Haciendo su debida diligencia al comprar una propiedad rural

Vista de los picos de San Francisco desde nuestra propiedad cerca de Williams, AZ

Deb Kingsbury

Comprar un terreno rural

En septiembre de 2018, mi esposo y yo firmamos los documentos de cierre de 36 acres de tierra sin desarrollar y fuera de la red entre pinos piñoneros, enebros y prados al norte de Williams, Arizona, y al sur del Gran Cañón. Estábamos (y todavía lo estamos) encantados con nuestra nueva propiedad, después de varios meses de búsqueda, ver docenas de propiedades e incluso una vez que nos retractamos de un contrato para comprar una propiedad diferente.

A lo largo del camino, aprendimos mucho sobre qué preguntar y qué investigar al considerar una parcela rural. También aprendimos que, si bien muchos agentes de bienes raíces saben lo que hacen cuando se trata de propiedades residenciales y urbanas, no necesariamente conocen los entresijos de los bienes raíces rurales, por lo que es importante hacer su propia diligencia debida antes de firmarlo. contrato para comprar y finalmente comprar tierra.

Si bien nuestra experiencia es específica del norte de Arizona, en particular del condado de Coconino, espero que el conocimiento que adquirimos sea útil sin importar dónde se encuentre la búsqueda de su propiedad.

Se forma un arco iris después de una tarde de lluvia en la temporada de monzones

Una foto de nuestra propiedad, que llamamos "Madera de 36 acres"

Preguntas para hacer y cosas que debe saber antes de cerrar una propiedad rural

Realmente no sabíamos qué preguntas hacer sobre las propiedades rurales que nos interesaban cuando comenzamos nuestra búsqueda, y aprendimos (casi de la manera más difícil) que solo porque una propiedad puede verse y sentirse como el lugar ideal para comprar, la realidad no siempre es tan claro o aceptable.

Estas son algunas cosas para pensar y preguntar:

¿Existe acceso legal?

El acceso legal más simple a una propiedad existe cuando una parcela tiene frente a una carretera de acceso público. Pero a veces la topografía o las características del agua restringirán el acceso a la propiedad desde la carretera, o puede haber una o más parcelas de propiedad privada entre la vía pública y la propiedad. Cuando no se puede acceder a la propiedad directamente desde la vía pública, se requiere una servidumbre a través de las otras propiedades para un derecho de vía. Una servidumbre se describe comúnmente en las escrituras como proporcionar entrada, salida y regreso de una propiedad, a través del terreno de una o más propiedades, a una carretera de acceso público.

Asuntos de acceso legal. Una cosa que descubrimos sobre una propiedad que casi compramos fue que no tenía acceso legal, a pesar de que podíamos conducir directamente hasta ella. Sin acceso legal significa que el condado no emitirá ningún permiso, para construcción, solar, séptico, etc. Y si construye sin un permiso, eso puede generar problemas en el futuro, cuando se trata de financiar un proyecto de construcción o revenderlo. la propiedad. Incluso puede dar lugar a multas o, peor aún, a una orden para deconstruir un edificio en su totalidad o en parte. Conozca los riesgos de comprar una propiedad que no tiene acceso legal.

¿Hay acceso físico y es lo mismo que el acceso legal?

El hecho de que una parcela haya sido escriturada, el acceso legal no significa que pueda conducir directamente hasta ella. Quizás aún no se haya creado una carretera. O quizás la ruta está ahí pero es difícil o incluso imposible de acceder en vehículo. Quizás el acceso sea limitado o no sea posible en determinadas épocas del año.

Observamos una propiedad con hermosas vistas y otras características atractivas, pero el acceso legal en el mapa no existía realmente "en el terreno". Sin embargo, había un buen camino sin pavimentar directamente… pero ese camino no era el acceso legal real. Atravesó otra propiedad privada aún sin desarrollar, pero no fue una servidumbre registrada.

Del mismo modo, una propiedad puede tener acceso físico, pero ese acceso físico (camino) puede no ser en realidad un acceso legal. Asegúrese de preguntar, no solo asumir en función de lo que ve y de cómo conduce hasta una propiedad.

