Cómo comprar terrenos en filipinas

Empezando

En primer lugar, existen restricciones de propiedad para los extranjeros en Filipinas. Puede ser propietario de una casa o condominio, pero no del terreno en el que descansa. Sin embargo, puede obtener un contrato de arrendamiento a largo plazo de la tierra. Los mayores de 35 años también pueden obtener una visa de jubilación colocando $ 50,000 USD o el equivalente en un banco filipino y luego pueden usar ese dinero en inversiones aprobadas por el gobierno (incluidos bienes raíces).

En mi caso, estoy casado con una filipina y compramos nuestra tierra a su nombre. Mi nombre está en los documentos y necesitaba proporcionar información personal además de la de mi esposa, sin embargo, mis derechos son extremadamente limitados. Esto es algo que los aspirantes a expatriados también querrán tener en cuenta y asegurarse de que tomen las decisiones con cuidado.

Nuestro plan es construir una casa en el terreno que poseemos y arrendar esa casa a largo plazo a mis padres estadounidenses (a quienes alquilaremos). Por supuesto, dependiendo de su situación, deberá llegar a un acuerdo con el que todas las partes se sientan cómodas. Los expatriados solteros que busquen una casa, un condominio o un contrato de arrendamiento de tierras a largo plazo en Filipinas estarían bien atendidos con la ayuda de un amigo, familiar o agente filipino de confianza.

Para los expatriados con un defensor filipino de confianza, puede ser mejor mantenerse al margen del proceso de compra de tierras tanto como sea posible. Si bien la mayoría de los filipinos son dignos de confianza, como en cualquier país, hay quienes no lo son. No es extraño que los precios suban ante la vista de un extranjero.

Paso uno: Verifique que el propietario del terreno al que le está comprando tenga el título original

A veces, los acuerdos de tierra y residencia en Filipinas se remontan a generaciones. Las cosas se están volviendo más estrictas y organizadas, pero aún puede encontrarse con situaciones en las que el título nunca se transfirió al vendedor para evitar las tarifas asociadas. Esta es una situación compleja que sin duda desea evitar. Si el vendedor no posee el título original de la propiedad, continúe su búsqueda en otro lugar.

Paso dos: Escritura de compraventa, firmada y notariada

Una vez que haya encontrado el terreno que desea y haya acordado un precio con el vendedor, deberá leer la escritura de venta con atención y firmarla ante un notario público. La escritura de compraventa también debe indicar si el comprador o el vendedor es responsable del impuesto sobre las ganancias de capital y del impuesto de timbre documental. Los notarios establecen sus propias tarifas, pero una tarifa normal es de alrededor del 1% del precio de compra.

El impuesto a las ganancias de capital (6% del precio de compra) y el impuesto de timbre documental (1% del precio de compra) deben pagarse a la Oficina de Rentas Internas (BIR) dentro de los 30 días posteriores a la firma de la escritura.

Paso tres: Certificado de registro de autorización (CAR) y Liquidación de impuestos (TCL) del BIR

Una vez que se pagan el impuesto a las ganancias de capital y el impuesto de timbre documental, debe procesar el CAR y el TCL en la Oficina de Rentas Internas. Estos son requisitos previos para una transferencia de título y hay pequeñas tarifas asociadas con estos pasos (alrededor de 150 pesos filipinos).

Tuvimos un problema debido a que nuestro lote era parte de una propiedad subdividida. Necesitábamos hacer un seguimiento con BIR repetidamente hasta que se aclararan los acuerdos entre el vendedor y varios compradores.

Este paso de CAR y TCL tardó unos meses en completarse y requirió múltiples visitas al BIR. Mi esposa y su padre pudieron completar este paso, sin embargo, hay "reparadores" que también manejarán este proceso por una tarifa.

Paso cuatro: Pague la tarifa de transferencia sobre la propiedad y el impuesto de transferencia

Con los certificados CAR y TCL en su poder, deberá pagar la tasa de transferencia y el impuesto en la oficina del tesorero provincial. Esto debe hacerse lo antes posible, ya que se aplica una tarifa por cada día desde la fecha del certificado CAR hasta la fecha en que se paga el impuesto de transferencia.

Además del CAR y TCL, deberá traer lo siguiente a la oficina del tesorero (puede variar según la provincia):

Paso cinco: el registro de escrituras

Con sus tarifas de transferencia e impuestos pagados, está casi listo para obtener su título. El Registro de escrituras también tendrá algunos requisitos que deberá cumplir. Necesitará una declaración jurada de publicación, una declaración jurada sobre la nacionalidad de cualquier propietario (si no es ciudadano de Filipinas) y la copia del título del propietario.

