Ejecución hipotecaria: conozca sus derechos legales

No dejes que tu casa acabe en el recorrido en autobús.

Gruntzookie CC-BY-SA 2.0 a través de Wikimedia Commons

¿Qué es una ejecución hipotecaria?

La ejecución hipotecaria es un proceso legal en el que un prestamista intenta recuperar el saldo de un préstamo de un prestatario que ha dejado de hacer pagos al prestamista forzando la venta del activo utilizado como garantía del préstamo. Formalmente, un prestamista hipotecario (acreedor hipotecario) u otro tenedor de gravámenes obtiene la rescisión del "derecho equitativo de rescate" del prestatario hipotecario (hipotecario), ya sea por orden judicial o por aplicación de la ley (después de seguir un procedimiento legal específico).

Por lo general, un prestamista obtiene una garantía real de un prestatario que hipoteca o pignora un activo como una casa para garantizar el préstamo. Si el prestatario incumple y el prestamista intenta recuperar la propiedad, los tribunales de equidad pueden otorgar al prestatario el derecho equitativo de rescate si el prestatario paga la deuda. Mientras exista este derecho equitativo, es una nube en el título, y el prestamista no puede estar seguro de que pueda recuperar la propiedad con éxito.

Por lo tanto, a través del proceso de ejecución hipotecaria, el prestamista busca excluir el derecho equitativo de redención y tomar el título legal y equitativo de la propiedad en tarifa simple. Otros titulares de gravámenes también pueden excluir el derecho de reembolso del propietario por otras deudas, como impuestos vencidos, facturas de contratistas impagas o cuotas o evaluaciones vencidas de la asociación de propietarios.

Tipos de ejecución hipotecaria

• La ejecución hipotecaria judicial debe procesarse y la casa debe venderse bajo la supervisión de un tribunal.
• La ejecución hipotecaria no judicial se puede procesar y la casa se puede vender sin la supervisión de un tribunal. Esta es una forma más rápida para que los bancos completen el proceso de ejecución hipotecaria.

La forma en que se procesan las ejecuciones hipotecarias se basa en si el estado en el que se encuentra su casa es judicial o no judicial. El cuadro a continuación describe el proceso estado por estado.

Cuadro de ejecuciones hipotecarias estado por estado

Estado	Estado judicial o no judicial	Duración del proceso por días
Alabama	No judicial	270
Alaska	No judicial	300
Arizona	No judicial	300
Arkansas	No judicial	280
California	No judicial	300
Colorado	No judicial	330
Connecticut	Judicial	690
Delaware	Judicial	480
Distrito de Columbia	No judicial	300
Florida	Judicial	660
Georgia	No judicial	270
Guam	No judicial	500
Hawai	Judicial	500
Idaho	No judicial	440
Illinois	Judicial	480
Indiana	Judicial	480
Iowa	Judicial	480
Kansas	Judicial	330
Kentucky	Judicial	420
Luisiana	Judicial	390
Maine	Judicial	570
Maryland	No judicial	485
Massachusetts	No judicial	350
Michigan	No judicial	270
Minnesota	No judicial	270
Misisipí	No judicial	270
Misuri	No judicial	270
Montana	No judicial	360
Nebraska	No judicial	330
Nevada	No judicial	360
New Hampshire	No judicial	270
New Jersey	Judicial	750
Nuevo Mexico	Judicial	450
Nueva York	Judicial	990
Nueva York	Judicial	820
Carolina del Norte	No judicial	300
Dakota del Norte	Judicial	405
Ohio	Judicial	450
Oklahoma	Judicial	420
Oregón	No judicial	330
Pensilvania	Judicial	480
Puerto Rico	Judicial	720
Rhode Island	No judicial	330
Carolina del Sur	Judicial	420
Dakota del Sur	Judicial	360
Tennesse	No judicial	270
Texas	No judicial	270
Utah	No judicial	330
Vermont	Judicial	510
Islas Virgenes	Judicial	510
Virginia	No judicial	270
Washington	No judicial	330
Virginia del Oeste	No judicial	290
Wisconsn	Judicial	480
Wyoming	No judicial	270

Conoce tus derechos

De cerca y personal

Escribo este artículo por experiencia personal, ya que he estado en guerra con Bank of America y puedo dar fe personalmente de los medios poco éticos, engañosos, engañosos y de mal gusto con los que se benefician de las desgracias de sus prestatarios.

