Comprar su primera vivienda: una inversión de futuro

Viviendas unifamiliares en Albany, NY (los créditos de las fotografías se encuentran al final de este artículo).

Comprar su primera casa como inversión

Hay algunos hitos importantes que marcan los momentos importantes de nuestras vidas, como graduarse de la universidad, comenzar una carrera o casarse, y comprar una primera casa ocupa un lugar destacado en esa lista. Pero antes de dar el paso en una compra tan monumental, es primordial que encuentre las respuestas a una serie de preguntas preliminares, o se arriesgue a sentirse abrumado por la terrible experiencia. Como puede

imaginar, la falta de familiaridad con el proceso de compra de una vivienda puede hacer que alguien tome una serie de malas decisiones. Esto, a su vez, puede llevar a una persona a comprar una propiedad insatisfactoria (a la que luego se le encadenará en el futuro previsible).

Para evitar tal suerte, es útil abordar el proceso de compra de su primera vivienda como si fuera una inversión potencial. Esto no significa que deba basar su decisión de comprar únicamente en las posibilidades de apreciación de una vivienda, aunque

sin duda es una consideración importante (y se trata más adelante en este artículo). Por el contrario, debe considerar la compra como una inversión de por vida y también financiera. Pregúntese:

En concreto, ¿qué tipo de propiedad se adapta mejor a sus necesidades? ¿Sería más beneficioso para usted alquilar indefinidamente o comprar? Si decide comprar, ¿cuánto tiempo le llevará recuperar los gastos iniciales asociados con la compra de una casa (por ejemplo, pagos iniciales, cargos por solicitud y transacción, comisiones de bienes raíces y varios cargos)? De hecho, ¿podrá pagar cómodamente el tipo de propiedad que le interesa? ¡Puede deducir con seguridad que la búsqueda de la felicidad no incluye estresarse por los pagos atrasados de la hipoteca o trabajar 24 horas al día, 7 días a la semana para evitar ser consumido por deudas!

Después de haber respondido estas preguntas, querrá tener una idea de lo que es financieramente factible para usted antes de dirigirse a un prestamista hipotecario. También querrá saber cómo un prestamista "evalúa a las personas" antes de decidir si las aprueba previamente o no para préstamos hipotecarios. Finalmente, deberá tener un conocimiento sólido de los procedimientos involucrados en la investigación a fondo de una propiedad y el área circundante, antes de comprometerse a realizar una compra.

En este artículo, el primero de una serie sobre inversión inmobiliaria para principiantes, exploraremos las respuestas a todas estas preguntas.

Ser propietario de una casa puede ayudarlo a jubilarse antes.

Cómo invertir en una vivienda puede ayudarlo a alcanzar sus metas financieras

Ser propietario de una casa significa más que tener un lugar para reclinar la cabeza, plantar un jardín y colgar fotos familiares. Una casa es un activo financiero muy real, que constituye una parte importante del patrimonio neto para la mayoría de las personas. Como tal, el valor de una vivienda se puede aprovechar para ayudar a una persona a alcanzar algunas de sus metas financieras más

fácilmente.

¿Cree que le gustaría jubilarse antes? Mucha gente decide que se jubila antes.

para obtener una hipoteca inversa sobre sus viviendas, para complementar las pensiones y / u otros ingresos de jubilación, con el fin de ayudarlos a jubilarse antes de lo que podrían haberlo hecho. O tal vez le gustaría comenzar una pequeña empresa, tirar las etiquetas con los nombres y los relojes al viento y convertirse en su propio jefe. Pedir prestado contra el valor neto de su vivienda (es decir, el valor de mercado de una vivienda menos cualquier deuda hipotecaria pendiente) puede ayudarlo a reunir suficiente capital para comenzar tal empresa. Otra forma de utilizar el valor líquido que ha acumulado en su casa es financiar la

universidad para su hijo o hijos (si tiene alguno o si le gustaría hacerlo algún día).

Sin embargo, aparte de los beneficios monetarios, hay otros factores muy importantes en los que pensar antes de decidir si invertir en una vivienda. Por ejemplo, el financiamiento es un compromiso enorme y, a menos que sea extremadamente rico, puede esperar obtener una hipoteca de 15 a 30 años para pagar su domicilio. Además, usted será responsable de todos los problemas de mantenimiento que surjan. Quizás lo más importante es que la casa que compre se convertirá en una parte inextricable de su identidad, y debe asegurarse de que la propiedad que elija sea una en la que pueda verse durante un período prolongado de tiempo.

