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El rendimiento de efectivo sobre efectivo (CoC) proporciona una manera rápida y fácil para que los inversores inmobiliarios comparen la rentabilidad de propiedades de inversión inmobiliaria similares o la comparen con otra oportunidad de inversión (no inmobiliaria).
De acuerdo, pero dicho esto, debe tenerse en cuenta que el efectivo sobre efectivo no es una herramienta particularmente poderosa para medir la rentabilidad de la propiedad de ingresos por alquiler, y actualmente recibe menos atención en el análisis de inversiones inmobiliarias de la que solía recibir hace algunos años..
Una deficiencia radica en el hecho de que la devolución de efectivo sobre efectivo no tiene en cuenta el valor temporal del dinero (es decir, la idea de que un dólar hoy vale más que un dólar en el futuro). El rendimiento de efectivo sobre efectivo debe limitarse a medir simplemente el flujo de efectivo del primer año de una propiedad de ingresos residenciales, y no ninguno de los flujos de efectivo del año futuro.
No obstante, el efectivo sobre efectivo todavía ofrece un beneficio válido a los inversores inmobiliarios experimentados y principiantes. Así que profundicemos.
Método
En términos prácticos, el rendimiento de efectivo sobre efectivo mide la relación entre el flujo de efectivo anticipado de una propiedad de alquiler durante el primer año y el monto de la inversión en efectivo inicial realizada por el inversor inmobiliario para comprar la propiedad de alquiler. Por lo tanto, el efectivo sobre efectivo siempre se expresa como un porcentaje.
Definiciones
Dado que el "flujo de caja del primer año" y la "inversión inicial" de la propiedad son fundamentales para el cálculo del CoC, parecía necesario explicar cada uno.
- El "flujo de efectivo del primer año" (o flujo de efectivo anual) es la cantidad de dinero que se espera que genere la propiedad durante el primer año de operación.
- La "inversión inicial" (a veces denominada inversión total) es la cantidad total de efectivo invertido, incluido el pago inicial, los puntos de préstamo y el costo de adquisición (depósito en garantía y tarifas de título, costos de tasación e inspección).
Cálculo
La formula es:
Flujo de caja anual / Inversión total = Rentabilidad en efectivo
Para mostrarle cómo hacer el cálculo, consideremos un ejemplo.
Suponga que está interesado en comprar un edificio de apartamentos con los siguientes supuestos y desea determinar cuál sería su tasa de rendimiento de efectivo sobre efectivo de la inversión.
- 6 unidades en total
- Costos de adquisición: $ 5,000
- Alquiler: $ 1,000 cada mes
- Subsidio por vacante: 5%
- Otros ingresos: $ 720 anuales
- Gastos operativos: $ 27,781 anuales
- Reservas de reemplazo: $ 1,800 anuales
- Hipoteca: $ 350,000,
- Puntos de préstamo: $ 3,500,
- Pago anual: $ 25,181
Bien, ahora usemos esos datos para determinar el "flujo de efectivo anual" y la "inversión total" requeridos para calcular la tasa de rendimiento de efectivo sobre efectivo.
Flujo de caja anual
- Ingreso bruto programado ((6 unidades x $ 1,000) x 12): = $ 72,000
- Ingresos operativos brutos (GSI - vacante + otros ingresos): $ 72,000 - 3,600 + 720 = $ 69,120
- Ingreso operativo neto (GOI - gastos operativos): $ 69,120 - 27,781 = $ 41,331
- Flujo de caja anual = (ingreso operativo neto - reserva de reemplazo - servicio de la deuda)
- Resultado: $ 41,331 - 1,800 - 25,181 = $ 14,350
Inversión total
- Inversión total = (pago inicial + costos de adquisición + puntos de préstamo)
- Resultado: $ 150,000 + 5,000 + 3,500 = $ 158,500
Cálculo
Flujo de efectivo anual / Inversión total = Efectivo sobre retorno de efectivo
$ 14.350 / $ 158.500 = 9,05%
Ahora que sabe que esta inversión inmobiliaria específica produce un retorno de efectivo sobre efectivo del 9,05%, puede compararla con otras inversiones inmobiliarias similares o inversiones alternativas, como una tasa T-Bill, y decidir si continuar o no con una compra.
Muestra (CoC en informe)
Muestra (cálculo de CoC)
© 2008 James Kobzeff