Cómo sacar provecho del negocio del self-storage: empezar

Nuestro negocio de almacenamiento con hermosos jardines.

Tal vez eres como yo y disfrutaste de una gran carrera, o tal vez solo estás buscando un tipo de negocio diferente para comenzar.

Durante mis veinticinco años como ingeniero civil, trabajé con muchos propietarios de negocios, desarrolladores y empresarios, pero la mayoría de ellos no tenían el estilo de vida, los horarios de trabajo flexibles y los ingresos que deseaba. Había un tipo que tenía tanto tiempo como dinero, y era dueño de un negocio de almacenamiento. Su visita a mi oficina cambió mi vida. Permítanme compartir lo que aprendí de esa visita y luego experimenté de primera mano que era verdad.

Beneficios de la propiedad de autoalmacenamiento

• Sea su propio jefe: Además, casi no hay empleados en comparación con la mayoría de las empresas y no hay políticas de la empresa con las que lidiar todos los días. El self-storage es un negocio impulsado por los gerentes.
• Horario de trabajo flexible: pude seguir trabajando en mi negocio de ingeniería a tiempo completo. Entonces, un día reemplacé mis ingresos de ingeniería y pude jubilarme. Ahora mi gerente se encarga del día a día de mis tres ubicaciones de almacenamiento personal mientras yo me ocupo del panorama general y trabajo en la oficina de vez en cuando por el gusto de hacerlo.
• Controle su propio futuro y seguridad: incluso como propietario de una empresa de ingeniería, intercambiaba dólares durante horas. Y nunca había suficientes horas en el día. El autoalmacenamiento proporciona una especie de ingreso residual de por vida una vez que lo pone en funcionamiento a pleno rendimiento. ¡Y todo el tiempo está acumulando capital para que pueda tener ingresos de jubilación cuando esté listo!
• Oportunidad de crecimiento y riesgo limitado: estaba dispuesto a trabajar duro pero no quería arriesgar todo lo que ya había logrado, por lo que busqué una industria en crecimiento, altas ganancias y altas tasas de éxito. Si echa un vistazo a la industria del self-storage como lo hice yo, encontrará que el self-storage tiene mayores tasas de retorno a largo plazo de todas las principales categorías de bienes raíces, incluidos apartamentos, edificios de oficinas, propiedad industrial y venta minorista, y su construcción cuesta menos.

Cómo empezar

Dar el primer paso es la parte más difícil. Diseñé mi primer autoalmacenamiento hace 20 años cuando era un joven ingeniero civil. Ni siquiera sabía qué era hasta que mi cliente me dio los detalles, lo diseñé y lo aprobé por la Comisión de Urbanismo y Zonificación. Desde entonces he diseñado muchas instalaciones similares. Más recientemente, planifiqué, diseñé, construí y opero dos instalaciones de autoalmacenamiento que soy de mi propiedad y estoy construyendo mi primera instalación internacional en Canadá. He aprendido de experiencias de la vida real y sigo aprendiendo todos los días.

Primeros pasos

Algunas personas pueden decirle que el almacenamiento personal es fácil, no requiere mucha planificación, tiempo o dinero de bolsillo, y siempre genera dinero. Tener cuidado. No hay nada más lejos de la verdad. Para una instalación típica de 50,000 pies cuadrados, invertirá alrededor de $ 400,000 a $ 500,000 de su propio dinero, tomará prestado de 3 a 5 millones de dólares del banco y personalmente pasará cientos de horas antes de alquilar la primera unidad. Pero una instalación debidamente planificada, operada y financiada puede ser un negocio muy gratificante y rentable.

Selección del sitio

Ubicación, ubicación, ubicación. Este es el factor más importante para el éxito de una empresa de almacenamiento. Recomiendo buscar una propiedad en una carretera con un volumen de tráfico diario promedio de al menos 10,000 vehículos por día con un volumen de tráfico diario promedio recomendado de 20,000 vehículos por día o más. Comience a hablar con todos, desde su agente inmobiliario local, banquero, urbanista y otros operadores de almacenamiento.