Alquilar versus comprar una casa (pros y contras)

No faltan los “gurús” inmobiliarios que le dirán que siempre es mejor comprar una casa que alquilar. Un argumento común en este sentido es que comprar una casa es más barato que alquilar a largo plazo, debido a los grandes beneficios fiscales que conlleva la propiedad. Además, alquilar es como "tirar el dinero".

En verdad, la realidad es un poco más compleja. En primer lugar, los beneficios fiscales asociados con la propiedad de una vivienda, por más agradables que sean, ya se tienen en cuenta en los costos más altos de ser propietario. Si los impuestos sobre la propiedad y los intereses que paga sobre su hipoteca no fueran deducibles de impuestos, entonces puede estar seguro de que los precios de la vivienda serían mucho más bajos de lo que son ahora (porque el costo total de propiedad sería mucho más alto).

Además, simplemente no es cierto que alquilar sea siempre más caro que comprar a largo plazo. De hecho, en algunas comunidades, alquilar ciertos tipos de propiedades puede resultar menos costoso. Una buena indicación de que alquilar puede no ser lo peor para usted es si puede ahorrar el diez por ciento de sus ganancias de manera constante, sin dejar de vivir cómodamente. Si usted es el tipo de persona que no desea verse abrumado por la gran cantidad de responsabilidades (financieras y de otro tipo) que van de la mano con la propiedad de una vivienda, y aún puede ahorrar suficiente dinero para invertir en cuentas IRA, 401 (k) y / u otros valores financieros orientados a la jubilación, entonces alquilar puede ser la mejor opción para usted.

También hay algo que decir acerca de no anclarse a un terreno durante un número indefinido de años. Los inquilinos tienen el lujo de recoger e ir a

donde quieran sin preocuparse por la molestia de vender una casa. Claro, puede haber acuerdos de arrendamiento con los que lidiar, ¡pero estos son mucho más fáciles de ajustar que las hipotecas a largo plazo! Además, si un propietario decide mudarse a un área diferente en el momento, no hay garantía de que encontrará un comprador de manera oportuna, ni siquiera que dicho comprador esté dispuesto

a pagar un precio que (al menos) cubre las pérdidas del propietario.

Alquilar no es necesariamente desperdiciar su dinero.

Sin embargo, hay un perjuicio muy importante del alquiler que debe conocer. Es decir, quedará vulnerable a la inflación (es decir, el aumento general de los precios a lo largo del tiempo y la consiguiente caída del poder adquisitivo del dinero). A menos que viva en un apartamento, casa u otra

propiedad con renta controlada, lo más probable es que su arrendador opte por aumentar la renta cada vez que renueve su contrato de arrendamiento, para evitar que sus ganancias sufran a medida que aumenta el costo de vida (y Will) con el tiempo. Por el contrario, sus pagos hipotecarios mensuales se fijarán a una tasa fija (siempre que obtenga un préstamo a tasa fija) y no se expongan a los estragos de la inflación. El seguro del propietario de la vivienda, los impuestos a la propiedad y las tarifas de mantenimiento sí lo son, pero estos costos son mucho menores en comparación con los costos hipotecarios mensuales.

Preparación para los costos de transacción del propietario

Si todavía está comprometido con la compra de una casa después de haber sopesado todos los pros y los contras, entonces es hora de comenzar a prepararse para el drenaje financiero que tal

inversión tendrá para usted durante los próximos años, incluso antes de ¡Empiece a buscar propiedades específicas! A menos que haya nacido con una cuchara de plata en

la boca, lo más probable es que los costos iniciales asociados con la propiedad de la vivienda lo asusten como un puñetazo en el estómago. Pero así como el boxeador que pasó los

últimos nueve meses entrenando puede sobrellevar los primeros reveses en una pelea por el título, y finalmente sobrevivir a un oponente para llevarse la victoria; así también, el comprador prudente por primera vez puede sobrellevar los inmensos costos preliminares de ser propietario de una vivienda.

