Hoas vs propietarios de viviendas: aplicación selectiva

¿Qué es la aplicación selectiva?

Sucede, y probablemente más de lo que crees. Los miembros de la junta (o un miembro de la junta en particular) harán cumplir las reglas y regulaciones para algunos, pero no para todos. De vez en cuando es una venganza personal contra el propietario o el inquilino, y puede interrumpir la vida pacífica que tienen todo el derecho a disfrutar.

Nuestro último presidente estaba desenfrenado con la aplicación selectiva. Dio instrucciones a la empresa gestora para que le remitieran todas las llamadas; ya sean llaves de la piscina, solicitudes de mantenimiento, espacios de alquiler de vehículos recreativos, alquileres de casa club, etc. Sus amigos recibieron privilegios, y si no le agradaste, abusó de su poder para enviar avisos de infracción. Una vez me amenazó con un aviso de infracción falso; fue entonces cuando decidí postularme para la Junta y destituirlo.

¿Qué pasa con los otros miembros de la junta, puede preguntar? Dos renunciaron en protesta porque no querían servir con él (esos asientos quedaron vacantes). Los otros dos eran sus compañeros de “quórum” y le permitían hacer lo que quisiera.

Una vez participé en un juicio con jurado de una demanda de HOA sobre la aplicación selectiva. El presidente de la junta (en representación de la HOA) estaba demandando a un propietario por repetidas violaciones. El propietario vivía al otro lado de la calle del presidente. Personalmente no se agradaban y el propietario sufrió las consecuencias del abuso de poder. El presidente instaló una cámara de seguridad dirigida a la casa del vecino. Una flagrante invasión de la privacidad al registrar la actividad personal. El propietario ganó su caso, pero qué vergüenza requirió acudir a los tribunales por la paz y la tranquilidad.

Primer paso de protección: conozca sus documentos rectores

La mayoría de los problemas que surgen en una Asociación de propietarios tienen una resolución definida haciendo referencia a los documentos rectores. Si los conoce, también puede evitar cualquier situación que pueda causarle angustia.

Encuentro que la mayoría de los propietarios de viviendas y muchos miembros de la junta ni siquiera saben qué hay en sus documentos de gobierno.

Los documentos a los que me refiero incluyen la Declaración de convenios, condiciones y restricciones (CC & Rs), los estatutos y las reglas y regulaciones.

Estos documentos registrados son los que gobiernan la Asociación de Propietarios y forman su estructura operativa que todas las partes deben cumplir, y ahí radica el poder de la información y el conocimiento.

Pactos, condiciones y restricciones (CC y R)

Piense en los CC & R como la "Constitución" generalmente diseñada por los Desarrolladores de la comunidad. Contiene la descripción de la propiedad; la diferencia entre las "áreas comunes" (propiedad de todos los propietarios) y las unidades de vivienda (propiedad privada de los propietarios).

También cubrirá posibles funciones futuras de la HOA, que pueden incluir el desarrollo de más unidades, fusiones, servidumbres, algunas de las cuales son elementos ya establecidos a través del desarrollo y existencia de la HOA por cualquier período de tiempo.

Los CC & R también cubrirán temas como elecciones, evaluaciones y deberes de la asociación. Aquí es donde puede obtener el poder de la información. Además, probablemente definirá pautas arquitectónicas sobre la aprobación de renovaciones o mejoras a unidades individuales.

El conocimiento de estar familiarizado con los CC & R ayudará a evitar problemas futuros de disputas.

Estatutos

Los Estatutos Sociales corresponden básicamente a los Funcionarios y Consejeros; términos, deberes, reuniones, elecciones, etc. Por lo general, describe los poderes de la Junta y el proceso para hacer cumplir las violaciones. Muchos requieren un "Aviso de cortesía" de una presunta infracción antes de imponer multas. Esto le da tiempo al propietario de la vivienda para rectificar cualquiera que sea el incumplimiento.