Podría dedicarme un mes entero y miles de páginas a citar ejemplos, pero baste decir que si el público en general realmente analizara en profundidad todos los hechos de la crisis financiera a la que nos enfrentamos ahora, debería haber una demanda mucho más fuerte y sonora de justicia. Estos delitos bancarios y de Wall Street deben ser procesados ​​y los infractores deben ser encarcelados. En cambio, nuestras agencias gubernamentales que supervisan la industria bancaria advierten a estos bancos que limpien sus actos y comiencen a vigilarse a sí mismos.

¿Vigilarse a sí mismos? ¿No es esto lo mismo que usar a los reclusos como guardias o que el IRS le pida al presunto tramposo que haga una auto-auditoría y le envíe un informe? ¿Soy el único que ve un problema real con esto?

El juego del papeleo perdido

Esta fue mi experiencia de modificación, así como la de millones de personas que pasaron por el "Infierno de las modificaciones". Wells Fargo, Bank of America, HSBC y otros utilizan el mismo juego para evitar modificaciones. Después de escuchar tantos, creo que todos estos bancos tienen un script que se usa cuando los prestatarios en dificultades solicitan modificaciones. Aunque los videos son un poco largos, esto es lo que los prestatarios llaman el infierno de las modificaciones.

Personalmente puedo decir que he estado en el infierno y he vuelto y, por lo que no debería sorprenderme, nunca se me concedió una modificación. Este es un excelente ejemplo de lo que se conoce como fraude en el incentivo. El banco aún lo tiene haciendo pagos mientras lo rastrea por dos personas directamente a la ejecución hipotecaria. Algunos tribunales ahora están comenzando a ver esto por lo que realmente es y están defendiendo la ley. Muchos otros tribunales aún lo descartan porque el banco no hizo nada malo. Tu eres el juez.

Los banqueros están jugando una versión amañada de Monopoly.

Juegos universitarios PD-BY a través de Wikimedia Commons

Bonificaciones obscenas y rescates fiscales: ¿no es grandiosa la vida?

Estos bancos han recibido miles de millones de dólares de los contribuyentes por sus simples amenazas de que negarles los rescates perjudicará al país. Un estudio minucioso de los mejores economistas lo dice como realmente es. El único daño real será para los bolsillos de los grandes banqueros cuando ya no puedan recibir millones de dólares cada año en bonificaciones pagadas por los contribuyentes y sobre las espaldas de los propietarios en dificultades. Este es el juego de los banqueros de una versión amañada de Monopoly, a su favor. El juego consiste en embargar y tomar las casas por cualquier medio posible.

Se trataba de una máquina de hacer dinero bien organizada y bien planificada por los bancos más grandes y Wall Street. La mayoría de la gente ni siquiera pudo imaginar los billones y billones de dólares que los bancos y Wall Street ganaron y continuarán haciéndose cargo de los contribuyentes y propietarios en apuros, así como las mismas prácticas comerciales en curso.

Cuando se le preguntó al director ejecutivo de JP Morgan, Jamie Diamond, sobre la falta de regulación financiera y las enormes pérdidas para los inversores, su respuesta fue que es un país libre (con pitidos). Sí, Sr. Diamond, suelto y elegante para que los banqueros y Wall Street se llenen los bolsillos y las cuentas en el extranjero. Desafortunadamente, Sr. Diamond, la gente común se siente un poco menos libre día a día.

Lista de las próximas subastas de una oficina del condado.

Patricia Drury CC-BY-SA 2.0 a través de Wikimedia Commons

Mira a tu alrededor: ¿qué ves?

