Cómo desalojar a un subinquilino en san francisco

Mis dos compañeros de cuarto y yo recientemente tuvimos un subinquilino al que me referiré como El horrible ser humano. Este tipo era agresivo, ruidoso, arrogante e irrespetuoso; un idiota total. En el proceso de tratar de deshacernos de él, aprendimos mucho sobre las leyes de inquilinos y el desalojo en nuestra ciudad natal de San Francisco.

Este es el estado en el que el Horrible Ser Humano dejó su habitación cuando finalmente se mudó.

Christy K.

Una advertencia rápida

El desalojo es extremadamente difícil en San Francisco. Las leyes de alquiler dentro de los límites de la ciudad están fuertemente inclinadas a favor de los inquilinos. Esas leyes están destinadas a proteger los derechos de los inquilinos, pero hacen casi imposible que los propietarios y los inquilinos principales desalojen a los inquilinos con problemas. Si tiene un caso sólido para el desalojo, asegúrese de hacer todo según los libros y consultar con un abogado durante todo el proceso para protegerse de las demandas.

Si no tiene un caso sólido para el desalojo, lo mejor que puede hacer es resolver las cosas en privado con su subinquilino problemático.

Tipos de relaciones con inquilinos

Cotarrendante: Un cotarrendatario es alguien que tiene la misma posición que usted como arrendatario. Si dos o más personas alquilan una propiedad juntas y todas firman el contrato de arrendamiento, esas personas son cotenantes.
Inquilino principal: Un inquilino principal es una persona que firmó el contrato de arrendamiento o acuerdo original con el dueño o administrador de la propiedad. Todas las personas en el contrato de arrendamiento original son inquilinos principales y también son cotenantes entre sí.
Subinquilino: Un subinquilino es una persona que subarrenda o alquila espacio a uno o todos los inquilinos principales. Un subinquilino no necesariamente tiene ningún tipo de acuerdo con el propietario o el administrador de la propiedad (aunque la mayoría de los propietarios requieren la aprobación para todos y cada uno de los subinquilinos de su propiedad). Si los inquilinos principales subarrendan a más de un subinquilino, esos subarrendatarios también son cotenantes entre sí.

Los inquilinos no pueden desalojarse entre sí, y un subinquilino no puede desalojar a un inquilino principal. Pero un inquilino principal puede desalojar a un subinquilino en determinadas circunstancias.

Propietarios y desalojo

Decirle al propietario sobre el problema puede parecer la forma más fácil de desalojar a un subinquilino, pero en realidad, el propietario o administrador de la propiedad probablemente no podrá ayudarlo. Un arrendador no puede desalojar a una sola persona. Incluso si puede demostrar que tiene Causa Justa para desalojar a su subinquilino, su arrendador solo puede desalojar a todas las personas en el contrato de arrendamiento, negando así su acuerdo con su subinquilino.

Es bueno mantener informado al propietario o al administrador de la propiedad sobre cualquier problema grave entre compañeros de habitación, pero el acuerdo del subinquilino es con los inquilinos principales, no con el propietario (aunque el propietario haya dado su aprobación, haya requerido una verificación de antecedentes, etc.) inquilinos maestros suelen ser los únicos los que pueden desalojar a un sub-inquilino.

¿Es su subinquilino legal?

Antes de intentar desalojar a su subinquilino, debe determinar si está alquilando legalmente o no. ¿Tiene el permiso o la aprobación de su propietario o administrador de la propiedad para subarrendar la propiedad? ¿Su contrato de arrendamiento incluye disposiciones para el subarrendamiento?

Si su subinquilino está ocupando la propiedad sin el conocimiento o permiso del arrendador, tratar de desalojarlo está prácticamente garantizado para que usted también lo desaloje. Además, su propietario debe saber, él o ella puede ser capaz de tomar acciones legales contra usted viola el contrato de arrendamiento, y el sub-inquilino puede ser capaz de tomar acciones legales en su contra por el desalojo ilícito.

Si está en este barco, lo mejor que puede hacer es resolver las cosas en privado con su subinquilino o mudarse usted mismo.

No intente acusar a su subinquilino de allanamiento de morada ni reclamarle al propietario que está ocupando ilegalmente. Si el subinquilino puede demostrar que ha estado viviendo en la propiedad (con correo recibido, cheques de alquiler y servicios públicos, etc.), es posible que aún pueda emprender acciones legales contra usted por desalojo injustificado.
No trata de explicar a su sub-inquilino que si el inquilino principal o los inquilinos se mudan, tendrá que irse de todos modos, según la Ordenanza de Alquiler de San Francisco, ya que no tiene un acuerdo legal con el propietario. (Básicamente, si hacen las cosas tan mal que te mudas para alejarte de ellos, serán SOL para vivienda).

Si su subinquilino tiene la aprobación del propietario, como lo hizo con nosotros The Horrible Human Being, siga leyendo.

¿Se controla el alquiler de su casa o apartamento?

Si su casa o apartamento en San Francisco se construyó después de junio de 1979, está de suerte. Estos edificios más nuevos no están sujetos a las leyes de control de alquileres y el proceso de desalojo es mucho más fácil. Debería poder avisarle a su subinquilino y luego comenzar el proceso legal de desalojo.