Los abrumadores costos de transacción para los que tendrá que prepararse incluirán tarifas de inspección, costos asociados con la obtención de una hipoteca (por ejemplo, tarifas de solicitud, tarifas de informes de crédito, tarifas de tasación), seguro de título, costos de mudanza y comisiones de agentes de bienes raíces. Y no nos olvidemos de los puntos hipotecarios (es decir, los intereses hipotecarios adeudados por adelantado que pueden representar del uno al dos por ciento del monto total del préstamo) que

requieren muchos prestamistas. Además de un pago inicial considerable, la mayoría de la gente de clase trabajadora tardará entre tres y cinco años en recuperar sus finanzas después de una cantidad tan considerable de gastos. Es por esta razón que ni siquiera debería considerar comprar una casa en la que no pueda verse viviendo durante al menos tanto tiempo.

Como aproximación general, puede esperar que los costos de transacción asociados con la obtención de una hipoteca le generen aproximadamente el dieciséis por ciento del precio total de su casa. ¹ Por lo tanto, necesitará ver que su inversión se aprecie al menos tanto antes de vender, solo para cubrir los gastos. Durante los últimos treinta y cinco años, el mercado inmobiliario en general ha disfrutado de un rendimiento anual promedio de alrededor del nueve por ciento, ¡y eso es muy, muy bueno! ²

¡Probablemente tendrá que instalarse para un largo invierno (financiero) después de desembolsar los costos de transacción!

Pero esto incluye las fluctuaciones impredecibles del mercado que a veces resultan en pérdidas significativas a corto plazo. Si compra una casa y luego intenta deshacerse de ella después de uno o dos años, se pierde la apreciación lenta pero constante que el mercado inmobiliario está listo para disfrutar con el tiempo. Además, aumenta sus posibilidades de quedarse atascado como vendedor en un mercado a la baja, ¡mientras sigue tratando de recuperarse de los costos de transacción de comprar una casa en primer lugar!

Evaluar honestamente sus finanzas

Una vez que tenga una comprensión general de los costos de transacción involucrados con la compra de su primera casa (aproximadamente el 16%, como se discutió en la sección anterior), será el momento de comenzar a hacer cálculos para determinar cuánto puede gastar realmente. ¡No querrá terminar mordiendo más de lo que puede masticar, o bien puede encontrarse trabajando tanto para mantenerse al día con los pagos que rara vez está en casa el tiempo suficiente para disfrutar de su inversión! Así que utilice un lápiz y papel o un software de presupuestos para los más conocedores de la tecnología y prepárese para analizar honestamente su situación financiera:

Eche un vistazo honesto a sus hábitos de gasto.

Primero, cuente sus gastos mensuales. Dichos costos incluyen, entre otros, alimentos, agua y electricidad, facturas de televisión por cable o satélite, Internet y gastos de ocio, como salir a comer o ir al cine. A continuación, multiplique su ingreso mensual bruto por diez por ciento (la cantidad mínima de sus ingresos mensuales que ya debería estar destinada a los ahorros para la jubilación… ¿verdad?), Y luego agregue la respuesta a su gasto mensual total. Finalmente, reste este número de gastos combinados de su ingreso bruto mensual.

Esta es la cantidad que utilizará como comparación de referencia al estimar si podrá o no pagar una propiedad en particular, calculando los pagos hipotecarios mensuales que se le exigirán, en función del precio total de la vivienda (menos el pago inicial) y la tasa de interés del prestamista. Más adelante, cuando esté buscando activamente a través de listados de bienes raíces y / o sitios web, puede encontrar una propiedad que realmente le guste, pero calcule el costo mensual de la hipoteca como un poco fuera de su rango de precios. Si eso sucede, ¡no se desanime inmediatamente! Hay tres factores más que aún no hemos considerado:

Para empezar, el precio de cotización de una propiedad rara vez es el mismo que el valor real de mercado de la propiedad, y el precio de venta final de la propiedad inmobiliaria suele ser más bajo que el de cotización. ³ Además, recuerde que los impuestos sobre la propiedad y los intereses que paga sobre su hipoteca son deducibles de impuestos. Por lo tanto, simplemente actualizando su W-4 (o 1040-ES si trabaja por cuenta propia), puede reducir sus obligaciones fiscales y aumentar sus ingresos mensuales lo suficiente como para pagar cómodamente la hipoteca de la casa ideal que pensaba que estaba fuera de su alcance. Si eso no es suficiente, es posible que aún pueda pagar la propiedad si vuelve a analizar sus hábitos de gastos mensuales y se ajusta el cinturón para eliminar los gastos frívolos. (¡Después de todo, no hay muchos entre nosotros que puedan decir honestamente que no deseamos menos recibos de McDonalds por ahí!)