Pero, ¿qué pasa con los daños colaterales? Todo ha terminado y dondequiera que mires. Nos toca y nos afecta a todos de diferentes maneras. Los individuos y las familias quedan destruidos y desamparados, el valor de nuestras propiedades se ha desplomado, el crimen y el suicidio están en aumento, los vecindarios ahora están desatendidos y las casas vacías se han convertido en casas okupas. Los fondos de pensiones y jubilaciones se han evaporado con base en la ilusión de valores respaldados por hipotecas.

Pero mientras los fondos de pensiones se evaporaban y los propietarios eran arrojados a las calles, las altas esferas de los bancos y Wall Street recibían enormes bonificaciones y vivían como reyes y reinas. De acuerdo con estos buenos hombres y mujeres de negocios, cualquiera que encuentre esto inconcebible es simplemente celoso y está tratando de comenzar una guerra de clases. Como dijo el Sr. Dimond, "es un país libre (que suena)".

Conoce tus derechos

Propaganda bancaria

Es asombroso, y encubrir esto está mal en tantos niveles que sería un tema para un artículo completo solo. No crea lo que escucha a través de los portavoces de los medios de comunicación de los grandes bancos de que los propietarios inmovilizados causaron esta crisis y que no existe una correlación con las ejecuciones hipotecarias y el aumento de la delincuencia y la desaparición de familias; es solo su propaganda con la esperanza de que las masas lo crean para que puedan seguir haciendo lo que han hecho.

Es una falta de justicia seguir permitiendo que estos crímenes continúen. Todos los jugadores deben ser investigados y procesados, y si se los declara culpables, no debe haber una tarjeta de "salir de la cárcel". Hacer menos es una tragedia para todos los estadounidenses.

La Verdad Real: Seguimiento Dual

La verdad real: investigaciones intensas muestran que el "infierno de la modificación" es un juego en sí mismo. Los bancos no tienen ninguna intención de modificar la mayoría de estos préstamos. Los bancos realmente solo están administrando los préstamos y sus tarifas de administración se basan en un porcentaje del saldo de la hipoteca. El juego se juega así:

1. Se le dice que solicite una modificación y se le pide que envíe toda la documentación y se toma una solicitud por teléfono.
2. Se le dice que pague una cierta cantidad durante el proceso de modificación, por lo tanto, el banco todavía recibe dinero de usted.
3. Durante este período, el banco agrega cargos por pagos atrasados, tarifas de inspección, seguros y otras tarifas basura para aumentar el saldo adeudado. La mayoría de estas empresas son filiales de los bancos.
4. Se le informa que los procedimientos de ejecución hipotecaria están en espera mientras continúa el proceso de modificación en curso. Sin embargo, esta no es la verdad y están avanzando con la ejecución hipotecaria mientras usted cree que está recibiendo una modificación.
5. Lo siguiente que sabe es que se le notifica o tal vez no se le notifica que su casa se vendió o se venderá en una subasta. Algunas personas ni siquiera saben que ha sucedido hasta que el sheriff se presenta para procesar un desalojo porque la casa ya no es de ellos. Las familias con niños salen a la calle junto con todas sus pertenencias sin tiempo para hacer otros arreglos.
6. Nueve de cada diez veces, es el banco o uno de sus afiliados los que compran la casa muy barata.
7. Todo este proceso se conoce como "Seguimiento dual".

Si está atrasado en los pagos de su hipoteca, debe buscar ayuda legal de inmediato para que esto no le suceda. A continuación, encontrará fuentes de dónde obtener ayuda legal e información si cree que está en peligro de ejecución hipotecaria. No puede depender de la exactitud de la información recibida de su compañía hipotecaria. Siempre que sea posible, obtenga todo por escrito.

