpieza es la mejor defensa después de que algunos inquilinos desordenados se muden. Después, olvídese de los moteles de cucarachas y los aerosoles fuertes, busque algunos remedios caseros que incluyan ácido bórico. El control regular de plagas comerciales puede acumularse rápidamente. Págate a ti mismo, no a ellos.

10. Escaparate: menos es más

No es necesario que proporcione cortinas para las ventanas. Pero deberías. Cuando la unidad está vacía, las cortinas de las ventanas evitan que la gente se dé cuenta de que está desocupada y evita todo tipo de problemas que la propiedad vacante pueda presentar. Probablemente se haya sorprendido de lo costosos que pueden ser las cortinas, persianas y otros tratamientos para ventanas. Podría gastar una fortuna cubriendo las ventanas de su alquiler.

O puede comprar persianas pequeñas en una ferretería grande por menos de diez dólares la ventana. Por lo general, son todo lo que un inquilino necesita o quiere, y al tipo de inquilino que intenta colgar cortinas probablemente no le gustarán las que usted instaló. Las persianas caras son un no-no. Solo algunas cosas son seguras en este mundo; el hecho de que los inquilinos destruyan sus persianas es uno de ellos. Consigue los baratos, hacen el trabajo. Cuando el inquilino se mude, deduzca el costo del reemplazo de la persiana de su depósito.

Ser propietario es un trabajo duro, pero puede valer la pena.

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El sudor es la colonia del éxito

Ser propietario no es para todos. Se necesita una persona que pueda ser firme pero justa, que tenga la fortaleza para desalojar a los inquilinos cuando sea necesario y que sepa cómo manejar una caja de herramientas. Puede ser económicamente gratificante poseer propiedades de alquiler, pero también puede ser agotador. Ser propietario de alquileres nunca estará libre de problemas, pero los propietarios inteligentes pueden hacerlo soportable.