Cada propiedad es única y, por lo general, cada ciudad tiene regulaciones de zonificación específicas que afectan la cantidad de almacenamiento que puede caber en una propiedad determinada. Por lo general, necesita de 4 a 5 acres para un edificio de un piso y 2 acres para un edificio de varios pisos. A menudo, los fabricantes de edificios realizan diseños preliminares sin cargo.

Diseño

Involucrar a su ingeniero y proveedor de construcción desde el principio es esencial para una instalación bien diseñada. También puede obtener excelentes ideas leyendo publicaciones comerciales y visitando las instalaciones de almacenamiento que ya existen. Durante el proceso de diseño, también debe comenzar a comercializar sus instalaciones.

Aprobaciones regulatorias

No subestime los detalles y planes que se requerirán. A menudo se requerirán planos de construcción y del sitio casi completos. No subestime el tiempo que llevará obtener las aprobaciones regulatorias. Esta es una etapa crítica en la que a menudo se requiere un compromiso. Debe tener un plazo de 12 meses en su contrato de compra, incluso si tiene que pagar más por los segundos 6 meses.

Construcción

Cuanto más detallados sean sus planos y documentos de construcción, menos costos excesivos tendrá su proyecto. Debe tener un único punto de contacto con todos sus contratistas y desea estar disponible diariamente en el sitio. Nadie protegerá su dinero e intereses tan bien como usted.

Operaciones, empleados y sistemas

Su activo número uno son sus empleados. Tenemos una instalación de 50,000 pies cuadrados con un gerente y un empleado a tiempo parcial para trabajar los sábados. Contrate a sus empleados en función de sus habilidades con las personas, sus habilidades para hablar y escribir, y el sentido común primero y sus conocimientos de almacenamiento personal al final. Comience el primer día creando sistemas y procedimientos para que el flujo de trabajo sea más fluido. Recuerde que tendrá varios empleados a lo largo de los años, por lo que la documentación escrita es fundamental.

Marketing y ventas

Su marketing debe comenzar mucho antes de que se abra su sitio, comenzando con la selección y el diseño del sitio. Dije esto anteriormente, pero vale la pena repetirlo: el noventa por ciento de nuestros inquilinos nos encontraron conduciendo, Internet y referencias de clientes existentes. El último 10% proviene del resto de nuestro marketing y publicidad. Pero el último 10% podría significar la diferencia entre alcanzar el punto de equilibrio o obtener ganancias. Y el hecho de que entren a su tienda no significa que vayan a alquilar. La gran mayoría de los gerentes de self-storage son empleados que toman pedidos, algunos son agentes de servicio al cliente que toman pedidos. Los grandes gerentes son vendedores.

Nueve cosas que hacer primero

1. Haga una revisión personal para asegurarse de que tiene los conocimientos, el tiempo y el dinero suficientes o la oportunidad de tener un buen comienzo.
2. Únase a su asociación de almacenamiento local o estatal y asista a las reuniones.
3. Suscríbase a una revista especializada como Inside Self-Storage o Mini-Storage Messenger .
4. Lea las regulaciones de zonificación y humedales de la ciudad donde le gustaría comprar terreno. Reúnase con el ingeniero y el planificador de la ciudad para discutir el proceso de permisos para una instalación de almacenamiento.
5. Encuentre un agente inmobiliario comercial que lo ayude con su búsqueda de terrenos.
6. Reúnase con su banquero y pregunte acerca de los préstamos para almacenamiento.
7. Reúnase con un ingeniero local para obtener plazos aproximados para el diseño y las aprobaciones del sitio.
8. Deténgase en cada instalación de almacenamiento que pase y hable con los propietarios. Hágales saber que está pensando en iniciar su propia empresa. Algunos propietarios se mostrarán reacios a decir mucho, pero muchos estarán felices de brindarle toneladas de información útil.
9. Consulte las instalaciones de su comunidad. Se sorprenderá de lo rápido que comienza a aprender información invaluable.

Establece un horario realista

Para las tres instalaciones que construí y actualmente poseo, fue un promedio de dos años desde que decidí construir inicialmente hasta que abrí las puertas. Si bien esto puede parecer lento, es bastante rápido.