Sitios con información sobre ejecuciones hipotecarias y la ley

• Livinglies
• 4fraude de cierre
• HUD
• Espero ahora
• Vecino trabaja América

Hechos de ejecución hipotecaria

• ¿Es su estado un estado de ejecución hipotecaria judicial o no judicial?
• El 95% de los propietarios de viviendas en ejecución hipotecaria no están trabajando con un abogado para asegurarse de que sus derechos estén protegidos. También debe hacer que un abogado negocie con el banco en su nombre para asegurarse de que se beneficie de las mejores alternativas.
• Casi el 80% de los préstamos contienen infracciones en las leyes y prácticas crediticias.
• Incluso si no puede detener por completo la ejecución hipotecaria, es posible que pueda detenerla el tiempo suficiente para hacer otros arreglos.
• Puede negociar una reducción de pago si tiene un abogado o si cree que puede hacerlo usted mismo. Averigüe si su hipoteca contiene violaciones del prestamista que pueden incluir multas monetarias y modificaciones.
• Siéntete un poco más seguro sabiendo que tienes un plan y el tiempo necesario para recuperarte.
• Sepa que las modificaciones o las ventas al descubierto pueden dejar una deficiencia en el préstamo o impuestos adeudados después de que todo esté dicho y hecho. No se deje sorprender más tarde.

Estoy litigando con Bank of America como demandante pro se porque no pude encontrar abogados en mi estado que pudieran ayudar al propietario. Personalmente, he aprendido mucho de lo que sé de los sitios mencionados anteriormente: puede contar con la precisión de la información contenida en cada sitio. También proporcionan toneladas de otros enlaces de recursos e información para ayudarlo a protegerse a usted y a sus derechos. Livinglies tiene una red de abogados por estado que conocen y manejan la defensa hipotecaria.

Tenga mucho cuidado con las empresas de defensa hipotecaria que prometen ayudarle y que quieren dinero por adelantado y prometen al mundo. Existen muchas estafas de modificación (este aviso del gobierno describe algunas) y pueden hacer que pierda su dinero y su hogar.

Si cree que está tratando con una empresa que puede estar tratando de estafarlo, infórmelo a la Oficina del Fiscal General de su estado.

Hombre de Brookline luchando por salvar su hogar

Desafortunadamente, investigaciones en profundidad han encontrado que este infierno de modificación tiene el único propósito de seguimiento dual. El seguimiento dual es hacer que los prestatarios paguen mientras prometen una modificación del préstamo y, en realidad, solo obtienen cada centavo y agregan tarifas por demora y basura. Los prestatarios creen que están en el proceso de modificación mientras que al mismo tiempo el banco avanza con la ejecución hipotecaria sin el conocimiento del prestatario.

Esta historia me llamó la atención y es otro muy buen ejemplo de los millones de personas que han estado o están en el infierno de modificaciones por los bancos demasiado grandes para quebrar. Esta también fue mi experiencia personal, excepto que todavía estoy luchando y sus intentos de ejecutar una hipoteca hasta ahora han resultado inútiles. Es por eso que debe estar al tanto de su situación, tratar de obtener todo por escrito y conocer sus derechos y cómo defenderse.

La historia de Ray Lavoie: una de las millones con historias similares

Enlace de la historia del video de Ray Lavoie

Este artículo es directamente de Nashutelegram.com, escrito por Joseph G. Cote, y me gustaría compartirlo. La historia de Ray es lo que algunos de los que hemos pasado por ella llamamos "infierno de modificación".

Ray Lavoie construyó su casa en Brookline hace más de 20 años. Agregó una tienda al lado y dirige su negocio de carpintería personalizada desde allí. Los procedimientos de ejecución hipotecaria pueden significar que está fuera de casa y sin trabajo.

Agregó una tienda al lado y dirige su negocio de carpintería personalizada desde allí. Los procedimientos de ejecución hipotecaria pueden significar que está fuera de casa y sin trabajo.

BROOKLINE - Ray Lavoie es un hombre que se hizo a sí mismo, pero eventualmente, todos necesitan una mano.

En su mayoría, aprendió carpintería por su cuenta, comenzando en el garaje de sus padres y haciendo escaleras a través de prueba y error. Después de eso vinieron las ventanas, luego recortar y así sucesivamente.

Con el tiempo, estaba construyendo casas de afuera hacia adentro. Ahora trabaja para sí mismo, y lo ha hecho durante 28 años, trabajando en madera fina. Construyó la casa de su hermano y la de su hermana. Construyó la mayor parte de la casa en la que vive en Cleveland Hill Road después de comprar el terreno hace 21 años. Construyó el enorme taller al lado de la casa donde pasa la mayor parte de sus días aserrando, lijando, clavando y construyendo.

