Todo lo que siempre quiso saber sobre las hipotecas de viviendas, pero tuvo miedo de preguntar

¿Necesita mudarse para tener un mejor trabajo o estar más cerca de su familia? ¿O es solo hora de algo nuevo? Tal vez esté buscando comprar una casa por primera vez en su vida.

Si está en el horizonte comprar una casa nueva, tiene muchas opciones que considerar. En primer lugar, ¿cuál es el precio que estás buscando? ¿Cómo saber si está obteniendo un buen trato? Si esta es su primera casa, es probable que tenga muchas preguntas sobre hipotecas. Es posible que ya haya comprado una casa y tenga una hipoteca, pero realmente no comprende lo que significan sus condiciones de pago o qué otros tipos de préstamos están disponibles para los compradores de vivienda.

En este artículo, quería resumir muchos de esos detalles y opciones para darle una mejor idea de en qué se está metiendo para darle una imagen más clara en el futuro. Si lo mira de esta manera, cuanto más informado esté comenzando con el proceso, es menos probable que se aprovechen de usted o que se meta en problemas en una fecha posterior debido a algo que no sabía. ¡Saltemos de inmediato!

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¿Qué es una hipoteca?

Comencemos por definir qué es una hipoteca. Una hipoteca es un sistema de préstamo de dinero que permite al comprador depositar una cantidad menor de lo que cuesta una casa por adelantado. Digamos que quiero comprar una casa de $ 130,000, pero solo tengo $ 10,000 para poner, o algunas veces nada en absoluto.

Luego, un banco o un prestamista privado le permite tomar prestado el resto del costo de la vivienda y hacerles pagos, con intereses, durante un período de tiempo predeterminado. Esa cantidad de tiempo que toma prestado el dinero se conoce como el "plazo" del préstamo y puede ser de hasta 30 años. Para asegurarse de mantener su parte del trato y devolver el dinero, su casa se ofrece como garantía. En otras palabras, si deja de hacer los pagos del préstamo, el banco o el prestamista pueden quitarle la casa en un proceso de ejecución hipotecaria.

Las partes de su préstamo específico incluyen el principal, los intereses, los impuestos y el seguro. El total de esas cuatro partes se denomina comúnmente "PITI", que es simplemente la primera letra de cada parte de su hipoteca (principal, intereses, impuestos, seguro). Pero, ¿qué significan cada una de esas palabras y en qué consisten? ¡Grandes preguntas!

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Para cada pregunta, elija la mejor respuesta. La clave de respuestas está a continuación.

1. ¿Qué porcentaje de la población son compradores de vivienda?
   • 90%
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Clave de respuesta

1. 67%

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Las partes de una hipoteca

Entonces, las cuatro partes de su hipoteca eran el principal, los intereses, los impuestos y el seguro. Repasemos cada parte para ayudarlo a comprenderlas mejor.

El director

El capital es la cantidad que realmente pidió prestada para pagar su nueva casa. Ese es el precio de la casa, menos la cantidad que pagó de su bolsillo. Si no depositó ningún dinero, el capital es el precio total de la casa. Por ejemplo, si compró la casa por $ 300,000 y aplicó $ 60,000 (el 20% mágico que es comúnmente lo que le gusta ver a un prestamista y lo convierte en un comprador menos riesgoso para ellos), entonces su hipoteca (su principal) es de $ 240,000.

Hablando de compradores menos riesgosos, si tiene al menos el 20% del precio de compra para pagar su casa, por lo general obtiene una mejor tasa de interés, y luego tendrá menos obstáculos para calificar para el préstamo que desea. El banco / prestamista lo considera más calificado en ese momento porque tiene algo de piel en el juego.

Si elige depositar menos del 20%, el banco / prestamista probablemente no lo calificará para la tasa de interés más baja posible y probablemente le pedirá que compre un seguro hipotecario privado (PMI). PMI protege al banco / prestamista en caso de que no realice los pagos de la hipoteca. NO es lo mismo que el seguro para propietarios de viviendas que lo protege a USTED en caso de incendio, inundación, robo, etc.

Nota al margen: si no tiene o no quiere depositar el 20% por adelantado y debe comprar PMI, en algún momento cuando haya pagado una cantidad suficiente al banco / prestamista (generalmente ese 20% mágico), puede cancelar el PMI y su pago mensual bajará un poco.

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El interés

El interés es lo que el banco le cobra por pedir prestado el principal, al igual que en su tarjeta de crédito. Por ejemplo, si el saldo de su hipoteca comienza en $ 100,000 y su préstamo está escrito al 5% de interés, el plazo de 30 años requiere un pago mensual de $ 536.83. Durante el préstamo a 30 años, el total de todos sus pagos asciende a poco menos de $ 193,259. ¡Eso es una prima del 93% en el pago de intereses además del saldo de la hipoteca!