¿Se mantiene o se labra el acceso físico a la propiedad?

¿El condado, la ciudad o una fiesta privada contratada por una HOA / POA se encarga de esto? ¿O usted, el dueño de la propiedad, sería responsable de mantener el acceso a la propiedad?

¿Existe una encuesta?

Las encuestas pueden costar miles de dólares, por lo que si ya se realizó una para la propiedad que desea comprar, solicite una copia al vendedor o, si está registrada, puede solicitar una copia al inspector de construcción de la jurisdicción o la oficina de registros de tierras.

Además de los límites y las esquinas de la propiedad, una encuesta mostrará las servidumbres.

¿Existen servidumbres?

Una servidumbre es un derecho legal a cruzar o usar la tierra de otra persona para un propósito específico. La mayoría de las propiedades tienen una o más servidumbres, incluidas las de servicios públicos, incluso si actualmente no existe ninguna. También querrá saber si existen servidumbres para acceder a otras propiedades, que de otro modo no tendrían salida al mar, que pueden ser utilizadas para la entrada / salida de otros propietarios, presentes o futuros.

Existen reglas sobre lo que puede y no puede hacer dentro de una servidumbre en su propia propiedad, incluida, por ejemplo, la instalación de cercas, que pueden requerir que retrase el ancho de una servidumbre en lugar de hacerlo justo en el límite de su propiedad.

Consulte Servidumbres: conozca sus derechos de propiedad

¿Cuáles son los contratiempos?

Los contratiempos no son un factor decisivo cuando se trata de comprar una propiedad, pero sí desea saber qué tan lejos de los límites de la propiedad debe estar cuando se trata de fosas sépticas, edificios, cercas, etc. Los contratiempos suelen ser diferentes dependiendo de qué el revés es para y si es a lo largo de una carretera o en otra propiedad privada. También hay retrocesos para las fuentes de agua y los desagües, por ejemplo.

¿Se ha realizado una inspección del sitio (prueba séptica) y, de ser así, cuáles fueron los resultados?

Muchos, si no la gran mayoría, delas propiedades rurales requerirán un sistema séptico si planea tener una vivienda de cualquier tipo en ese terreno, porque no puede simplemente conectarse a un sistema de alcantarillado municipal. El tipo de séptico que se requerirá lo determina una investigación del sitio (una prueba de beneficio / k / a, aunque ese término rara vez se usa hoy en día, al menos donde vivimos). Los sistemas sépticos pueden ser estándar o convencionales o pueden ser sistemas alternativos, que cuestan mucho más. Un sistema estándar puede costar entre $ 5,000 y 8,000, mientras que los sistemas alternativos pueden costar decenas de miles de dólares. Así que averigüe si se ha realizado una prueba séptica en la propiedad que le interesa y, de ser así, cuáles fueron los resultados. Si aún no se ha realizado ninguna prueba, es posible que desee pedirle al vendedor que se haga una. Si el vendedor no está dispuesto a gastar el dinero en la prueba, depende de usted, el posible comprador,para decidir qué tan importante es para usted hacer uno antes de comprar la propiedad.

Las pruebas sépticas / investigaciones del sitio son específicas para la ubicación de la prueba. Si bien un área de la propiedad puede pasar por un séptico estándar, es posible que otras áreas no, por lo que deberá decidir en qué parte de la propiedad desea construir, porque su séptico deberá estar dentro de un área determinada de los agujeros de prueba. Esto es particularmente importante en propiedades más grandes, donde tendría una variedad de opciones de sitios de construcción y podría preferir una más que otras.

Una excavadora excava hoyos de prueba en el sitio (en realidad, zanjas profundas e inclinadas) en nuestra propiedad en el área que preferimos construir.

¿Existe una HOA o una POA?

Si bien muchos de nosotros asociamos HOA con propiedades residenciales urbanas, suburbanas y rurales, incluso algunas propiedades rurales de varios acres son parte de una HOA, o más comúnmente una Asociación de Propietarios (POA). Si es así, averiguaría quiénes son uno o más de los miembros de la junta y llamaría al menos a uno de ellos antes de finalizar su compra, solo para hacer contacto y tener una idea de cómo dirigen su asociación y qué es lo que más dicen. hay cosas importantes que debe saber sobre la vida en la zona.

