Proceso de comprador de vivienda por primera vez desde el presupuesto hasta la mesa de cierre

Proceso de compra paso a paso:

Calculando el presupuesto
Precalificación del prestamista
Elegir un agente de bienes raíces
Compras de la casa
Inspección de viviendas
Hacer una oferta
Contratar a un abogado de bienes raíces
Aprobación previa del prestamista
Mesa de cierre

Al comprar una casa nueva, muchos van directamente a Internet o a la librería para informarse sobre el proceso y qué esperar. Sin embargo, después de revisarlo, puedo decirle que es casi imposible prepararse completamente para lo que vendrá al comprar su primera casa. Los estados, los condados e incluso las ciudades pueden tener sus propias reglas y regulaciones sobre la compra de una casa para que la experiencia de nadie sea realmente la misma. También fui uno de esos nuevos compradores de vivienda emocionados que sentían que podía anticipar todo lo que vendría solo con mis frecuentes búsquedas en Google, pero es difícil saberlo hasta que realmente lo revisas.

Solo puedo esperar que mi historia individual le brinde al próximo nuevo comprador de vivienda algunos antecedentes sobre qué esperar, con quién tratará durante todo el proceso en las diferentes etapas y cómo prepararse para la espera. Desde la oferta hasta el cierre puede tardar entre 60 días y 3 meses o más, pero en promedio es de 60 a 90 días. No estoy incluyendo ejecuciones hipotecarias o ventas al descubierto, que son un juego de pelota completamente diferente. Mi historia es para una residencia unifamiliar de compra regular en Long Island, NY en la ciudad de Brookhaven.

Calculando el presupuesto

Comencemos por el principio pensando en cuánto puede pagar al mes en hipoteca, impuestos a la propiedad, PMI y seguro del hogar. Para aquellos de ustedes que pueden haber pensado que el comienzo fue la búsqueda de un hogar, no están solos. Creo que la mayoría de la gente intentará hacer la parte divertida primero, como mirar casas en línea o ir a puertas abiertas. Sin embargo, ¡definitivamente no es el primer paso! De hecho, la mayoría de los representantes hipotecarios, corredores y agentes de bienes raíces no solo querrán conocer su presupuesto de inmediato, sino que también querrán saber que un prestamista está de acuerdo con lo que usted dice que es su presupuesto. El aspecto del dinero no es la parte más divertida, pero es la forma más responsable de comenzar la búsqueda de su casa. ¿Por qué encontrar la casa de sus sueños si nunca puede pagarla? Gran parte de la actitud actual sobre averiguar lo que puede pagar se debe a la crisis de la vivienda.Muchos estaban entrando en casas que simplemente no podían pagar y las perdieron en algún momento debido a ejecuciones hipotecarias. Todo ese dinero en efectivo que tanto le costó ganar pagado en la casa ahora se ha ido. ¡No queremos que te pase eso!

Ahora, a pesar de que existen regulaciones mucho más estrictas para contratar una hipoteca, creo que algunos bancos aún permiten más de lo que creo que está dentro de un presupuesto razonable. La diferencia, para mí, entre un presupuesto regular desde la perspectiva de un banco y un presupuesto razonable es que uno razonable es un poco más realista de cómo la gente vive o, más específicamente, quiere vivir. Todo el mundo quiere vivir dentro de sus posibilidades, pero es importante hacer una lista de dónde quiere que vayan realmente esos ingresos discrecionales. Bueno, seamos honestosdebería ir a una cuenta de ahorros, pero ¿dónde disfruta gastando esos ahorros? ¿Le gusta la compra ocasional como un bolso Gucci nuevo o le gusta salir a comer todas las noches mientras cocina? ¿Siempre quieres ese auto nuevo y atractivo o prefieres ahorrar cada centavo para ese viaje de vacaciones único en la vida? Usted, y tal vez incluso una pareja, debe sentarse seriamente y discutir honestamente dónde le gustaría gastar esos ingresos adicionales. Existe un gran debate sobre el tema de la cantidad correcta de ingresos discrecionales entre los asesores financieros y depende en gran medida de muchos factores, como residir en un área de alto costo de vida o tal vez saber que tiene una familia a la que recurrir financieramente si hay eran una emergencia. Sin embargo, la mayoría estaría de acuerdo en que debería estar entre el 30 y el 50%. Y solo para aclararEl ingreso discrecional es el dinero para gastar después de impuestos que no se gasta en las "facturas obligatorias": comida, vivienda, pagos con tarjeta de crédito y transporte.