Muchos propietarios con una hipoteca a 30 años no se dan cuenta de cuánto están pagando en intereses. Este es el problema. La solución para muchos es acelerar el pago, ya sea pagando más capital cada mes o celebrando un contrato de reembolso más corto. El más conocido de ellos es el plazo de 15 años. Le sugiero que analice esto más a fondo y compare el pago mensual con el pago durante todo el período del préstamo para asegurarse de obtener la mejor oferta.

Los impuestos

Los impuestos son la cantidad de impuestos a la propiedad que se ha evaluado para la casa que está comprando. Esta cantidad es un porcentaje del valor de su casa y se basa en el área donde se construyó la casa para apoyar a la ciudad, las escuelas y el condado y / o la infraestructura estatal de esa área. Ese valor puede subir y bajar según el valor de la vivienda en el área durante la vigencia de su préstamo.

Por lo general, esto ya es parte de su pago y se retirará y se colocará en una cuenta de depósito en garantía para ahorrar para su pago al final del año, pero esto es algo que puede elegir durante el proceso de compra. Incluso puede tener la opción de reducir su pago mensual y ahorrar usted mismo para los impuestos. Otro gran tema para estudiar.

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El seguro

El seguro se paga a la compañía de su elección para asegurar su hogar contra robo, incendio o cualquier otro desastre en forma de seguro de hogar. Puede optar por no pagarlo como parte de la hipoteca y pagarlo usted mismo a la compañía de seguros si así lo desea. Sin embargo, si el banco / prestamista lo considera un prestatario de alto riesgo, es posible que le pidan que lo incluya en el pago de su hipoteca. La mayoría de las personas optan por pagar eso con la nota hipotecaria mensual de todos modos solo porque es más fácil.

Aunque sus pagos a una tasa fija de 30 años (tasa fija, lo que significa que no pueden cambiar el monto de su pago cada mes), la hipoteca permanecerá igual durante la vigencia del préstamo, al principio está estructurada de modo que la mayor parte del monto se distribuya hacia el interés que está pagando por el préstamo. Lo que significa que, en un préstamo tradicional a 30 años, se necesitan más de 20 años para pagar la mitad del monto principal, ya que usted paga principalmente intereses por adelantado. La otra mitad se paga durante los últimos 10 años. De hecho, un plazo de 30 años se amortiza tan lentamente que después de cinco años (60 pagos), todavía debes aproximadamente el 92% del saldo original.

Afortunadamente, con el tiempo, esos cambios y una mayor parte del pago que realiza comenzará a destinarse al capital. En ese momento, estará construyendo "equidad" o propiedad de su casa, ¡y esa es la meta! Pero tenga en cuenta que el comprador promedio por primera vez solo conserva su casa menos de cinco años cuando firma ese papeleo. ¡Haz tu investigación!

Así que hablemos sobre los tipos de hipotecas o las formas en que puede pagar su nueva casa.

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Tipos tradicionales de hipotecas

La primera opción que podría considerar es el efectivo, ¡ya que seguramente le ahorraría una gran cantidad de dinero con el tiempo! Si tienes un montón de dinero ahorrado, un pariente rico que quiere darte un montón de dinero, o ganaste el Powerball, no tienes que sacar una hipoteca en absoluto. Puede adelantar la compra, relajarse y comenzar a empacar. Ni siquiera tiene que calificar para un préstamo. ¡Felicidades!

Sin embargo, si como el resto de nosotros, tienes que sacar una hipoteca para la totalidad o parte de la compra, estos son los tipos de préstamos más comunes en la actualidad:

Una hipoteca fija a 30 años es, con mucho, el tipo de préstamo hipotecario más común. Más del 75% de todas las compras se financian con este tipo de préstamo. Esto significa que la tasa de interés que obtiene cuando obtiene el préstamo permanece igual durante los próximos 30 años. Estos préstamos son mejores cuando las tasas de interés son bajas o si las tasas están subiendo, ya que no tiene forma de predecir qué tan altas podrían subir. También son la primera opción para las personas que desean un pago predecible y planean vivir en la casa por un tiempo prolongado, como de 5 a 7 años. Es probable que su pago mensual sea menor con este plan, pero pagará más intereses con el tiempo.