Es esa casa y el taller donde se gana la vida lo que está tratando de rescatar de una ejecución hipotecaria y la razón por la que finalmente tuvo que pedir ayuda.

Por ahora, Lavoie, su esposa y dos hijas adolescentes viven en una casa que el Bank of America compró en una subasta, una subasta que Lavoie dice que nunca debería haber sucedido, y rezan para que la venta se revierta.

Lavoie, de 48 años, terminó de construir su casa en 1991. Todo salió bastante bien hasta hace aproximadamente un año y medio cuando la recesión económica de un par de años antes finalmente lo alcanzó.

El negocio iba lento, realmente lento. No muchas personas estaban rehaciendo su cocina o construyendo una adición cuando no sabían cuánto tiempo estarían empleadas.

“Nadie se sentía cómodo en el trabajo hace unos años”, dijo Lavoie. "Se mantuvieron a raya y se convirtió en una bola de nieve".

El trabajo se ha recuperado para Lavoie ahora, pero puede que sea demasiado tarde. Se atrasó en su hipoteca. No fue todo a la vez. No hizo un pago y luego hizo uno. Falló un par y luego hizo uno, luego falló uno e hizo dos. Y así.

Finalmente, Bank of America llamó y, después de meses de tratar de trabajar con ellos y ser rechazado, Lavoie entró en ejecución hipotecaria.

Luego, Lavoie se puso en contacto con HSI Trust, un grupo sin fines de lucro que ayuda a los propietarios a luchar contra la ejecución hipotecaria. HSI logró que Bank of America revisara el préstamo de Lavoie para modificarlo.

Pero fue entonces cuando una serie de confusiones y errores de comunicación llegaron a un punto crítico, y antes de que Lavoie supiera que su revisión había sido denegada, un subastador se detuvo en su camino de entrada.

Fue solo después de que se vendió la casa, afortunadamente, de regreso al Bank of America, evitando así la complicación de un tercero propietario, que el banco le dijo a Lavoie que necesitaba un formulario determinado, y que esa era la razón por la que su solicitud de modificación del préstamo era negado.

Pero según Michele Varney, la vicepresidenta de comunicaciones con el cliente que maneja el caso de Lavoie en HSI Trust, ese formulario nunca fue solicitado. Incluso si lo hubiera sido, el formulario se aplica a una sociedad comercial y Lavoie es un propietario único.

“Nuestra opinión es que Bank of America no debería ejecutar la ejecución hipotecaria de nadie porque el gerente de relaciones con los clientes que maneja el caso ignora las leyes fiscales”, dijo Varney. “No teníamos idea de que estaba fuera de revisión. Creemos que fue ejecutado indebidamente ".

"Es una situación horrible", dijo Lavoie. "Me ejecutaron una hipoteca y ni siquiera me lo dijeron".

Incluso si los Lavoies no calificaron para la modificación del préstamo, se supone que el banco debe evaluar su caso para ver si califica para una serie de otros programas antes de realizar la subasta, dijo Varney.

"Esta subasta nunca debería haberse realizado", dijo. "No lo revisaron adecuadamente de la forma en que deberían haberlo hecho".

Bank of America no respondió a las solicitudes de comentarios.

Mientras tanto, Lavoie ha confiado en Varney, sigue trabajando y trata de no pensar en perder la casa que construyó y donde crió a sus dos hijas, sin mencionar el amplio taller que ha construido y donde se gana la vida.

"Lo puse en el fondo de mi mente", dijo Lavoie. “Hago todo lo posible para no dejar que la ansiedad se apodere de mí. Con suerte, esto se resuelve y revierte y puedo obtener una modificación de préstamo y seguir adelante.

"El futuro es brillante para mí, pero si no resuelvo esto, definitivamente será un golpe devastador".