• Primero, debe encontrar un terreno que se adapte a sus necesidades y negociar una opción de compra.
• Luego, su ingeniero debe diseñar el proyecto y obtener la aprobación de las juntas municipales locales.
• Después de las aprobaciones regulatorias, debe hacer diseños más detallados.
• A continuación, debe elegir un contratista y, por supuesto, luego debe construir la instalación.

Cuanto más realista sea su horario, mejor preparado estará y, sin duda, será mucho menos estresante.

Puede obtener ganancias del 100% en todos los productos vendidos.

La cuarta cosa se relaciona con los agentes inmobiliarios. Los agentes de bienes raíces no son ingenieros, expertos en zonificación ni expertos en desarrollo y pueden o no conocer detalles específicos que pueden hacer que una propiedad no sea adecuada para un desarrollo de almacenamiento propio. No serán responsables de ninguna manera si la propiedad no es adecuada para sus necesidades. Necesita hacer su propia diligencia debida. No tiene que cumplir con ningún precio de oferta mínimo que sugieran.

5. Empleados

La quinta cosa se relaciona con los empleados. Es la naturaleza humana estar molesto cuando se cambia el trato. Tiene que ser muy muy específico sobre las responsabilidades laborales de los gerentes, los deberes y las políticas de su empresa en la etapa de la entrevista y debe estar por escrito. Con demasiada frecuencia, las entrevistas se realizan de manera informal e informal. Si bien es posible que un buen gerente en perspectiva nunca haya trabajado en un autoalmacenamiento antes de tener que ser una persona de negocios, una persona de personas y estar motivado. Y solo porque dicen que lo son no lo hace verdad.

Cualquier cambio de trabajo o incluso aclaraciones después de su contratación será perturbador. Incluso las cosas que considere de sentido común, como no usar la computadora para sitios sociales personales durante el día, deberían incluirse en el manual de la empresa. El gerente de almacenamiento propio tiene que ser el experto en muchos oficios, desde marketing externo cara a cara, limpieza, llamadas para pagos atrasados, contabilidad, mantenimiento, etc. Cuanto más entiendan usted y su gerente antes de ser contratados, mejor. ¡Su gerente es su activo número uno!

6. Fabricantes de edificios de autoalmacenamiento

En sexto lugar, relacionado con los fabricantes de edificios de autoalmacenamiento. Proporcionan planos de sitios conceptuales gratuitos, pero estos planes a menudo no toman en consideración todas las características del terreno y las regulaciones de zonificación. Un fabricante confiable le dirá que sus planes son un punto de partida y, por lo general, necesita un plano detallado del sitio realizado por un ingeniero local que esté familiarizado con las regulaciones de zonificación locales y tenga más detalles sobre el terreno.

7. Tu trabajo

Es su trabajo educar y enseñar a sus empleados. Es su trabajo hacer sonar el teléfono y hacer que los prospectos pasen por su instalación de almacenamiento y el trabajo de su gerente para alquilarles unidades.

8. Líneas de visión

Finalmente, relacionado con las líneas de visión. Uno de los problemas básicos del plan del sitio que más se pasa por alto es el requisito de una línea de visión propuesta para el camino de entrada. Normalmente, se debe proporcionar una línea de visión adecuada para cualquier desarrollo comercial. Dado que este es un problema de seguridad, es difícil obtener una variación o aprobación si no se cumple. Por lo general, se basan en la velocidad del tráfico existente (no en el límite de velocidad) y comienzan en el rango de 250 pies a 350 y superan los 1000 pies para velocidades de tráfico mayores. He visto planes bastante avanzados antes de que se diera cuenta de que no se podían proporcionar las líneas de visión necesarias. Sé cosas aburridas, pero el ingeniero civil que llevo dentro no pudo evitarlo.

Respuestas a siete preguntas frecuentes

No tengo antecedentes de almacenamiento propio. ¿Puedo construir un negocio exitoso?