En caso afirmativo a lo anterior, ¿cuáles son las reglas y tarifas, y qué cubren esas tarifas?

En nuestro caso, las reglas de POA incluyen cosas como el porcentaje de árboles que se pueden quitar / cortar en una propiedad y limitaciones en el uso comercial de una parcela, por nombrar dos de muchas. Y nuestras tarifas anuales de POA se destinan principalmente al mantenimiento de las carreteras de cemento. Asegúrese de recibir una copia de los CC & Rs si hay una HOA o POA asociada con la propiedad que está interesado en comprar… y léalas. Si bien el nivel de cumplimiento de esas reglas varía según la HOA / POA, siempre es importante saber cuáles son esas reglas.

¿Puede acampar en su propiedad?

Tanto las HOA / POA como la jurisdicción local (por ejemplo, el condado) pueden imponer limitaciones sobre si, cuándo, y por qué duración y circunstancias, puede acampar en su propia propiedad, ya sea en una tienda de campaña o en un remolque de viaje o RV. Algunas jurisdicciones requerirán un permiso para acampar en su terreno y limitarán la cantidad de días que puede hacerlo en un año determinado. A veces, esas reglas son diferentes una vez que tiene un permiso de construcción.

Dicho esto, muchas personas acampan en sus propiedades rurales incluso cuando las reglas y los reglamentos no lo permiten. O lo hacen sin permiso. Y muchos nunca se encuentran con un problema. Sin embargo, tenga en cuenta cuáles son las reglas y lo que PUEDE suceder si no las sigue. De esa manera, al menos puede decidir si vale la pena correr el riesgo y si puede aceptar las consecuencias si, por ejemplo, alguien se queja y la HOA / POA y / o el condado vienen a llamar.

¿Hay servicios públicos disponibles o es una propiedad fuera de la red?

Electricidad, agua, gas natural, teléfono, cable / Internet: todos los servicios y utilidades que estamos acostumbrados a tener junto a la acera en áreas urbanas, suburbanas e incluso en muchas áreas residenciales rurales a menudo no son tan accesibles, si es que lo hacen, cuando se trata de propiedades rurales. Y, si puede obtener parte o la totalidad de su propiedad, el costo de hacerlo puede ser alto o incluso prohibitivo. Entonces, si tener estos servicios públicos es importante para usted, averigüe si hay alguno disponible para la propiedad y qué costos puede incurrir para que eso suceda.

Si, por el contrario, QUIERES desconectarte de la red (por ejemplo, utilizar la energía solar, eólica y otros métodos alternativos de generación de energía), es posible que desees averiguar si otras personas y propiedades de los alrededores pueden traer servicios públicos y si eso significaría ver las líneas eléctricas y las tuberías entran, por ejemplo. ¿Le parecería bien si sucediera?

¿Cuál será la fuente de su agua potable? ¿Se puede perforar un pozo, recibir agua o transportar agua?

En nuestro caso, perforar un pozo no sería realista, ya que el nivel freático está a miles de pies por debajo de la superficie. Muchos propietarios de la zona reciben el agua y la almacenan en una gran cisterna o en múltiples cisternas, y luego la bombean a sus hogares. Algunas personas transportan agua ellos mismos, llenándola en estaciones de agua locales y llevándola a sus cisternas en tanques en la parte trasera de su camión o remolque. Otras personas recolectan y almacenan el agua de lluvia (que puede usarse junto con el agua potable transportada o entregada), que es lo que planeamos hacer. Tenga en cuenta que el agua de lluvia debe filtrarse (deberá ser según los requisitos del código en muchas áreas) antes de usarse en el hogar.

¿Hay servicio de recolección de basura? Si no es así, ¿dónde puedes llevar tu basura?

