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Al comprar una casa, muchas personas se confunden sobre qué plan de pago considerar: Pago inicial (DP) o Construcción vinculada (CLP). El plan de pago inicial ciertamente parece más barato ya que la mayoría de los constructores ofrecen descuentos en el BSP (precio de venta básico); el precio de DP suele ser entre un 5% y un 15% inferior al que se ofrece en CLP. Estos planos están disponibles solo para pisos que están en construcción y para pisos listos para mudarse, solo el plan de pago inicial está disponible ya que la construcción ya está hecha. La gente prefiere comprar pisos en construcción, ya que están disponibles a tarifas más económicas en comparación con los pisos listos para mudarse (RTM).
Supongamos que, en un área donde el piso RTM cuesta Rs 50 lacs ($ 100,000), encontrará un piso en construcción por alrededor de Rs 35 lacs ($ 70,000). Por lo tanto, aquellos que no pueden permitirse comprar pisos RTM optan por los pisos en construcción, ya que se ajusta fácilmente al presupuesto. El único problema con estos pisos es que se necesitan alrededor de tres años para obtener la posesión de la casa si no hay retraso desde el final del constructor.
Después de finalizar el piso en construcción, surge la confusión sobre qué plan de pago elegir. Los constructores quieren que los compradores acepten un plan de pago inicial, ya que obtendrán el pago casi completo por adelantado y, por lo general, ofrecen un descuento que reduce el costo de la propiedad en alrededor del 10%. Esto hará que el costo de la propiedad sea de Rs 45 lacs ($ 90,000) solamente.
Las personas que optan por pisos en construcción suelen solicitar un préstamo hipotecario, ya que no pueden pagar el precio total por sí mismos. De lo contrario, podrían haber comprado pisos RTM para reducir el alquiler que podrían haber estado pagando. Pero, si puede pagar el plan EMI completo de DP y está a punto de obtener un préstamo hipotecario para la casa de sus sueños, debe hacer algunos cálculos. No se preocupe si no es muy bueno en los cálculos; Consulte el siguiente ejemplo para tener una idea de qué plan será mejor para usted.
CLP o pago inicial: ¿Qué plan es mejor?
Si opta por tomar el plan de pago inicial, las EMI de su préstamo comenzarán a partir del "día 1", mientras que si toma la ruta CLP, las EMI de su préstamo comenzarán a partir del día en que reciba el certificado de posesión. Y hasta ese momento, tendrá que pagar los intereses por el monto del préstamo desembolsado al constructor por el banco. Por lo tanto, si se necesitan tres años para completar la construcción, pagará el monto de interés al banco por estos años y luego comenzarán sus EMI reales. Entonces, terminarás pagando este monto de interés extra al banco si optas por CLP.
No entre en pánico, hay un alivio que viene para usted; simplemente verifique estos cálculos antes de tomar cualquier decisión.
| Plan de pago | Costo de la casa | Monto del préstamo |
|---|---|---|
|
CLP |
5.000.000 INR (100.000 dólares) |
4.000.000 INR (80.000 dólares) |
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DP |
4.500.000 INR (90.000 dólares) |
3.600.000 INR (72.000 dólares) |
En este ejemplo, la tasa de interés del préstamo es del 10% y la duración del préstamo es de 20 años.
EMI - Plan DP
El EMI para el préstamo de 3.600.000 rupias sería de Rs. 34,741 ($ 700) por 20 años.
EMI - Plan CLP
En CLP, el pago al constructor está vinculado a la construcción de la casa. Entonces, habrá cuotas de alrededor del 10% casi cada 6 meses.
| Período de pago | Monto del préstamo | Importe EMI (interés) |
|---|---|---|
|
Abril '12 - agosto '12 |
500.000 INR (10.000 dólares) |
4.167 INR |
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Septiembre '12 - enero '13 |
1.000.000 INR (20.000 dólares) |
8.333 INR |
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13 de febrero - 13 de junio |
1.500.000 INR (30.000 dólares) |
12.500 INR |
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Julio '13 - nov '13 |
2.000.000 INR (40.000 dólares) |
16.667 INR |
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Diciembre '13 - Abr '14 |
2.500.000 INR (50.000 dólares) |
20.833 INR |
|
Mayo '14 - Septiembre '14 |
3.000.000 INR (60.000 dólares) |
25.000 INR |
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Octubre '14 - Mar '15 |
3.500.000 INR (70.000 dólares) |
29.167 INR |
A partir de abril de 2015, comenzarán sus EMI reales de préstamos hipotecarios, ya que puede recibir el certificado de posesión para entonces. Si paga sólo el monto del interés hasta la posesión, habrá pagado Rs 612,497 ($ 12,250) y el pago inicial total EMI será Rs 1,250,676 ($ 25,000); por lo que, en general, ahorrará Rs 638,179 ($ 12,750). Esta es la cantidad que se ahorrará sin calcular los intereses devengados sobre esta cantidad. Entonces, después de calcular solo el 8% de interés sobre esta cantidad, será alrededor de Rs 735,000 ($ 14,700).
Puede pagar por adelantado este monto para reducir el monto del préstamo.
Entonces, el monto efectivo del préstamo sería 4,000,000 - 735,000 = 3,265,000 / -.
Ahora, el EMI durante 20 años será de solo Rs 31,508 / - ($ 630).
Supongamos que opta por pagar el mismo EMI que para el plan DP, es decir, 34.741. Luego, su préstamo terminará en 15 años y 5 meses, mientras que el plan DP continuará durante 17 años. Entonces, en general, guardó EMI durante 19 meses, lo que equivale a Rs 660,000 / - ($ 13,000).
Conclusión
Por lo tanto, está claro que incluso si tiene la capacidad de pagar los EMI de DP, puede que no sea beneficioso pagarlos; en su lugar, puede elegir el plan CLP y ahorrar dinero. Si el constructor ofrece más del 15% de descuento en planes DP, solo entonces puede ser beneficioso tomar la ruta DP; de lo contrario, elija el plan de pago vinculado a la construcción. Si no puede permitirse pagar los elevados EMI, obviamente no hay razón para pensar siquiera en el plan de pago inicial. También necesita vivir y disfrutar la vida presente y no simplemente pensar en su futuro hogar.