Precalificación del prestamista

Esto me lleva a la primera persona con la que se reunirá en todo este proceso, su prestamista para una precalificación. Esto es importante porque su agente de bienes raíces lo necesita para poder llevarlo a las jornadas de puertas abiertas para ver una casa. Su prestamista puede ser un corredor, un representante de un prestamista bancario o un representante de un banco hipotecario. Dependiendo de dónde esté buscando una casa, los beneficios de cada uno pueden variar. Para nosotros, un corredor era la mejor opción porque trabaja directamente para nosotros y tiene asociaciones con varios prestamistas bancarios. A continuación, puede comparar precios para obtener la mejor oferta en tipos de interés. De todos modos, siempre debe obtener varias citas. Al principio nos sentimos incómodos con la idea de sentarnos con un prestamista y gastar su tiempo cuando, al final, es posible que no terminemos yendo con él. Sin embargo,todos en este sentido fueron profesionales y entendieron que estábamos explorando todas las vías antes de tomar una decisión. También se ocupan de ello todo el tiempo, así que no te sientas mal. Al tomar su decisión, debe elegir con quien se sienta más cómodo. Para nosotros, lo más importante era el acceso. Queríamos estar informados en cada paso del camino y el corredor con el que nos reunimos se centró en eso cuando hablamos con él y así fue como tomamos nuestra decisión final.

Sabíamos que lo más probable es que obtengamos una hipoteca fija a 30 años, o hipoteca estándar, con solo un 5% de anticipo. Desde el principio supimos que teníamos que pagar el PMI (“seguro hipotecario privado”) con nuestros costos hipotecarios mensuales, ya que no podíamos alcanzar el 20% necesario para no tener que pagarlo. El PMI es solo un pago para cubrir al prestamista para aquellos que no tienen suficiente para tener un 80% de capital en su casa por adelantado. Sin embargo, una vez que alcanza el 80% del capital, ya no es un pago que deba realizar. Para la mayoría, eso podría ser de 7 a 10 años, dependiendo del monto del préstamo. Sin embargo, no es tan malo como parece porque muchos préstamos gubernamentales requieren PMI durante la vigencia del préstamo. Este escenario es bastante típico para los compradores de vivienda por primera vez de ingresos medios.Mi prometido y yo ganamos demasiado para calificar para préstamos del gobierno o programas estatales o del condado, pero no ganamos lo suficiente para ahorrar hasta un 20% de anticipo en el corto plazo.

Elegir un agente de bienes raíces

Después de obtener la precalificación, que no es lo mismo que la preaprobación, está listo para hablar con su agente de bienes raíces. Tenga en cuenta que el prestamista del que obtiene su precalificación no necesariamente tiene que ser su prestamista hipotecario al final. Podrá buscar hipotecas y tasas de interés en otro momento del proceso. Aún deberá divulgar todo su estado financiero y pasado monetario en el momento de la precalificación; esto incluye, entre otros, cheques de pago actuales, W2, declaraciones de impuestos, deuda actual, pagos mensuales actuales y saldos de cuentas corrientes y de ahorros.

Cómo elegir un agente

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Compras de la casa

Después de calcular nuestro presupuesto, comenzamos la búsqueda de casa. Usamos los sitios web típicos de Zillow y Redfin para encontrar algunas casas al principio y, si bien la mayoría de estas son bastante precisas para lo que está disponible, solo sepa que un agente de bienes raíces tendrá los listados más precisos. Es muy probable que su agente le dé acceso a sus sitios web de búsqueda solo para agentes, lo que tiene beneficios para cada lado: pueden rastrear lo que ha marcado como sus favoritos y puede tener la tranquilidad de saber que es el más actualizado. listados de fechas.