No hay recolección semanal de basura o reciclaje en la acera donde se encuentra nuestra propiedad, aunque algunas personas tienen contenedores de basura y pagan para que una empresa privada venga a recogerlos / vaciarlos periódicamente. Si esa no es una opción disponible o que usted prefiere, averigüe dónde están las estaciones de reciclaje y descarga locales y cuáles serán los costos para usted.

En una nota relacionada, vivir en una propiedad rural es un gran incentivo para reducir el desperdicio. Es sorprendente lo mucho que puede hacer eso con un poco de previsión y esfuerzo, sin mencionar el compostaje.

¿Hay cercas y está en el límite de la propiedad con los contratiempos necesarios?

El hecho de que vea la esgrima no significa que esté donde se supone que debe estar. En nuestro caso, una vieja cerca de pastos asociada con el rancho en el área atraviesa la parte trasera de nuestra propiedad, con cuatro acres de nuestra parcela al otro lado de esa cerca. La gente ha asumido que la línea de la cerca es el límite entre lo que ahora es nuestra propiedad y la tierra estatal que nos limita, por lo que tuvimos que colocar letreros de propiedad privada e intentar bloquear una vía de dos vías construida por personas que conducen a lo largo de la cerca, por lo que es un problema para nosotros… aunque lo descubrimos antes de cerrar la propiedad y estuvimos dispuestos a aceptarlo y resolverlo con el tiempo.

Además, si hay una cerca en la propiedad que no está donde debería estar, averigüe de quién es esa cerca y si puede moverla o quitarla. Digo eso porque, como en nuestro caso, esa cerca de pasto es propiedad del rancho y, si bien se puede mover hacia atrás para coincidir con nuestra línea de propiedad, debería permanecer intacta. Y la mudanza o la nueva cerca sería a cargo nuestro, no del rancho.

¿Es esta un área de pastoreo al aire libre (al aire libre)?

Aquí hay una descripción general de la ley de campo abierto de la Universidad de Arizona: "Ley" de campo abierto de Arizona

Otras preguntas a las que probablemente debería tener respuesta antes de comprar serían:

¿Cuáles son sus derechos sobre el agua y los minerales?
¿Cuáles son los impuestos a la propiedad actuales?
¿Cómo es el suelo y el sustrato? ¿Es bueno para construir, cultivar, etc.?
¿La propiedad o cualquier parte de ella está sujeta a inundaciones?

¿Qué otras preguntas debería hacer?

¿Qué he dejado fuera? ¿Qué otras preguntas sugeriría que se hagan los posibles compradores de tierras rurales al hacer su debida diligencia? Por favor, avíseme en los comentarios a continuación y los agregaré a la lista.

Unas palabras sobre los permisos

Si bien muchas personas que poseen propiedades rurales optan por construir sin obtener primero un permiso (al menos, en esta área muchos lo hacen) y sin pasar por el proceso de inspección asociado, otros prefieren lidiar con los costos adicionales y, a veces, las frustraciones de obtener los permisos requeridos., para evitar posibles peligros de seguir adelante sin ellos. Caemos en la última categoría, que no es un comentario sobre la decisión de nadie más, sino con lo que nos sentimos más cómodos.

Si bien la decisión sobre la obtención de permisos para todo, desde casas hasta casas de huéspedes y pequeñas casas (a veces conocidas como unidades de vivienda accesorias), dependencias, sistemas solares fotovoltaicos y sépticos, y más, es una elección personal, tenga en cuenta los riesgos de hacer cualquiera de las anteriores proyectos mencionados (y otras cosas) sin un permiso cuando técnicamente se requiere un permiso. Además, tenga en cuenta que si desea contratar proyectos de construcción o partes de los mismos, puede ser un desafío encontrar contratistas o subcontratistas, especialmente aquellos con licencia, que estén dispuestos a trabajar sin un permiso en vigor.

Además, si hay estructuras existentes en la propiedad que le interesa, ¿se construyeron esas estructuras con permisos (si fueran necesarios)?