Comprensión del valor de mercado

Una vez que haya comenzado su búsqueda, es más que probable que se exponga a docenas de posibles candidatos a vivienda antes de elegir finalmente una vivienda. Controle los precios de lista frente a los precios de venta finales de estas propiedades. De esta manera, comenzará a comprender intuitivamente la diferencia entre el valor real de mercado de una casa y el precio de lista marcado que muchos vendedores (y sus agentes) intentan presionar a los compradores de vivienda por primera vez.

Determinar el pago inicial de su casa

En términos generales, es una buena práctica pagar al menos un veinte por ciento sobre el precio total de compra de una vivienda desde el principio. ⁴ Si no puede hacerlo, la mayoría de los prestamistas le pedirán que contrate una póliza de seguro hipotecario privado. Hacen esto para protegerse de ser encadenados con una propiedad que vale menos que el monto de una hipoteca, si por alguna razón un comprador no paga un préstamo. ⁵

Eso está muy bien para ellos, pero ahora tiene que preocuparse por pagar cientos de dólares adicionales por año en facturas, ¡para que su prestamista pueda dormir más profundamente por la noche! Por esta razón, se recomienda encarecidamente que espere hasta que tenga lo suficiente ahorrado para realizar un pago inicial del veinte por ciento antes de solicitar un préstamo hipotecario. Si absolutamente no puede hacer esto y se encuentra atrapado con una política de PMI , controle el valor total de su casa y el saldo de su préstamo. El saldo pendiente debe disminuir a medida que realiza los pagos a lo largo del tiempo, y una vez que vea que ha caído al ochenta por ciento o menos, puede comunicarse con su prestamista y deshacerse del PMI (¡generalmente querrán que pague una tasación primero)!

Algunos compradores incluso optan por pagar más de un veinte por ciento cuando obtienen un préstamo hipotecario. Algunos asesores de finanzas personales no estarían de acuerdo con este enfoque, argumentando que un comprador puede ganar más que suficiente para compensar los intereses que se acumulan en una hipoteca al invertir el dinero extra en valores financieros de alto rendimiento (por ejemplo, acciones, bonos, fondos mutuos). en lugar. Por ejemplo, si su hipoteca devenga intereses a una tasa fija del ocho por ciento e invierte su dinero en un fondo mutuo de alto rendimiento que gana a una tasa promedio del diez por ciento, entonces obtiene el dos por ciento de las ganancias que tendría. perdió simplemente pagando más dinero en su hipoteca.

Sin embargo, como todos los prospectos de fondos mutuos están obligados a decirle: el rendimiento pasado no es garantía de resultados futuros . A pesar de que los mercados de valores y de bienes raíces tienen una tasa de apreciación promedio histórica de alrededor del diez por ciento anual, es importante recordar que

en ese marco de tiempo se incluyen algunas sacudidas financieras catastróficas. La mayoría de las personas que leyeron este artículo probablemente no estaban presentes durante el colapso de la bolsa de valores de 1929, pero ¿qué pasa con la burbuja inmobiliaria japonesa a fines de la década de 1980 hasta principios de la de 1990? Si eso parece un poco vago, no se olvide de la crisis de los bonos basura que sacudió a Wall Street durante el mismo período de tiempo. ¿Y quién puede olvidar nuestra montaña rusa financiera más reciente: la

caída del mercado inmobiliario que comenzó en 2007?

No menciono estos históricos incendios financieros para asustarlos. De hecho, debe animarse sabiendo que, a pesar de estos problemas económicos, los mercados de valores y de bienes raíces aún se las han arreglado para hacer que los inversores obtengan un rendimiento anual promedio de alrededor del diez por ciento. Cuando invierte a largo plazo, no tiene que preocuparse (tanto) por las fuertes recesiones que ocasionalmente sacuden el mundo financiero, y puede sobrellevar los tiempos difíciles para poder disfrutar de los buenos tiempos.

Pero lo más desesperante de los mercados "a la baja" es que son muy difíciles de medir. Además, si opta por invertir más dinero en valores financieros de lo que normalmente haría, en lugar de pagar su hipoteca más rápidamente, puede quedarse atrapado en una de esas recesiones y terminar con pérdidas netas. Por lo tanto, lo más seguro es invertir regularmente en sus valores financieros a largo plazo (por ejemplo, IRA, 401 (k) s) como lo haría normalmente, pero piense seriamente en pagar su hipoteca más rápidamente si tiene la suerte de serlo. capaz de.