Sí tu puedes. De hecho, la gran mayoría de los 50.000 negocios de autoalmacenamiento en los EE. UU. Son propiedad de personas que solo poseen una instalación de almacenamiento. Comenzaron como tú y yo sin experiencia en almacenamiento propio. Lo mejor del almacenamiento personal es que no es complicado en comparación con la mayoría de las empresas. Con la investigación y algo de ayuda en el camino, puede construir un negocio que cueste menos que la mayoría de los negocios inmobiliarios y otros negocios y que tenga una tasa de riesgo muy baja.

Y lo mejor de todo es que produce una de las cosas más importantes que muchas empresas nunca producen: un flujo de efectivo residual positivo que puede durar toda la vida o incluso generaciones. ¡Y es divertido! La mejor manera de comenzar con el almacenamiento personal es con un sistema probado. Consulte la oportunidad de la autoridad de almacenamiento al final de este artículo.

¿Cuánto dinero (capital) tengo que tener para construir un autoalmacenamiento y cuánto me prestará el banco?

Por lo general, necesitará entre el 15 y el 35% de los costos de desarrollo y el banco proporcionará un préstamo por el saldo. Puede haber excepciones tanto para la gama baja como para la gama alta, según el mercado y la economía de su área, su experiencia comercial y calificación crediticia, bancos individuales y otros factores.

¿Cuánto cuesta construir?

Hay tres áreas principales de costos que deben considerarse: la primera son los costos previos a la construcción (o costos previos al préstamo). Estos incluyen costos de ingeniería para planes de sitio y aprobaciones regulatorias; tarifas bancarias para la solicitud de préstamo (tarifa o puntos de solicitud de préstamo, tarifas de tasación, etc.); y tarifas de opción de terrenos. Si bien estas tarifas a menudo se consideran parte de su capital en el proyecto, generalmente tiene que pagar estas tarifas de su bolsillo porque un banco no le otorgará un préstamo sin un proyecto aprobado por la ciudad o las tarifas del préstamo bancario pagadas por adelantado.

Es dinero en riesgo porque no hay garantía de que la ciudad apruebe su proyecto. Por lo tanto, es muy importante que haga su debida diligencia con respecto a la “calidad” (humedales, servidumbres, zonificación y otras restricciones) de la tierra y con la Ciudad antes de gastar grandes sumas en los planos finales del sitio. A menudo, pagarle a un ingeniero civil local para que revise las regulaciones de propiedad y zonificación y le proporcione un plan conceptual para que lo revise con la Ciudad es dinero bien gastado. Por lo general, este primer grupo de tarifas puede oscilar entre $ 25 000 y $ 50 000 si no se incurre en problemas importantes.

La segunda área de costos son el costo del terreno y la construcción. Estas tarifas pueden variar mucho según el precio del terreno, las mejoras individuales del terreno y el tamaño y tipo de instalación de almacenamiento. La tierra puede variar desde $ 50,000 hasta varios cientos de miles. Las mejoras individuales de la tierra varían mucho entre sitios.

Soy dueño de tres instalaciones y cada una tenía un costo especial de mejora de la tierra distinto. Un sitio estaba relativamente nivelado con arena y grava, lo que tenía un bajo costo de mejora del sitio. Había un segundo almacenamiento en una parcela inclinada que requería un relleno adicional de 3-4 pies para todo el sitio. Una propiedad requirió $ 20,000 en análisis de suelos para detectar contaminación y mucho más para la remediación del suelo requerida por las leyes estatales y federales.

Odio darle un solo número para la construcción, pero sé que es lo que necesita para una investigación preliminar. Entonces, antes de revisar una parcela individual y el desarrollo propuesto, usaría una cantidad de $ 40 por pie cuadrado. Esto es para sus edificios básicos de almacenamiento de metal y no incluye el costo del terreno, mejoras especiales del terreno u otros costos inusuales que puedan surgir.