Sepa que puede ser difícil, si no imposible, obtener un préstamo o una hipoteca para comprar una propiedad donde hay estructuras que se construyeron sin los permisos requeridos. En consecuencia, si construye sin un permiso y luego decide vender, es posible que deba encontrar un comprador en efectivo que esté dispuesto a ignorar ese hecho y que tenga el dinero para comprar sin un préstamo o celebrar un acuerdo entre propietario y transportista con usted.

Comuníquese con el departamento de construcción de su jurisdicción o visite el sitio web del departamento para obtener más información sobre cuándo y para qué permisos se requieren y haga preguntas sobre los costos de los permisos y los requisitos del código.

preguntas y respuestas

Pregunta: ¿Dónde puedo obtener más información sobre acampar en mi propiedad privada?

Respuesta: Si está aquí en el condado de Coconino, Arizona, sería el Departamento de Desarrollo Comunitario: https: //www.coconino.az.gov/136/Community-Developm… Ellos serían los que llamarían para obtener información. y dónde puede obtener un permiso. Si se encuentra en otro lugar, me pondría en contacto con la oficina similar en su condado / área: el departamento de construcción / oficina de permisos.

¿Ha comprado un terreno rural? ¿Cómo fue la experiencia? ¿Me he perdido algo arriba?

Deb Kingsbury (autor) de Flagstaff, Arizona, el 18 de agosto de 2020:

No, el condado no incluye propiedades inmobiliarias a la venta. Pero las agencias inmobiliarias locales sí lo hacen. Creo que los listados también se pueden encontrar en Zillow.

Pat Fitzpatrick el 17 de agosto de 2020:

¿El condado publica listados de propiedades disponibles? Gran artículo, gracias por compartir

Deb Kingsbury (autor) de Flagstaff, Arizona, el 20 de julio de 2020:

Hola, Tommy. Está avanzando, lenta pero constantemente. Estamos trabajando en proyectos alrededor de la propiedad, pero aún no hemos comenzado en la casa principal. Estamos trabajando en planes con un arquitecto fuera de la red que se especializa en hogares solares pasivos.

Feliz búsqueda de propiedades si decides buscar en la zona. Nos encanta estar ahí, especialmente toda la vida salvaje.

Tommy el 17 de julio de 2020:

Gracias Deb, Tu publicación ha sido un punto de partida muy útil. Mi esposa y yo estamos considerando comprar un terreno al norte de Williams. ¿Cómo va el proceso de construcción?

Deb Kingsbury (autor) de Flagstaff, Arizona, el 12 de diciembre de 2019:

¡Gracias, Michael! Me alegra que estos consejos de nuestra experiencia personal puedan ser útiles. Probablemente hay algo, cosas, que he olvidado o pasado por alto, pero es un comienzo.

Michael Duncan de Alemania el 11 de diciembre de 2019:

Hoy más que nunca, no hay escasez de estafas y fraudes desagradables sobre el tema de la adquisición de propiedades y bienes raíces, como se informa ocasionalmente en programas de revistas de noticias como CBC Marketplace y otros medios de comunicación. Este es, lamentablemente, el estado de cosas en el que nos encontramos.

Por lo tanto, uno realmente necesita hacer su tarea y la debida diligencia de antemano, para evitar las horribles consecuencias de las estafas y estafas.

Afortunadamente, ¡su envío aquí nos muestra cómo! Actualmente estoy considerando comprar una propiedad por mí mismo y he encontrado útiles las ideas que me brinda aquí en su artículo. ¡Gracias por recopilar estas observaciones y consejos!

Deb Kingsbury (autor) de Flagstaff, Arizona, el 10 de enero de 2019:

Definitivamente asumiría que hay diferencias de estado por estado, sin mencionar condado por condado, especialmente cuando se trata de códigos y requisitos de construcción, incluso para sépticos. Creo que la mayoría de las otras cosas, como cuestiones de acceso legal, leyes de servidumbre, etc., serían muy similares, si no lo mismo.

Liz Westwood del Reino Unido el 10 de enero de 2019:

Este es un artículo completo y útil para cualquiera que esté planeando comprar un terreno en los EE. UU. ¿Tengo razón al pensar que algunos fallos pueden variar según la ubicación del estado?