Tenga en cuenta que no hacer cumplir las reglas hace que la Asociación parezca ineficaz y eso puede dar una apariencia arbitraria de aplicación selectiva. Eso no significa que una Junta no sea flexible. Están en libertad de hacer excepciones si se justifica; reservándose estas excepciones para circunstancias "excepcionales". Aunque los estados difieren, no hacer cumplir una regla puede invalidarla.

Recuerde, los estatutos deben contener el procedimiento para cuestiones de cumplimiento; permitir que los propietarios cumplan, respondan y tengan derecho a una audiencia, si así lo solicitan. Muchas infracciones son básicamente no intencionales debido a la falta de conocimiento dentro de los documentos rectores.

Reglas y regulaciones

La creación y adopción de las Reglas y Reglamentos están a cargo de los Miembros de la Junta. Incluso si fueron promulgados por juntas anteriores, los nuevos miembros de la junta normalmente tienen la autoridad para cambiar, enmendar y / o crear nuevas reglas. Estos deben ser para el beneficio de la comunidad y diseñados para tratar problemas específicos que la Asociación pueda tener en su individualidad de operación.

Estos pueden incluir la aplicación de estacionamiento, el horario de la piscina, el alquiler de la casa club, la instalación de satélite y cable, las políticas de mascotas y la mayoría de las comodidades.

Refutando la aplicación selectiva

Una de las consideraciones más importantes tanto para la Asociación de Propietarios como para los miembros de la comunidad es que la aplicación es razonable y no discriminatoria. Debe haber coherencia en la aplicación de los documentos rectores de una Asociación. Cuando la Asociación de propietarios toma medidas sobre violaciones percibidas, no debe ser arbitrario y de una manera razonable de acuerdo con los procedimientos y el debido proceso descrito en los documentos rectores.

Todas las acciones tomadas contra el propietario de una vivienda se documentan en las actas de la reunión ejecutiva por votación de la junta. Si resulta en un aviso de infracción, debe citar el código de la supuesta infracción.

Si existe una sociedad gestora, inclúyala en cualquier correspondencia o documentación. Aunque el lema de la mayoría de las empresas de gestión es "seguimos la dirección de la junta"; Los administradores comunitarios con licencia no quieren que la apariencia de actividad inapropiada continúe una vez que se reciba una notificación. Valoran su licencia por encima de todo.

Escoge tus batallas. Las asociaciones de propietarios tienen los recursos. Los miembros de la junta no incurren en gastos por honorarios legales, ni gastos de arbitraje o mediación escalados. La mayoría también tiene una póliza de seguro D & O (directores y funcionarios). Es decir, un reclamo de seguro pagará los gastos legales y, si se encuentra culpable, la compañía de seguros paga la responsabilidad. La excepción suele ser si el acto tuvo una intención intencional o maliciosa, lo que puede ser difícil de probar.

Como propietario de una vivienda, tiene derecho a ver todos los documentos, extractos bancarios, informes de infracción, actas de reuniones, etc. Los únicos registros a los que los propietarios no suelen tener acceso son la información privada de otros propietarios, como evaluaciones adeudadas, pendientes multas, información de contacto individual o contratos de arrendamiento archivados. Todos los demás registros y documentos son públicos para el propietario. Usted paga sus tarifas de evaluación; es tu dinero. Sí, los miembros de la Junta son voluntarios, pero tienen la responsabilidad fiduciaria de adherirse a los documentos rectores.

Protéjase de los matones de HOA

No se convierta en una víctima potencial de la corrupción. Asista a una clase de capacitación o seminario sobre las operaciones de una HOA. Descubra cuándo está programada la próxima exposición de HOA y disfrute de la creación de redes con otros propietarios, miembros de la junta y proveedores. También hay varias clases disponibles que cubren las leyes estatales que gobiernan las asociaciones de propietarios (por ejemplo, elecciones de asociaciones de propietarios, proceso de multas, derechos del propietario, finanzas, etc.). Es una buena manera de conocer a varios líderes de la industria y obtener asesoramiento gratuito. Los instructores suelen ser profesionales de la industria de HOA y están disponibles después de la clase para responder preguntas específicas o conocer los problemas.