Este costo se puede refinar después de que haya elegido una propiedad y su ingeniero civil local haya realizado un plano conceptual del sitio. Y una vez que se completa un plano final detallado del sitio, puede pedirle a un contratista que le proporcione un presupuesto de construcción por un costo más realista. Es típico agregar un 15% a las estimaciones del contratista por extras imprevistos que ocurrirán. La tercera área de construcción son los costos de puesta en marcha. Si no incluyó el equipo y los suministros de la oficina (y del sitio), no olvide incluirlos aquí.

Va a abrir su nuevo negocio de almacenamiento con sus costos operativos típicos (préstamo, empleado, servicios públicos, impuestos, etc.) e ingresos de alquiler limitados. Todos los meses tendrás que invertir dinero en tu negocio hasta que haya suficientes alquileres para pagar tus facturas. Esto puede llevar de varios meses a dos o tres años, dependiendo de muchos factores. Si ha realizado la debida diligencia y ha determinado que es necesaria la nueva instalación de almacenamiento, tiene una buena ubicación con una conducción adecuada por tráfico y está preparado para comercializar bien la instalación, puede reducir significativamente el tiempo para alcanzar el punto de equilibrio y obtener ganancias.

Nuevamente sé que estás buscando números. Puedo decirles que para las tres instalaciones que tengo, tengo tres tiempos de alquiler diferentes para cubrir los gastos: menos de 1 año, 1,5 años (y con suerte, menos de un año para las instalaciones que acabo de abrir).Tuve un tiempo completo. empleado en cada instalación. Muchos expertos en el campo recomiendan un presupuesto de 2 años para cubrir los gastos. Sus dos mayores costos operativos después de los pagos de su préstamo serán sus empleados y los impuestos a la propiedad. Al principio, debe reunirse con su asesor fiscal local o verificar qué otras instalaciones de almacenamiento en su ciudad están pagando impuestos para que no se sorprenda.

Un gasto mensual fuera de lo común para un almacenamiento de uno mismo de fase 1 desconocido (25,000 + -sf) podría estar alrededor de $ 15,000 + o - 5k. Por lo tanto, asumir una tarifa de alquiler promedio de $ 100 por unidad significa que tendría que alquilar 150 unidades para cubrir los gastos.

¿Cuántos pies cuadrados debo construir y cuánto terreno necesito?

Hay algunas teorías comerciales que deben tenerse en cuenta al decidir cuánto almacenamiento construir. Uno es tener una estrategia de salida. Por lo general, las mayores ventas de autoalmacenamiento van a instalaciones compradas por reits u otros grandes operadores de autoalmacenamiento. Por lo general, quieren instalaciones de 40.000 pies cuadrados o más. No querrá tener una instalación tan pequeña que solo demuestre que el almacenamiento personal es una buena opción para el área y atrae una instalación más grande para obtener la mayoría de las ganancias después de hacer el trabajo duro.

La excepción a esto es si está considerando su negocio de autoalmacenamiento como un negocio secundario que construyó en un terreno que ya posee y se quedó sin su oficina comercial existente. El alquiler de almacenamiento automático es mucho más rápido (y se alquila por más por pie cuadrado) cuando tiene una oficina con horario de oficina regular. Para pagar por un gerente y obtener una ganancia significativa y pagar por todos sus esfuerzos y riesgos, puede usar una estimación preliminar de 40,000 pies cuadrados (para todas las fases) hasta que haya realizado toda la diligencia debida para su proyecto específico.

No es necesario que desarrolle todo el proyecto en una fase y, de hecho, se recomienda encarecidamente la fase. Le ahorrará los gastos adicionales de tener una gran cantidad de unidades no alquiladas. Un proyecto de 50.000 pies cuadrados podría construirse en dos o quizás tres fases, dependiendo de las necesidades de almacenamiento de un área específica. Por supuesto, la clave es calcular los pies cuadrados necesarios para su área y restar los pies cuadrados existentes y el almacenamiento ya propuesto (pero no construido).

Para la mayoría de las áreas donde hay numerosas instalaciones de almacenamiento para elegir, el área de extracción es un radio de 3 a 5 millas y la demanda es típicamente de 4 a 7 pies cuadrados por persona. Estos factores varían significativamente de un lugar a otro. Puede llamar a un tasador local de almacenamiento propio (asegúrese de que tenga experiencia en la evaluación del almacenamiento personal) y preguntar qué números utilizan. Por lo general, su banco requerirá una tasación de su proyecto y su banco puede darle los nombres de sus tasadores para contactar para obtener esta información local.

