Determinación del valor de los bienes inmuebles que generan ingresos

Siga leyendo para saber cómo determinar el valor de los bienes inmuebles que generan ingresos.

Tierra Mallorca

¿Posee bienes raíces que generen ingresos o que puedan generar ingresos? ¿Le gustaría determinar un valor aproximado del inmueble?

En caso afirmativo, la siguiente información le ayudará a llegar a un valor basado en información estándar específica. La información se puede aplicar a una casa unifamiliar, dúplex, unidades múltiples, propiedades comerciales, terrenos, tiendas minoristas y otros bienes raíces que generen ingresos.

Tasa de capitalización (tasa de capitalización)

La tasa de capitalización o tasa de capitalización es una proporción que se utiliza para estimar el valor de las propiedades que generan ingresos. La tasa de capitalización es el ingreso operativo neto dividido por el precio de venta o el valor de una propiedad expresado como porcentaje. La mayoría de los inversores, prestamistas y tasadores utilizan la tasa de capitalización para estimar el precio de compra de diferentes tipos de propiedades que generan ingresos. Una tasa de capitalización de mercado se determina evaluando los datos financieros de propiedades similares que se han vendido recientemente en un mercado específico. Cada mercado es diferente.

La tasa de capitalización proporciona una estimación del valor más confiable que un multiplicador de alquiler bruto de mercado (GRM), ya que el cálculo de la tasa de capitalización utiliza más detalles financieros de una propiedad. El cálculo de GRM solo considera el precio de venta de una propiedad y los alquileres brutos. El cálculo de la tasa de capitalización incorpora el precio de venta de una propiedad, los alquileres brutos, los ingresos no relacionados con el alquiler, el monto de la desocupación y los gastos operativos, lo que proporciona una estimación más confiable del valor.

En última instancia, el vendedor está tratando de vender a la tasa de capitalización más baja posible mientras que el comprador intenta comprar con la tasa de capitalización más alta posible. Desde la perspectiva de cualquier inversor, cuanto mayor sea la tasa de capitalización, mejor será la inversión. Pueden entrar en juego otras variables como la ubicación, la condición, etc. que no siempre se muestran en la tasa de capitalización.

La tasa de capitalización se define como el “Ingreso operativo neto” (NOI) dividido por el valor de mercado. También puede obtener el valor de mercado dividiendo NOI / Cap Rate.

Un ejemplo típico:

• Una propiedad tiene un NOI (ingreso operativo neto) de $ 80,000 y un precio inicial de $ 1,000,000.
• ($ 80,000 / $ 1,000,000) x 100 = 8% TASA CAP
• Una propiedad tiene un NOI (ingreso operativo neto) de $ 80,000 y una tasa de capitalización del 8%. ($ 80,000 /.08) = $ 1,000,000

Multiplicador de alquiler bruto (GRM)

El multiplicador de renta bruta o GRM es una relación que se utiliza para estimar el valor de la propiedad que genera ingresos. El GRM proporciona una estimación aproximada del valor y es mucho menos detallado que el uso de vAP tates, pero es muy útil para analizar rápidamente propiedades con poca información a mano. Solo se requieren dos piezas de información financiera para calcular el multiplicador de alquiler bruto de una propiedad, el precio de venta y el alquiler bruto total. Si esta información está disponible para múltiples ventas recientes de tipos similares de propiedades de ingresos en un área en particular, puede usarse para estimar el valor de mercado de otras propiedades similares en esa área. Algunos inversores usan un GRM mensual y algunos usan un GRM anual.El GRM mensual es igual al precio de venta de una propiedad dividido por los ingresos potenciales por alquiler mensual y el GRM anual es el valor de venta dividido por el ingreso potencial anual por alquiler.

El GRM de mercado es solo una estimación aproximada del valor y tiene algunas limitaciones, como no tener en cuenta las tasas de desocupación y los gastos operativos. Recuerde, cuando tenga suficiente información para calcular las tasas de capitalización frente a GRM, utilice las tasas de capitalización.

Un ejemplo típico:

• Una propiedad tiene un precio de venta de $ 300,000 y rentas mensuales potenciales de $ 3,500.
• $ 300,000 / $ 3,500 = 85.71 GRM
• En el mismo escenario, para calcular el "Valor de mercado estimado" en un 80 GRM y $ 3500 en rentas:
• 80 x $ 3,500 = $ 280,000 (valor de mercado estimado)

Ingreso operativo neto (NOI)

El ingreso operativo neto es solo eso, el ingreso operativo neto de una propiedad en particular. Se calcula tomando el ingreso bruto anual menos los gastos operativos de la propiedad en particular. Esto incluye todos y cada uno de los ingresos de la propiedad, así como todos los gastos operativos.

