Gastos ocultos de compra para alquilar en francia

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El costo de comprar una propiedad para alquilar puede ser mucho más de lo que parece a primera vista. Inicialmente, observará el precio de compra, los costos y tarifas de cierre, los pagos de la hipoteca y los costos de mantenimiento de una propiedad. Sin embargo, hay algunas cosas más a considerar.

Propiedad administrativa

Si bien es rentable administrar sus propias propiedades, puede que no sea práctico. Como sabe cualquier inversor experimentado, cualquier cosa que pueda salir mal saldrá mal en el momento más inoportuno. Puede ser difícil responder a un calentador que se estropea en medio de la noche o que revienta las tuberías un sábado cuando vive a la vuelta de la esquina y conoce personalmente al personal de mantenimiento local. ¿Qué harás cuando el sótano que se está inundando esté en un país diferente e incluso en una zona horaria diferente? Cualquier inversionista en cualquier momento puede querer considerar seriamente los beneficios de contratar a un administrador de propiedades, pero los inversionistas extranjeros tienen obstáculos adicionales de tiempo y espacio que pueden hacer que un administrador de propiedades sea más una necesidad que un lujo.

Un administrador de la propiedad generalmente se encarga de todo. Desde la búsqueda y selección de inquilinos hasta la inspección y el mantenimiento de la propiedad y el cobro de pagos, pueden ganarse la vida y lo harán. Hablando de ganarse el sustento, a menudo cobran hasta el 30% o más de los ingresos por alquiler. Si cree que necesitará la ayuda de un administrador de propiedades, no olvide incluir el gasto en sus planes financieros.

Encontrar un inquilino

Anunciar su propiedad para encontrar inquilinos puede ser costoso. Si contrata a un administrador de la propiedad, él será responsable de encontrar inquilinos por usted, pero puede transferir el costo de s. De cualquier manera, pagas. Dependiendo de su mercado, es posible que solo necesite colocar un pequeño anuncio en el periódico local. Como alternativa, es posible que deba publicitar a nivel nacional o internacional en varios periódicos, sitios web y revistas. Los alquileres a largo plazo sin amueblar obviamente requerirán s con menos frecuencia y presumiblemente menos duración. A corto plazo, los alquileres vacacionales requerirán publicidad casi constante en una variedad de lugares.

También es posible que desee considerar la publicidad para la investigación. Al colocar correos electrónicos periódicamente, tendrá una buena idea del nivel de demanda de su tipo de propiedad. Incluso puede colocar anuncios para su propiedad a diferentes precios para evaluar lo que el mercado mostrará.

Aparte de la publicidad, puede contratar a un agente inmobiliario. Un agente inmobiliario buscará un inquilino para usted, pero no ofrece todos los servicios o gastos adicionales de un administrador de propiedades. Si bien puede ser un buen negocio que pague usted mismo el costo del agente inmobiliario, la ley francesa ofrece una disposición para que el costo del agente inmobiliario se comparta entre el propietario y el inquilino.

Impuesto sobre la renta de alquiler para inversores no residentes

Los no residentes deben declarar sus ingresos por alquiler a las autoridades fiscales francesas. Los no residentes no deberán pagar impuestos sociales, pero pueden existir otras obligaciones fiscales.

También deberá declarar esas ganancias en su país de origen. Algunos países han firmado tratados de doble imposición con Francia que le ayudarán a protegerse de pagar impuestos dos veces por los mismos ingresos.

Factores adicionales afectarán sus obligaciones tributarias y el régimen tributario bajo el que debe declarar. Sus ingresos totales, el tiempo que alquila, el volumen de propiedades de alquiler que posee y si la propiedad está amueblada o sin amueblar son factores determinantes clave. Su condición de propietario no profesional, propietario profesional o empresa también influirá en su declaración de impuestos y sus obligaciones.

Estas complejas situaciones fiscales las evalúa mejor un contador o un abogado fiscal.

Unidades amuebladas para alquiler vacacional

Alquilar una propiedad a particulares de vacaciones conlleva una gran cantidad de gastos que, sin muebles, a largo plazo no permiten. Los alquileres amueblados, obviamente, significan que necesita comprar todos los muebles y ropa de casa que uno pueda necesitar durante sus vacaciones. Sin embargo, los alquileres amueblados también requieren reemplazos más frecuentes de dichos muebles y pisos. Los vacacionistas a menudo llenan un alquiler de vacaciones con muchas más personas de las que normalmente vivirían, lo que resulta en un desgaste adicional. Algunas personas también muestran menos respeto por el mobiliario de una propiedad de alquiler y causarán daños con poca consideración o remordimiento.