Lavoie sabe que él y su familia superarán la ejecución hipotecaria y la subasta de alguna manera. Incluso si la venta no se revierte, dijo que todavía tendrá miles de recuerdos de la casa y la propiedad: andar en motos de nieve durante horas en el bosque, pasar tiempo con amigos y familiares alrededor de las fogatas en el patio trasero.

“Esto es lo que soy”, dijo. “De eso se trata mi familia y yo. Eso siempre estará ahí. El banco no puede quitarme eso ".

Eso no quiere decir que se esté rindiendo.

“Se aprovechan de la gente. Período. Porque pueden ”, dijo Lavoie. “Estoy pensando en quedarme aquí mucho más tiempo. Voy a hacer que funcione de alguna manera. Quiero decir, tengo que hacerlo. Tengo dos niñas ".

¿Realiza operaciones bancarias con esta empresa?

Aquí hay una joven que defendió lo que cree que es lo correcto. Ella es una historia como la de miles de empleados que encontraron intolerable el carácter moral de sus condiciones laborales. Muchos renunciaron por su propia voluntad y los demás que no estaban de acuerdo con la política de la empresa fueron despedidos. Si realiza sus operaciones bancarias aquí, puede que sea el momento de realizar operaciones bancarias con una empresa diferente.

Los bancos comunitarios podrían utilizar el negocio adicional, tener más integridad y querer ser parte de la comunidad. ¿Ha pensado en hacer negocios con los bancos comunitarios locales? Es un paso que todos pueden tomar y es alejar su negocio de los bancos demasiado grandes para quebrar. Muchas felicitaciones a la valiente joven del video.

Resumen

La amenaza de ejecución hipotecaria es aterradora. El mejor consejo de aquellos que han estado en la carretera de las ejecuciones hipotecarias es primero informarse sobre los hechos de la ejecución hipotecaria. Comuníquese con una de las agencias sin fines de lucro para obtener ayuda y orientación. Las fuentes que he enumerado son fuentes confiables y confiables; usalos, usalos a ellos. Esto lo familiarizará con todo el proceso y con sus derechos.

El cuadro anterior muestra el número aproximado de días desde el inicio hasta la venta de la propiedad por estado. Recuerde, hay formas de retrasar este proceso más en función de las circunstancias de una persona y los detalles de su préstamo. Me tomó un año sentirme cómodo con todos los conocimientos y todavía estoy aprendiendo.

También tenga en cuenta que la defensa de ejecución hipotecaria es un área de la ley relativamente nueva y muchos abogados no están capacitados o actualizados en los entresijos de esta área de la ley. Busque un abogado que sepa la defensa de ejecución hipotecaria. Eso es muy importante o terminará gastando dólares en honorarios legales que no serán de ayuda. Esta debe ser la primera pregunta para cualquier abogado que contacte.

Si elige o no tiene más remedio que hacerlo solo… proceda con cuidado, cuestione todo y exija respuestas del prestamista simulado (en realidad, es solo el administrador, no el prestamista real del dinero). Si no podrá realizar su pago, le sugiero que envíe al prestamista ficticio una Solicitud Escrita Calificada que lo notificará por escrito. Si le envían un aviso de incumplimiento que le indica que los notifique por escrito si impugna la deuda; solo tiene 30 días para enviar una carta de impugnación de la deuda. Envíe la carta por correo certificado de retorno. En realidad, les envío todo y cualquier cosa a ellos oa sus abogados por correo certificado. Cubre tus bases porque lo más probable es que afirmen que nunca recibieron lo que les enviaste.

Loansafe es otro sitio que también tiene información y foros para comunicarse con otros que están teniendo las mismas dificultades. Hay ejemplos de solicitudes escritas calificadas en Internet. Utilice los ejemplos para guiarlo en la redacción del suyo. Infórmese y sepa cuáles son sus derechos o perderá su casa y ni siquiera se dará cuenta de si fue una ejecución hipotecaria legal o no. Cuanto más fuerte sea el conocimiento de sus derechos y de cualquier infracción de su parte, más posibilidades tendrá de obligarlos a negociar. Quieren tu casa. Así es como ganan cantidades obscenas de dinero. No se limite a ceder, defender su posición y luchar contra ellos.