Además, si ha investigado a fondo una propiedad y sus alrededores antes de sacar una hipoteca (discutido un poco más adelante), entonces puede esperar razonablemente que el valor de su propiedad se aprecie con el tiempo. En ese caso, usted solo puede ganar si acumula valor en su casa más rápidamente (siempre que tenga un buen seguro de propiedad). Y no lo olvide: poner más dinero en una casa por adelantado significa pedir prestado menos, ¡y eso siempre es bueno!

Para ilustrar, considere estos dos escenarios:

En primer lugar, imagine que ha obtenido un préstamo con interés únicamente, o sin pago inicial, para una casa de $ 100,000, a una tasa de interés anual del cinco por ciento. Como tal, en el primer año de su hipoteca, habrá acumulado $ 5,000 de interés sobre el monto principal que pidió prestado originalmente (los $ 100,000), para un pasivo total de $ 105,000. Esto significa que por cada pago de la hipoteca que realice solo en los primeros doce

meses, $ 420 se destinarán al interés de su préstamo ($ 5,000 / 12 meses = 416.67 $). En otras palabras, si su pago hipotecario mensual es de $ 540, ¡aproximadamente el setenta y ocho por ciento de sus pagos no se destinará al pago de la cantidad que pidió prestada!

Además, no olvide que tendrá que tener en cuenta el gasto adicional de una póliza de PMI (ya que compró la casa por menos del veinte por ciento de anticipo). En el escenario anterior, una póliza típica le costaría alrededor de $ 40 por mes. Por lo tanto, en realidad estaría pagando el ochenta y cinco por ciento de la cantidad de su hipoteca mensual de $ 540 ($ 420 + $ 40 = $ 460, o $ 540 x.85 = aproximadamente $ 460) en intereses y tarifas de seguro que

no lo acercan más a pagar tu hogar. ¡Y eso es antes de los impuestos (a la propiedad)!

Ahora imagine que ha comprado esta misma casa de $ 100,000, a una tasa de interés anual del cinco por ciento, después de pagar un pago inicial del veinte por ciento ($ 20,000) por adelantado. Esto significa que solo tiene que pedir prestado $ 80,000 a un prestamista, y en el primer año de su hipoteca, pagará $ 1,000 menos en intereses acumulados sobre su préstamo que en el ejemplo anterior, o $ 4,000. Como tal, solo el sesenta y dos por ciento del

mismo pago hipotecario mensual de $ 540, se gastará en pagar el interés acumulado de su préstamo en el primer año ($ 4,000 / 12 meses = aproximadamente $ 333; y $ 333 / $ 540 = aprox..62).

Además, dado que optó por pagar al menos el veinte por ciento de su casa, no tiene que preocuparse por la molestia (y el gasto) de una póliza de PMI . Entonces, esa es una diferencia total del veintitrés por ciento más del dinero que tanto le costó ganar para pagar el capital de su préstamo hipotecario en el primer año, en comparación con su alter-ego de “garantía hipotecaria solo con intereses” en el primer año. guión. Lo mejor de todo es que

sus pagos hipotecarios mensuales se gastarán cada vez más en pagar el principal que adeuda más rápidamente, ya que el saldo pendiente total disminuye con los años (siempre que haya pedido prestado a una tasa de interés fija).

Como puede ver, es prudente reducir la cantidad de dinero que estará en deuda con un prestamista hipotecario desde el principio, con el interés (sin juego de palabras) de pagar la cantidad que debe y terminar su relación con el prestamista - lo más rápido posible. Las instituciones crediticias no están dirigidas por filántropos, y cuanto más tiempo permita que dichas organizaciones tengan poder sobre su destino financiero, más dolor puede esperar por la acumulación de intereses, tarifas y llamadas telefónicas de acoso los miércoles por la noche si se le olvida un pago. (Re: "Está en el correo, Guv'nah, ¡lo juro por mí, pobres niños hambrientos, lo hago!" )

Pero no espere que los oficiales de préstamos le informen sobre los aspectos negativos asociados con pedir dinero prestado. Quieren que les deba el mayor tiempo posible, ya que así es como los prestamistas obtienen ganancias. Explicaré más sobre las motivaciones que impulsan a los proveedores de hipotecas en la siguiente sección.