También pueden existir otros requisitos, como la autorización del DAR (Departamento de Reforma Agraria) si la tierra es agrícola, planes de subdivisión aprobados si la tierra es parte de una subdivisión, etc.

Paso seis: Celebre

¡Felicidades! Ahora se le transferirá el título y es el orgulloso propietario de un terreno en Filipinas. Ha sido un viaje largo y agotador, así que tómate un tiempo para relajarte y disfrutar de tu propio pedazo de paraíso.

preguntas y respuestas

Pregunta: ¿Quién pagará el impuesto sobre las ganancias de capital y el impuesto de timbre documental en la Oficina de Rentas Internas (BIR)?

Respuesta: Generalmente, el comprador pagará el impuesto sobre las ganancias de capital y el impuesto sobre el sello documental a menos que se acuerde lo contrario y se especifique en la escritura de venta.

Pregunta: ¿Cómo puedo verificar que el título de alguna tierra en Filipinas es auténtico?

Respuesta: El título debe estar sellado con un sello oficial del gobierno y el título se puede verificar más adelante verificando el número en el Registro de escrituras.

Pregunta: ¿Cómo se hacen los pagos al vendedor si el comprador compra directamente al propietario a través de un agente?

Respuesta: El precio que acepta pagar por la propiedad generalmente incluirá la tarifa del agente. Como nota al margen, asegúrese de utilizar un agente bien establecido en el que pueda confiar.

Pregunta: ¿Puede comprobar la autenticidad del título de propiedad o de la tierra solicitando una copia del Registro de escrituras y haciendo una comparación?

Respuesta: si. Solicitar una copia del título del Registro de escrituras y compararlo con el título del vendedor sería una forma adecuada de asegurar la autenticidad.

Pregunta: ¿Quién pagará para notarizar la escritura de venta, pagar la tarifa de transferencia de propiedad y pagar el impuesto de transferencia?

Respuesta: Generalmente, el comprador pagará para notarizar la escritura de venta (aproximadamente el 1% del precio de la propiedad). El comprador también pagará la tarifa de propiedad y el impuesto de transferencia a menos que se indique específicamente lo contrario en la escritura de venta. Hay agentes disponibles para ayudar con estos procesos pero, como siempre, asegúrese de encontrar uno que sea de confianza y de buena reputación.

Pregunta: ¿Se requiere una transferencia de título antes de que el comprador o el abogado de los compradores efectúen el pago total del terreno?

Respuesta: No. No es necesario transferir el título antes de realizar el pago. Si un abogado aconseja este procedimiento, los detalles deberán negociarse entre el comprador / abogado del comprador y deben especificarse en la escritura de venta (posiblemente mediante enmienda a la escritura de venta existente).

Pregunta: Si el terreno o la propiedad se hereda de los padres del vendedor (la esposa heredó la propiedad de sus padres, por ejemplo), ¿quién firmará la escritura de compraventa?

Respuesta: El título debe transferirse al nombre del heredero siguiendo el proceso aquí: https: //www.lamudi.com.ph/journal/how-to-transfer -…

Entonces, el heredero podría legítimamente firmar una escritura de venta de la tierra o propiedad.

Pregunta: ¿ Cuándo necesitaremos la ayuda de un topógrafo?

Respuesta: Recomendaría hacer un relevamiento del terreno antes de firmar la Escritura de Venta. Asegúrese de que los límites del terreno estén claramente marcados y que no haya estructuras inesperadas u otras fuentes de disputa. Esto podría ahorrarle muchos posibles dolores de cabeza y es relativamente económico (nuestra encuesta cuesta aproximadamente 5,000 pesos o menos de $ 100 USD). Para lotes más pequeños o más grandes, los precios pueden variar.

Pregunta: ¿Quién preparará la escritura de compraventa al comprar una casa en Filipinas?

Respuesta: La escritura de compraventa debe ser preparada por un abogado especializado en bienes raíces. Cualquiera de las partes puede obtener un documento de escritura de compraventa, pero cada parte debe hacer que un experto que represente sus intereses (o un tercero de confianza mutua) revise el documento.

Pregunta: Si vendo la mitad de mi lote (400 metros cuadrados de 800 metros cuadrados, por ejemplo), ¿debo proporcionar el título al comprador?

Respuesta: Como se trata de una transacción más compleja, le aconsejo que se ponga en contacto con un abogado. Al final, ambas partes necesitarán un título único como prueba de propiedad de su parte del lote dividido.

Pregunta: ¿Puede un extranjero comprar tierras a nombre de su hijo filipino?

Respuesta: Suponiendo que el hijo filipino sea ciudadano de Filipinas, el hijo podría poseer tierras y arrendarlas al padre extranjero. El terreno se puede alquilar por 25 años con opción a renovar por 25 más.