Una hipoteca fija a 15 años es lo mismo que una hipoteca fija a 30 años, pero pagará el préstamo en la mitad del tiempo y pagará 1/3 de los intereses. Estos préstamos suelen tener tasas de interés más bajas, pero el pago mensual es más alto (obviamente) que para un préstamo a 30 años. La ventaja obvia de estos préstamos sería que usted cancela el préstamo antes y genera capital en la vivienda más rápido. La desventaja podría ser el pago mensual más alto si su presupuesto es bastante ajustado.

Las hipotecas de tasa ajustable (ARM) son préstamos que se ajustan a intervalos predeterminados para reflejar las tasas hipotecarias actuales en ese momento. Puede optar por uno de los más populares: un ARM de 3 años, un ARM de 5 años o un ARM de 7 años. Las ventajas de un ARM son que las tasas de interés iniciales suelen ser más bajas que las de una tasa fija a 30 años, y si no planea vivir en la casa más tiempo que el período de tiempo ajustable, eso puede significar un pago mensual mucho más bajo mientras vivir allí.

El riesgo / desventaja obvio podría ser si no se encuentra en posición de moverse al final del período ARM y las tasas de interés son considerablemente más altas que cuando compró. Su pago también podría aumentar significativamente sin previo aviso durante un mes o por un tiempo, haciendo imposible realizar sus pagos. Esta no es la opción más segura para un nuevo comprador de vivienda.

Tenga en cuenta que estos son solo los tipos más tradicionales de hipotecas, pero hay algunas otras opciones a considerar. ¡Siempre tienes opciones!

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Opciones hipotecarias no tradicionales

Si toda esta charla hipotecaria es demasiado y necesita otras opciones, afortunadamente hay más disponibles para usted.

Propietario llevar

¿Alguna vez ha oído hablar de " Carryback del propietario " o " Carryback del vendedor "? Este tipo de arreglo significa que el vendedor de la vivienda financiará él mismo la totalidad o parte de la compra de la propiedad. Hay ventajas para ambas partes en este tipo de financiación. El Comprador paga menos costos de cierre, califica más fácilmente y tiene el potencial de obtener mejores condiciones y un pago inicial más bajo de la casa. Esto también abre más opciones de flexibilidad en el pago.

Las ventajas del Vendedor / Propietario son que una propiedad difícil de vender es más fácil de vender con este tipo de financiamiento, especialmente en un mercado débil, especialmente si la casa no es tradicional. Pero también configura al Vendedor para recibir pagos a lo largo del tiempo en lugar de una gran suma global y, al mismo tiempo, poner dinero en sus bolsillos en términos de intereses.

A cambio, el vendedor corre un gran riesgo de que usted le pague como le prometió. Sin embargo, si no cumple con su palabra y no hace pagos regulares, el contrato tiene cláusulas que le indican que puede recuperar la propiedad, como lo haría un banco en un proceso de ejecución hipotecaria.

Un punto a tener en cuenta : el vendedor debe ser propietario de la casa de forma gratuita y sin fondos del banco para poder realizar una devolución.

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Alquiler con opción a compra

Otra opción no tradicional para comprar una casa sería el alquiler con opción a compra. En este arreglo, usted decide sobre una parte del alquiler que le está pagando a su arrendador, que se destinará al pago inicial de la compra de la vivienda al final del plazo especificado. Si decide no comprar la casa después de todo, esencialmente perderá el dinero ahorrado al final de su contrato de arrendamiento. El alquiler de las propiedades en ese arreglo normalmente sería más alto para compensar el dinero adicional del pago inicial.

Hipotecas de solo interés e hipotecas globales

También hay hipotecas de interés único, donde paga los intereses del préstamo durante los primeros 10 años del préstamo y nada del principal, y también hipotecas globales, donde realiza pagos mensuales bajos durante un período de tiempo específico (generalmente de 5 a 7 años) y luego el saldo del préstamo vence en una gran suma global. Estos tipos de préstamos son más difíciles de obtener, más riesgosos para usted y debe consultar a un asesor financiero calificado antes de considerar cualquiera de ellos.

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Al considerar por primera vez una hipoteca de vivienda, puede parecer un poco complicado y casi con certeza abrumador. Es para todos, así que definitivamente no estás solo. Pero no tiene por qué ser complicado. Con un poco de investigación, tal vez un poco de lectura en línea y haciendo muchas preguntas, pronto se sentirá como un experto en el tema.

Con suerte, esta información le ha aclarado un poco el proceso y ha respondido algunas de sus preguntas sobre hipotecas. Puede ser un proceso relativamente fácil si sabe lo que está haciendo, pero a menudo causa mucha ansiedad a las personas. Con estos hechos, espero que pueda aliviar sus miedos y pasar a la parte divertida, ¡eligiendo y mudándose a su nuevo hogar!

© 2013 Victoria Van Ness