Recuerde, es una "industria" y todo el mundo tiene las manos en los bolsillos de los propietarios. Asegúrate de elegir tus batallas, ya que hay mucho en juego. El libro HOA Warrior cubre muchos temas, desde desafiar a la Junta Directiva hasta historias de pesadilla reales. Descubrirás que no estás solo en esto y hay ayuda disponible.

Guerrero HOA

preguntas y respuestas

Pregunta: ¿Puede nuestra Asociación de Propietarios seguir manteniendo un candado en la piscina sin avisar a los propietarios de la fecha de apertura? Vivimos en Arizona. He escrito un correo electrónico pero aún no he recibido respuesta.

Respuesta: La Junta por lo general tiene el derecho de establecer fechas de apertura y cierre de piscinas, así como el horario. Probablemente lo encontrará en las Reglas y Reglamentos de sus documentos rectores. Sin embargo, en este momento, nuestras piscinas también están bloqueadas debido a las Pautas del Departamento de Salud de COVID-19. Nuestras canchas de tenis también están cerradas; aunque pueden ser los primeros en abrir con respecto a nuestras comodidades.

Las piscinas de nuestra Asociación son consideradas "piscinas públicas" por el Departamento de Salud. Hemos combatido esto porque creemos que debería clasificarse como un grupo privado, ya que necesita una membresía para usar (Propietario / Residente es la membresía). Pero perdió esa batalla. Por lo tanto, su grupo puede estar bajo las pautas del Departamento de Salud y su Junta tiene que cumplir con eso. Consulte las Pautas del Departamento de Salud del Estado sobre las aperturas de piscinas públicas; luego "libra" tu batalla. Estoy seguro de que muchos vecinos estarán de tu lado. Una campaña de correos electrónicos, llamadas telefónicas y otras peticiones a su Directorio y / o Compañía Administradora debería obtener una respuesta.

Con todo lo dicho, la Junta debe publicar un aviso en las piscinas con una explicación de su cierre y la fecha prevista de apertura.

Pregunta: Mi HOA sabe que soy el único propietario con un vehículo que califica como caravana, que no puede estacionarse en la propiedad. Todos los propietarios han admirado la caravana y no han tenido ningún problema con ella hasta que solicité que la Asociación de propietarios responsabilizara a uno de los otros propietarios por una fuga de agua. Inmediatamente después de esa solicitud, la Asociación de Propietarios decidió hacer cumplir la regla de no campistas, sabiendo que solo yo me vería afectado. ¿Puede esto considerarse una aplicación selectiva?

Respuesta: Usted declara que es solo usted quien infringe las Reglas y Reglamentos. Entonces, técnicamente, no están seleccionando la aplicación. Suena más vengativo. Sin embargo, dicho esto, lea sus documentos de gobierno y busque lagunas legales (es decir, ¿ofrecen un "lote para vehículos recreativos" para los campistas del parque).

Pregunta: ¿Puede la Asociación de propietarios comunicarse con mi madre sobre un problema que tengan con las calcomanías de mi vehículo? Tengo 34 años. El nombre de mi mamá está en la casa pero no vive aquí. El auto esta 100% a mi nombre

Respuesta: Si las calcomanías del vehículo se refieren a la HOA (es decir, estacionamiento, identificación, etc.); luego, sí, pueden contactar a tu madre. El propietario es responsable de cualquier persona (inquilino o pariente) que viva en su hogar.

Pregunta: ¿Puede la HOA hacer cumplir los estándares subjetivos de mantenimiento del hogar?

Respuesta: ¿Estándares subjetivos? Cualquier cosa que la HOA pueda hacer cumplir legalmente debe estar en los documentos rectores. Entonces, un miembro de la junta no puede simplemente decir, personalmente no me gusta esto, o creo que esto o aquello debe hacerse, etc.

Si su casa necesita mantenimiento EXTERIOR, solicite ver la regla o reglamento de mantenimiento de la casa que están tratando de hacer cumplir. Muchas veces las HOA son responsables del exterior. No tienen nada que ver dentro de su casa, a menos que esté afectando a los vecinos (es decir, un calentador de agua se rompe y el agua inunda la casa de un vecino).