Impuestos de propiedad

Las propiedades de compra para alquilar estarán sujetas no solo a impuestos sobre la renta, sino también a impuestos sobre la propiedad. Las propiedades amuebladas y sin amueblar están sujetas a diferentes impuestos. Los alquileres amueblados pueden estar sujetos al impuesto sobre la propiedad inmobiliaria, taxe fonciere; Tasas comerciales locales, taxe professionnelle; y el impuesto de residencia, taxe d'habitation. Los alquileres sin amueblar están sujetos al impuesto sobre la propiedad inmobiliaria, taxe fonciere; sin embargo, el impuesto de residencia, taxe d'habitation, lo paga el inquilino. Un gasto adicional de un alquiler sin amueblar es la taxe d'enlevement des ordures menageres (TEOM) para la recogida de basura.

El gasto obvio, el impuesto sobre la renta de los alquileres, no es el único gasto. Los impuestos a la propiedad, las encuestas, las reparaciones relacionadas con las encuestas y más deben considerarse detenidamente.

Encuestas estatutarias

En Francia, los propietarios deben proporcionar determinadas encuestas legales a los posibles inquilinos. Estas encuestas son la encuesta de riesgo natural o tecnológico, la encuesta de rendimiento energético y la encuesta de pintura con plomo.

El relevamiento de Riesgos Naturales o Tecnológicos es obligatorio para cualquier propiedad ubicada en una comunidad donde exista un plan de prevención de riesgos o un área en riesgo de movimiento sísmico. El informe revela si la propiedad está en riesgo de daños o en peligro de inundaciones, terremotos, tormentas importantes, avalanchas, deslizamientos de tierra o materiales peligrosos de fábricas o rutas de transporte. Este informe debe entregarse a los inquilinos a corto o largo plazo. Se puede obtener en la prefectura local y tiene una validez de seis meses.

La Encuesta de rendimiento energético proporciona a un posible inquilino una estimación del consumo de energía y los costos de calefacción de la propiedad. Este informe debe entregarse a todos los inquilinos a largo plazo y algunos alquileres a corto plazo. Redactado por un profesional, el informe tiene una validez de diez años.

La Encuesta de plomo se utiliza para determinar la existencia de pintura a base de plomo en edificios más antiguos. Si su propiedad es más nueva que 1949 o se encuentra libre de plomo, nunca necesita repetir la encuesta. Si se encuentra plomo, debe tomar medidas para eliminarlo de manera profesional y segura y volver a analizarlo después de seis años.

El gasto obvio de completar las encuestas no es el único gasto. También debe considerar el costo de la remoción de pintura con plomo, las mejoras a la propiedad para mejorar el uso de energía o las mejoras para mitigar los factores de riesgo naturales. Finalmente, debe considerar el costo intangible que tendrá el impacto de estas encuestas en la decisión de los posibles inquilinos de alquilar su propiedad o buscar en otra parte.

Informe de condición

Además de las inspecciones requeridas, se debe preparar un Informe de condición al inicio y al final de cada alquiler. Si bien este informe puede prepararse mediante un esfuerzo conjunto por parte del propietario y el inquilino, es aconsejable contratar los servicios profesionales de un huissier de justice o un agente inmobiliario. El huissier es un funcionario cuasi gubernamental cuyo cargo de preparar el informe está determinado por la ley. La tarifa generalmente se divide entre el propietario y el inquilino.

Seguro de alquiler

El seguro de alquiler es un gasto opcional pero bien aconsejado de las propiedades de compra para alquilar. El seguro contra el impago del alquiler generalmente le costará entre el 3 y el 5% del alquiler, pero es un gasto deducible de impuestos.

Tradicionalmente, invertir en bienes raíces es un medio bastante seguro y rentable de aumentar la riqueza, pero las grandes sumas de dinero involucradas crean un riesgo inherente. Mitigue su riesgo con un plan de inversión bien pensado que tenga en cuenta todos los gastos previsibles y un colchón para lo desconocido.

Propietario tenga cuidado

Como cualquier otra inversión, si se planifica bien, invertir en bienes raíces franceses puede ser un esfuerzo lucrativo, pero no se deje sorprender.