Un ejemplo típico:

• Ingresos (alquileres y otros) $ 250,000
• Monto vacante: - $ 5,000
• Gastos de funcionamiento: - $ 175,000
• Ingreso operativo neto $ 70,000

En pocas palabras, NOI le mostrará cuánto dinero ganará después de que se paguen todos sus gastos y se cobren todas sus rentas. También es una gran herramienta para calcular el flujo de caja. El NOI es muy importante para calcular las tasas de capitalización y la cobertura de la deuda.

Devolución de efectivo sobre efectivo

Cash on Cash Return es un porcentaje que mide el rendimiento del efectivo invertido en una propiedad de ingresos. Se calcula dividiendo el flujo de efectivo antes de impuestos por la cantidad de efectivo invertido (pago inicial) y se muestra como un porcentaje (%). Si el flujo de efectivo antes de impuestos para una propiedad de inversión es igual a $ 25,000 y nuestro efectivo invertido en la propiedad es de $ 100,000, el rendimiento de efectivo sobre efectivo es igual al 25%. Los rendimientos de efectivo sobre efectivo se calculan tomando el ingreso bruto menos la vacante y los gastos operativos y luego restando el servicio de la deuda anual que le dará un flujo de efectivo antes de impuestos. La devolución de efectivo sobre efectivo se usa generalmente para evaluar la rentabilidad de las propiedades de ingresos y especialmente cuando se comparan múltiples propiedades de ingresos.

Un ejemplo típico:

• Una persona invierte $ 25,000 en una propiedad con un flujo de efectivo antes de impuestos de $ 9,000.
• ($ 9,000 / $ 25,000) X 100 = 36% (retorno de efectivo sobre efectivo).

Índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR)

El índice de cobertura de la deuda (DSCR) es una marca ampliamente utilizada que mide la capacidad de una propiedad generadora de ingresos para cubrir los pagos mensuales de la hipoteca. El DSCR se calcula dividiendo el ingreso operativo neto (NOI) por el servicio anual de la deuda de una propiedad. El servicio anual de la deuda es igual al total anual de todos los intereses y el principal pagado por todos los préstamos de una propiedad. Un índice de cobertura de deuda menor a 1 indica que los ingresos generados por una propiedad son insuficientes para cubrir los pagos de la hipoteca y los gastos operativos. La mayoría de los prestamistas utilizan DSCR para decidir si una propiedad tiene ingresos suficientes para cubrir el servicio de la deuda. La mayoría de los prestamistas prefieren un 1.1 a 1.2 o superior (hable con su prestamista local para averiguarlo). Cuanto más alto sea el DSCR, más ingresos habrá para cubrir el servicio de la deuda. En última instancia, esto significa menos riesgo para los bancos (su punto de vista).

Un ejemplo típico:

• Una propiedad tiene un NOI de $ 50,000 y un servicio de deuda anual de $ 36,000
• ($ 50 000 / $ 36 000) = 1,38
• El DSCR (DCR) sería superior a 1,3. Esto significa que la propiedad genera aproximadamente un 38% más de ingresos netos anuales que se requerirían para cubrir el monto del pago anual de la hipoteca. (Consulte NOI para ver cómo calcular el NOI).

Espero que lo anterior te haya sido de ayuda. El verdadero valor de cualquier inmueble, ya sea que produzca ingresos o no, es el valor por el que venderá un vendedor dispuesto y lo que pagará un comprador dispuesto. Hay muchos factores que pueden influir en el precio de compra final. Estos factores incluyen la propiedad en cuestión, la ubicación, la condición física, la antigüedad del edificio, los factores personales del comprador y / o el vendedor, la conveniencia, la época del año, los factores de demanda, las habilidades de negociación, el conocimiento de los compradores y vendedores, la tasa de rendimiento deseado del inversionista, los riesgos percibidos, las reparaciones necesarias, el mantenimiento diferido, el cumplimiento del código de construcción requerido, las opciones de venta del vendedor, los ingresos y gastos anticipados frente a los establecidos, los costos de financiamiento y otros factores probablemente entrarán en juego para determinar un valor o precio de venta acordado.