Si su casa o apartamento en San Francisco fue construido antes de junio de 1979, como lo fue el nuestro, desalojar a su subinquilino será mucho más difícil. Continúe leyendo para obtener más información.

¿Cómo puedo saber cuándo se construyó mi casa?

http://www.zillow.com/

Si no sabe cuándo se construyó su casa, Zillow es un buen lugar para comenzar. Tiene las fechas publicadas para muchos edificios de San Francisco. Simplemente escriba su dirección, seleccione el resultado correcto y busque la fecha en "año de construcción".

Las casas y apartamentos típicos de San Francisco se construyeron antes de 1979 y, por lo tanto, están sujetos a las leyes de control de alquileres según la Ordenanza de alquileres de San Francisco.

Mudflattop a través de Wikimedia Commons, Creative Commons Attribution-Share Alike 3.0 Unported

Las 15 causas justas de desalojo en San Francisco

Si su casa o apartamento de alquiler en San Francisco tiene control de renta, es hora de conocer de cerca y en persona las 15 causas justas de desalojo. Estas causas desahuciables son su último atisbo de esperanza. Son LA ÚNICA forma en que puede desalojar legalmente:

El inquilino ha dejado de pagar el alquiler, con frecuencia paga tarde o con frecuencia devuelve cheques
El inquilino ha incumplido el contrato de alquiler o el contrato de arrendamiento y no corrigió el problema con notificación
El inquilino está creando una molestia, dañando la propiedad o "creando una interferencia sustancial con la comodidad, seguridad o disfrute del propietario u otros inquilinos en el edificio"
El inquilino está realizando actividades ilegales en la propiedad.
El contrato de alquiler o arrendamiento anterior del inquilino ha terminado y el inquilino rechaza una extensión bajo los mismos términos o términos equivalentes
El inquilino le ha negado al propietario el acceso a la propiedad (para reparaciones, mejoras, etc.)
Los inquilinos principales se mudan, dejando a un subinquilino sin aprobación o acuerdo con el propietario
El arrendador quiere mudarse a sí mismo o a un pariente cercano a la unidad por un período de 36 meses consecutivos o más
El propietario desea vender una unidad que se ha convertido legalmente en un condominio.
El arrendador busca demoler la unidad o sacarla del mercado de alquiler
El arrendador desea retirar temporalmente la unidad del mercado de alquiler para "realizar mejoras de capital o rehabilitación"
El propietario desea realizar una "rehabilitación sustancial"
El propietario desea retirar todo el edificio del mercado de alquiler.
El arrendador desea recuperar la posesión de la unidad por menos de 30 días para lidiar con los problemas de pintura con plomo, como lo requiere el Código de Salud de San Francisco.
El arrendador desea demoler la unidad para reconstruir

NOTA: Si el arrendador también vive en la unidad de alquiler, puede desalojar sin causa justa. Si alquila un espacio en la casa de su arrendador, considere pedirle ayuda.

Los números del 1 al 4 son los únicos casos que se aplican a la relación entre un inquilino principal y un subinquilino. El arrendador debe hacer cumplir los números del 5 al 15 y, por lo general, debe resultar en el desalojo de todos los inquilinos, incluidos los inquilinos principales (por lo tanto, no trate de convencer al arrendador de que los haga cumplir a menos que esté de acuerdo con ser expulsado también).

Causas justas 1–4

Examinemos las Causas Justas una por una.

Causa justa # 1: El inquilino ha dejado de pagar el alquiler, con frecuencia paga tarde o con frecuencia devuelve cheques.

Si su subinquilino incumple el contrato de arrendamiento al fumar en la unidad, tener una mascota, hacer cambios no autorizados en la unidad, etc., es posible que tenga un buen caso de desalojo.

Asegúrese de registrar cuándo y cómo su subinquilino violó el contrato de arrendamiento. Es posible que deba utilizar esa información más adelante si él / ella intenta luchar contra el desalojo.
Emitir un aviso de 3 días para corregir o desalojar.
Si él / ella no ha corregido la infracción o no ha desalojado las instalaciones, comience el proceso de desalojo legal.
Si él / ella corrigió la infracción, es posible que aún pueda desalojar, pero tendrá que demostrar que el subinquilino viola el contrato de forma habitual y grave.

Causa Justa # 3: El inquilino está creando una molestia, dañando la propiedad o "creando una interferencia sustancial con la comodidad, seguridad o disfrute del propietario u otros inquilinos en el edificio".

Desafortunadamente, esto es lo más difícil de hacer cumplir. El Horrible Ser Humano no estaba pagando tarde, violando el contrato de arrendamiento o haciendo algo ilegal, pero pensamos que seguramente lo teníamos con el número 3. Constantemente buscaba peleas verbales, hacía mucho ruido y nos mantenía despiertos a todas horas. Consultamos a un abogado para desalojarlo por estos motivos. El abogado explicó que dado que el lenguaje del número 3 es tan vago, los tribunales se muestran muy reacios a hacer cumplir.