Ahora, esta es la parte más divertida del proceso, ¡así que disfrútala! Sepa realmente lo que quiere en una casa, ya sea que se trate de un piso superior o que esté lista para mudarse, y vaya a tantas casas abiertas como pueda. Las fotos a veces no le hacen justicia al hogar y otras veces las fotos pueden ser de una época en que el hogar estaba más actualizado. Verlo en persona es la única forma de saber lo que realmente está obteniendo. Además, trate de ser lo más honesto posible con su agente: si superar cierto límite es un factor decisivo, avísele, si no hay posibilidad de que compre una casa sin un sótano, bien podría ser sincero al respecto.. No pierda su tiempo ni el suyo; hará que la búsqueda de una casa sea más agradable.

Una vez que haya encontrado algunas casas que le interesen, pase por ellas en diferentes momentos del día y en diferentes días de la semana antes de hacer una oferta. Puede impacientarse o pensar que no quiere que la casa de sus sueños se le escape de las manos, pero no se apresure. A veces, los vecindarios pueden parecer maravillosos un domingo por la tarde pero terribles al anochecer o tal vez incluso un vecino ruidoso que solo sale después de las 5.

Lista de inspección de viviendas

Inspección de la vivienda y realización de una oferta

Una vez que haya elegido la casa de sus sueños, contrate a un inspector para que inspeccione la casa antes de hacer una oferta. Pueden ser profesionales de la inspección o ingenieros, cualquiera que sea su elección. Solicite siempre una copia del informe. Esto es por lo que está pagando, que puede oscilar entre $ 350 y $ 550. Después de esta inspección, puede hacer su oferta. Anote todo lo que desee incluir en el contrato en cuanto a ser reparado, incluido con la casa, etc.

Contratar a un abogado de bienes raíces

Esto nos lleva al siguiente paso después de hacer una oferta: contratar a un abogado. El derecho inmobiliario puede variar desde muy complejo hasta bastante simple. Los honorarios de los abogados también variarán en función de esto. Nuestro contrato era bastante simple ya que solo incluíamos en nuestro contrato para mantener los electrodomésticos de la cocina, de lo contrario, nos llevaríamos la casa como está. Su abogado se ocupará del abogado del vendedor y también establecerá el título, que es parte de sus costos de cierre. Necesitará el nombre de contacto y el número de su agente de bienes raíces y el representante del prestamista, ya que también establece la fecha y hora de cierre con los vendedores.

Lo que los prestamistas quieren ver


Cheques de pago actuales
W2
Declaraciones de impuestos
Ratio de endeudamiento
Pagos mensuales
Saldo de cuenta corriente / de ahorros

Aprobación previa del prestamista

Mientras se finaliza todo el papeleo del contrato, usted escribirá su cheque de pago inicial y buscará una hipoteca para la aprobación previa. Su prestamista hipotecario necesitará la información de contacto de su agente de bienes raíces y su abogado para que cada uno pueda mantenerse en contacto sobre los diversos pasos que se están completando. Luego se sentará con su prestamista y firmará todos los documentos necesarios para el préstamo y proporcionará cualquier papeleo adicional que pueda ser necesario y que no se haya entregado; lo más probable es que solo sean recibos de pago más actuales.

Después de este punto, es solo un juego de espera y dejar que todas estas personas que ha contratado hagan su trabajo. Las mejores actualizaciones vendrán de su corredor y abogado, ya que están apretando el gatillo en la mayoría de los últimos pasos. Este es el paso donde la paciencia es importante. O está esperando que los vendedores firmen el contrato o la compañía de títulos o que el banco finalmente apruebe el préstamo. Podría ser una gran cantidad de cosas, pero aguanta, el final está cerca.

Preguntas que todo comprador de vivienda por primera vez debe hacer - Tapa blanda

Mesa de cierre

Y por último, tu día de cierre. Será en una habitación con su abogado, el abogado del vendedor, el representante de la compañía de títulos, su agente de bienes raíces y el agente del vendedor, su corredor y un representante del prestamista. Los vendedores también estarán allí, lo que puede ser incómodo, pero trate de aprovechar el día al máximo para firmar montones de documentos. Su abogado lo guiará a través de todo el proceso y probablemente ya le haya dicho el día anterior qué cheques finales debe emitir y a quién.

Es un proceso largo y arduo, pero vale la pena el esfuerzo. Serás propietario de una casa para cuando hayas marcado tus 'I' y cruzado tus 'T'. Todo lo que necesita es paciencia, un poco de suerte y el conocimiento suficiente para completar cada paso.

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