La cantidad de terreno que necesita depende en gran medida de las regulaciones de zonificación locales y de las características específicas del terreno. Ambos deben revisarse desde el principio con atención. A menudo, es posible que necesite la ayuda de un ingeniero civil local. Una sola regulación de zonificación o una franja de humedales puede hacer que una propiedad no sea viable para su almacenamiento.

Si no tiene restricciones de zonificación, restricciones de servicios públicos y buena tierra (sin formas extrañas, sin humedales o cuerpos de agua, sin servidumbres, sin pendientes empinadas de más del 3%, puede usar una estimación inicial de 10,000 + o - pies cuadrados de terreno de un solo piso Acceda al almacenamiento por acre de tierra. Tenga en cuenta que no existe un terreno tan perfecto, al menos todavía no lo he encontrado.

¿Cuáles son algunos de los defectos de diseño del plan de sitio que ha visto?

• Sin oficina.
• No hay área de ventas en la oficina o área de ventas demasiado pequeña.
• No hay fácil acceso al baño del cliente.
• El cliente debe pasar por la puerta de seguridad para llegar a la oficina.
• No hay puerta de 4 pies para acceder al área de almacenamiento sin abrir la puerta principal.
• El teclado de acceso no está alineado con la puerta.
• Ubicado en polígono industrial o en lugares apartados.
• Espacio entre edificios de menos de 24 pies.
• Unidades más grandes (especialmente unidades de almacenamiento de automóviles) no ubicadas en el exterior del proyecto donde se pueden proporcionar unidades de acceso más grandes.
• No se proporcionan suficientes jardines.
• No hay ventanas ni ventanas pequeñas en la oficina.
• N0 o insuficiente iluminación del sitio. Una luz en la entrada del sitio es un buen toque.
• Unidades de almacenamiento no visibles desde la carretera.
• Sin medidas de seguridad.
• A muchos callejones sin salida.
• Pérdida de unidades por mala distribución.
• No hay unidades pequeñas o no hay suficiente variedad en los tamaños de las unidades.
• No se proporcionan unidades de casillero (4 ′ x 4 ′).
• Para cumplir con la aprobación de la ciudad, algunas características arquitectónicas hacen que la construcción de metal sea más notable y poco atractiva.
• Las fases no previstas en los planes aprobados requieren que el solicitante regrese a la comisión para su aprobación.
• La señalización del sitio no está en los planos y no requiere que el solicitante regrese a la comisión para su aprobación.
• ancho de la calzada yo radio en el camino de la ciudad a pequeño. Radio mínimo de 25 pies y un radio de entrada preferido de 45 pies.
• El acceso para vehículos recreativos no es lo suficientemente grande.

¿Cuáles son algunas de las cosas más importantes que necesito saber cuando abramos las puertas?

• Se necesita tiempo para que la gente se dé cuenta de que está abierto a los negocios y que el marketing realizado ahora dará sus frutos más que en cualquier otro momento.
• Ahora es el momento de comenzar una rutina de marketing constante.
• Es normal que la primera y, a menudo, la única pregunta de los clientes potenciales pregunten cuál es el precio. Esto no significa nada, es simplemente la única pregunta que saben hacer. El precio no es la razón principal por la que la mayoría de la gente alquila.
• Necesita desarrollar características y beneficios exclusivos de venta de instalaciones hoy para que pueda informar a sus clientes.
• Es de esperar que tenga un sitio web antes de abrirlo, si no, conviértalo en una prioridad.
• Necesita "mostrar la unidad" para alquilarla.
• Debe ser el experto y ayudar al cliente potencial a llegar a sus propias conclusiones; no puede simplemente decírselo.
• Debe solicitar al cliente potencial el alquiler o la reserva.
• Debe conocer las objeciones de la gente y las soluciones a estas objeciones.

Revisión de las instalaciones de un cliente real