Básicamente, para desalojar por estos motivos, los inquilinos principales deben demostrar que el subinquilino los está poniendo en peligro o amenazándolos con su comportamiento o probar a través de registros policiales que el subinquilino ha tenido quejas frecuentes de ruido, ha causado disturbios domésticos, etc.
El abogado básicamente nos dijo que no nos molestáramos en tratar de desalojar con Just Cause # 3, ya que solo se reduciría a una situación de él dijo / ella dijo en la corte y que la evidencia tendría que ser extremadamente explícita y convincente para ser desalojada.

Causa Justa # 4: El inquilino está realizando actividades ilegales en la propiedad.

Si su subinquilino está participando en un comportamiento ilegal en la propiedad, tiene un caso extremadamente sólido para el desalojo.

El delito debe ser grave e involucrar a la unidad (por ejemplo, su subinquilino está produciendo metanfetamina en su habitación o se dedica a la prostitución en la propiedad).
Informe al propietario y a la policía de inmediato. Es posible que deba demostrar que su subinquilino estaba realizando actividades ilegales y un informe policial es realmente la única forma de hacerlo.
Dar un aviso de 3 días para desocupar.
Si el subinquilino no ha salido de la propiedad en 3 días, comience el proceso de desalojo legal con los tribunales.

Nuestra historia

Al final, mis compañeros de cuarto y yo no teníamos motivos para desalojar al Horrible Ser Humano. Pero nos juntamos y todos le pedimos que se mudara. Estuvo de acuerdo, ya sea porque no sabía que no podíamos desalojarlo legalmente o porque simplemente no quería vivir con otras 3 personas que se negaban a tolerar su mal comportamiento. Se tomó su tiempo para encontrar un nuevo lugar y no pudimos acelerar el proceso, pero después de un mes, finalmente se mudó.

(No sin hacernos las cosas miserables, por supuesto. Dejó su habitación un desastre repugnante, nos gritó en la cara, se negó a pagar sus últimos días de alquiler y dejó la puerta principal de nuestra casa abierta de par en par cuando terminó de mudarse. Pero todos brindamos por el día de todos modos, estábamos muy contentos de que se fuera).

Cómo protegerse de un subinquilino malo

Tuvimos que pasar por una experiencia horrible con el Horrible Ser Humano, pero aprendimos mucho sobre las leyes de subarrendamiento y desalojo. También nos comunicamos con el Sindicato de Inquilinos de San Francisco por correo electrónico y recibimos buenos consejos para asegurarnos de que nunca más nos volviera a suceder la misma situación. A continuación se ofrecen algunos consejos:

Asegúrese de que el propietario o administrador de la propiedad apruebe a su subinquilino antes de mudarlo.
Redacte un contrato de subinquilino por escrito en el que su subinquilino renuncia a sus derechos a la protección de Causa Justa. Esto es perfectamente legal y permite a los inquilinos principales desalojar a los subarrendatarios por razones distintas a las 15 Causas Justas.
Incluya en su contrato de subinquilino por escrito que el primer mes de su residencia en la unidad es a modo de prueba , y que si todos los inquilinos principales están contentos con la situación, el subinquilino podrá quedarse, pero si no, el subinquilino aceptará desocupar en ese momento.
Cobrar a los subinquilinos un depósito, incluso si el propietario o administrador de la propiedad no lo requiere, e incluir casos específicos en los que parte del dinero del depósito puede retenerse en su contrato de subinquilino (por ejemplo, para cubrir el alquiler no pagado, los servicios públicos no pagados, los daños).

Modelo de acuerdo de subinquilino

Aquí está el acuerdo que mis cotenants y yo usamos para subarrendar ahora. Asegúrese de que su contrato esté firmado y fechado por el subinquilino y todos los arrendatarios principales. Cada persona debe tener su propia copia firmada y fechada, y es posible que el propietario también desee una copia.

Acuerdo de subinquilino para

Entiendo que puedo terminar mi residencia en cualquier momento y por cualquier motivo siempre que dé 30 días de aviso a los inquilinos principales.

Entiendo que mi depósito de seguridad me será devuelto cuando las instalaciones se devuelvan a los inquilinos principales, pero que el dinero puede ser retenido por daños a las instalaciones, alquiler impago o servicios públicos impagos.

Por medio de mi renuncia, renuncio a mi derecho a la protección de una causa justa y acepto que puedo ser desalojado por cualquier motivo, incluidas las razones que no sean causas de desalojo, siempre que los inquilinos principales den un aviso de 30 días para desalojar las instalaciones.

Acepto pagar un depósito por una habitación individual y un alquiler mensual siempre que se mantenga el total del alquiler de la casa.

Entiendo que mi residencia en está pendiente de un período de prueba de 1 mes. Entiendo que mi residencia también está pendiente de aprobación por parte del administrador de la propiedad.

Entiendo que seré responsable de una parte de los servicios públicos divididos en partes iguales entre los ocupantes.

Otras lecturas

Sindicato de inquilinos de San Francisco

Esta página contiene una explicación de las 15 causas justas de desalojo.
Junta de alquiler de San Francisco

Esta página ofrece más información sobre las causas justas de desalojo