Pregunta: ¿Qué porcentaje del impuesto a la propiedad debo pagar en Filipinas?

Respuesta: El impuesto a la propiedad en Filipinas varía según el municipio y la provincia. Es un porcentaje del valor tasado (que es un porcentaje del valor justo de mercado). Puede encontrar más información en https: //www.foreclosurephilippines.com/real-proper…

Pregunta: ¿Contrató a un abogado para que lo ayudara con el proceso?

Respuesta: No. Afortunadamente, nuestro proceso fue bastante sencillo y la hija del vendedor es un funcionario del gobierno y pudo ayudar con los detalles.

Pregunta: Si el comprador ya está en el paso 5 (Registro de escrituras), pero no puede obtener la autorización del DAR, ¿puede el vendedor volver a comprar el terreno?

Respuesta: De manera óptima, la escritura de venta estipularía la autorización DAR como una parte requerida de la transacción (y retrasaría el pago hasta que se obtenga la autorización o especificar la devolución de cualquier monto pagado en caso de complicaciones). Si este no es el caso, el comprador debe acercarse al vendedor para modificar la escritura de compraventa. Si el vendedor no está dispuesto a devolver el monto pagado, es posible que el comprador deba comunicarse con un abogado.

Pregunta: ¿Existe una sanción por no pagar el impuesto sobre las ganancias de capital y el impuesto sobre el sello documental dentro de los 30 días? Si es así, ¿cuánto?

Respuesta: Sí, existen multas por pago atrasado. La cantidad dependerá de las variables de su situación particular. Para obtener más información, me gustaría referirlo a este artículo sobre el impuesto a las ganancias de capital de Garry S. Pagaspas https: //taxacctgcenter.ph/overview-of-capital-gain…

Pregunta: ¿Es posible transferir un título a un comprador que compró un lote de su madre cuando el título está a nombre del padre?

Respuesta: si. En Filipinas, se considera que la propiedad es propiedad conjunta de la madre y el padre, por lo que es posible la transferencia del título.

Pregunta: Una vez que hayamos pagado el impuesto existente y tenemos la escritura de venta notariada, ¿cuál es el siguiente paso?

Respuesta: El siguiente paso sería pagar el impuesto a las ganancias de capital en la Oficina de Rentas Internas (BIR).

Pregunta: ¿Podemos comprar terrenos y pagar a plazos?

Respuesta: Es posible comprar terrenos y pagar a plazos. Los detalles deben describirse en la escritura de venta.

Pregunta: ¿Es posible que el propietario transfiera el título al comprador antes de que se pague la totalidad del precio del lote?

Respuesta: si. El método y el plazo para los pagos y la transferencia del título se pueden acordar en la escritura de compraventa. Es posible que desee que un profesional legal revise la escritura de venta antes de finalizar el acuerdo.

Pregunta: ¿Cómo podemos transferir el título y determinar qué impuesto se debe pagar cuando compramos un terreno?

Respuesta: hola. Para asegurar la propiedad de la tierra, deberá procesar la transferencia del título en el Registro de escrituras. Puede negociar quién será responsable de los impuestos en la escritura de compraventa (que opta por que un abogado lo prepare).

Pregunta: Si un vendedor de tierras en Filipinas no se comunica con los compradores con respecto a la subdivisión legal de una propiedad, ¿qué opciones tienen los compradores?

Respuesta: En este caso, tiene algunas opciones. Puede ponerse en contacto con el capitán o presidente del barangay (https://en.wikipedia.org/wiki/Barangay) para obtener ayuda. Aparte de esto, sería recomendable un abogado.

Pregunta: ¿Cómo puedo encontrar una empresa / agente de bienes raíces de buena reputación para comprar terrenos en bruto en Leyte, Filipinas?

Respuesta: Puede comenzar comunicándose con agentes de Lamudi (https://www.lamudi.com.ph/). Al navegar por Lamudi, busque la marca de verificación verde y la indicación de que el agente o agencia es un socio certificado. Después de hacer el contacto inicial, puede solicitar referencias y testimonios adicionales.

Pregunta: ¿Puede un terrateniente filipino que se convirtió en ciudadano europeo vender legalmente sus tierras en Filipinas?

Respuesta: si. En este caso, los filipinos nativos definidos constitucionalmente que perdieron su ciudadanía filipina por naturalización o ciudadanía extranjera pueden solicitar recuperar la ciudadanía de acuerdo con la doble ciudadanía bajo la Ley de la República No. 9225 (RA 9225) https://www.philippineconsulatela.org / doble ciudadano…